• ワンルームマンション投資の5個のリスクを紹介【これを知らずに投資するのは辞めましょう!】

    ワンルームマンション投資にはリスクがあります。

    そしてあなたがワンルームマンション投資で失敗したくない!と考えているならそれらをしっかり知る必要があります。

    今回はそのリスクについてお話させて頂きます。

    まず結論から言うと、ワンルームマンション投資のリスクは次の5つになります。

    1.物件の空室が続く。
    2.借入の返済ができなくなる。
    3.賃料が下落する。
    4.借入金利が上昇する。
    5.事故が発生する。

    上記についてしっかりご説明させて頂きます。

    1.物件の空室が続く。

    これはあなたがワンルームマンションの