• ワンルームマンション投資は中古なら成功するの?【データで説明します。】

    「新築ワンルームマンション投資は失敗し、中古ワンルームマンション投資は成功する。」

    誰が言い始めたのか不明ですが、このような営業トークでワンルームマンション投資を勧める不動産投資会社がありました。

    そして一時期「新築ではなく中古を買うべきだ。」という雰囲気が広がっていきました。では、ワンルームマンション投資は新築なら失敗して中古なら成功するのでしょうか?

    結論を先に言うと、次の通りになります。

    結論:ワンルームマンション投資は新築・中古どちらでも成功できる。ただ、同じ条件なら中古の方が成功しやすい。

    その理由は次の通り3つあります。

    1.中古ワンルームマンションの方が利回りが高く設定されている。
    2.中古ワンルームマンションの方が家賃下落率が低い。
    3.中古ワンルームマンションの方が金利経費の削減ができる。

    上記について一つずつ具体的に説明します。

    理由1.中古ワンルームマンションの方が利回りが高く設定されている。

    新築ワンルームマンションは利回り4~5%程度で設定されています。(2019年3月現在)

    しかしこれは2019年現在だけでなく10年以上前からずっと同じです。理由は新築ワンルームマンションは利回りが高くても売れるからです。

    基本的に新築ワンルームマンションは融資が付きやすく金利も低くなりやすい傾向にあります。

    理由は新築ワンルームマンションは入居率が高く破綻リスクが低いからです。そして何より新築ワンルームマンションのディベロッパー(開発会社)は銀行とガッチリ組んで計画を練ってから物件を建てるのでその金融機関を通して低金利で販売することができます。

    結果として新築ワンルームマンションの利回りは4~5%に設定されているのです。

    しかし中古ワンルームマンションは違います。築10年前後の中古ワンルームマンションなら平均的に利回り6~7%の価格で取引されています。(2019年3月現在)

    理由は新築ワンルームマンションと比較すると融資が通りにくく金利が高くなりやすいからです。

    そのため中古ワンルームマンションの方が利回りの視点から見て利益が出しやすいのです。

    2.中古ワンルームマンションの方が家賃下落率が低い。

    中古ワンルームマンションの方が家賃下落率は低くなります。逆に言うと新築ワンルームマンションの家賃下落率は中古ワンルームマンションより高いものとなります。

    平均的に家賃収入は新築時から約30年の間に年間約1%ずつ下落し約30年で下げ止まるとされています。

    仮にワンルームマンションが60年間持つと仮定すると新築ワンルームマンションは購入時から30年間は家賃が下落し続けることになります。

    そして最終的に30%下落するのです。グラフで書くと下記の通りになります。

    上記のグラフの通り、新築時にワンルームマンションを購入すると家賃が100%の状態から70%の状態まで下落します。(物件により差があります。)

    しかし築10年の中古ワンルームマンションを購入すると既に新築時から家賃は90%程度まで下落していますので、残りは20%程度のみの下落に留まると予想できます。

    結果として中古ワンルームマンションは新築ワンルームマンションより家賃下落率が低いものとなります。

    3.中古ワンルームマンションの方が金利経費の削減ができる。

    中古ワンルームマンションの方が新築ワンルームマンションより金利経費の削減ができます。

    具体例を挙げます。仮に大阪市内で以下の条件の新築ワンルームマンションがあるとします。

    築年数:新築
    物件価格:2,000万円
    初年度の表面利回り:4.2% 
    初年度の年間家賃収入:84万円
    建替え:60年後
    借入金利:2.2%

    この物件では初年度に年間84万円家賃収入が入ってきます。そして平均的に家賃収入は新築時から約30年の間に年間約1%ずつ下落するとされています。(そして約30年で下げ止まるとされています。)

    わかりやすく説明するため、仮に10年間で家賃が10%下落すると仮定すると家賃収入の合計限界金額は以下の通りになります。

    1.0~9年=840万円(84万円×10年)
    2.10~19年=756万円(75.6万円×10年)
    3.20~29年=672万円(67.2万円×10年)
    4.30~39年=588万円(58.8万円×10年)*
    5.40~49年=588万円(58.8万円×10年)
    6.50~59年=588万円(58.8万円×10年)

    *30年目以降は家賃下落がない仮定。

    「1」~「6」の合計:4,032万円

    上記はあくまで限界の家賃収入の合計になります。
    当然ですが、上記の通りに60年後の建替えまで入居状態が続くことはなく、通常は途中で入退去に伴う空室が発生します。

    また建物管理費や修繕積立金、固定資産税や都市計画税のような経費も発生します。

    そして何より金利が発生します。

    上記の例では金利を2.2%としていますが、仮に2,000万円をフルローンで借入して「元利均等返済で35年ローン」という条件で融資を組むと返済合計金額は約2,870万円となります。

    つまり約870万円が金利として発生する経費になるのです。

    そして上記の通り60年間ずっと入居が続いたと仮定しても得られる表面的な収入合計は1,162万円(4,032ー2,870万円)になります。

    これに初期費用や上記の経費・空室等の期間を含めると、最終的に手元に残る土地の売却最終利益を足しても利益はほぼ0円かそれ以下となります。(経済がインフレすれば話は変わります。)

    仮に初期費用+経費+空室ロスの合計金額が60年で1,500万円とすると、2,000万円の物件を購入して得られる合計家賃収入は-338万円となります。

    -338万円=「合計家賃収入4,032万円ー(金利870万円+経費・ロス合計1,500万円+元金返済2,000万円)」

    そして最終的な土地の価格が500万円程度なら利益はほぼ150万円程度となります。(実際の経費や空室ロスの合計は1,500万円を超える可能性が充分にあります。)

    しかし中古ワンルームマンションなら利回りが高く物件価格も低いため新築ワンルームマンションより金利経費の削減が可能になります。

    先ほどの例で言うならば、築10年の中古ワンルームマンションの家賃収入合計は次の通りになります。

    2.10~19年=756万円(75.6万円×10年)
    3.20~29年=672万円(67.2万円×10年)
    4.30~39年=588万円(58.8万円×10年)*
    5.40~49年=588万円(58.8万円×10年)
    6.50~59年=588万円(58.8万円×10年)

    「1」~「5」の合計:3,192万円


    これは先ほどの家賃収入合計の10年目以降を合計した金額になります。

    新築で2,000万円のワンルームマンションを10年後に売却すると2019年3月の市場平均価格では約1,200~1,400万円程度になります。(物件によります。)

    仮にこの物件が1,300万円だった場合、元利均等返済での返済合計金額は約1,865万円になります。(元利均等返済で35年ローン)

    そうなると経費として発生する金利の合計金額は約565万円となります。

    つまりこの時点で新築ワンルームマンションと比較すると約305万円(870-565万円)金利という経費が削減できているのです。

    もちろん新築ワンルームマンションなら最初の10年間に最大840万円の家賃収入が得られます。しかし中古ワンルームマンションなら700万円安く購入できるのに加えて約305万円金利が低くなります。

    つまりこの時点で中古ワンルームマンションの方が利益が出しやすいと言うことができます。

    また新築ワンルームマンション2,000万円と比較すると築10年の中古ワンルームマンションは1,300万円と低額なため繰り上げ返済も早く進みます。

    結果として中古ワンルームマンションの方が金利を低く抑えることができるのです。

    上記の3つの理由から中古ワンルームマンションの方が利益を出しやすいと言う事ができます。

    注意:しかし絶対に誤解しないで頂きたいのは、中古ワンルームマンションで成功できるかは物件次第という事実です。

    中古ワンルームマンションは立地や間取り・サイズが異なれば家賃は変わります。

    また中古ワンルームマンションでも古すぎると融資が付かない・入居者が決まらない等の事態も予想できますので、中古ワンルームマンションなら成功すると決めつけるのは早計です。

    あくまでワンルームマンション投資はの成否物件や条件で決まるものであり、その上でほぼ同じような物件なら築10~20年程度の中古ワンルームマンションの方が新築ワンルームマンションより利益を出しやすいと認識するようにしましょう。

    中古ワンルームマンション投資ならどれでも成功する訳ではありませんので気を付けるようにしましょう。

    実際にひどい条件の物件があるのも中古ワンルームマンションの世界です。

    あなたが初心者なら中古ワンルームマンション投資を始める場合は必ず専門家に判断を仰ぐようにしましょう。

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    この記事を書いた人:鈴木聖太

    教育会社、不動産投資会社で働いた後、2012年に株式会社都実業を設立。社会人の資産形成には不動産投資が最適であるとの考えから不動産投資事業を開始。

    ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引士

    メールマガジンを購読する

    非公開物件情報(週1で配信中)を受け取る

    メールアドレスを入力購読解除はいつでも可能です

    メールマガジンのバックナンバーはこちら

    無料プレゼントのご案内

    • 【所有者しか見れない】固定資産税評価シート
    • 【600本以上売れた】不動産収支計算ソフト
    • 【プロが監修】不動産を高く売る方法(90分動画)
    • 【税理士が絶賛】相続対策シート など
    • ぜひ、この機会にお気軽にお受け取りください。

    \こちらの記事も是非どうぞ/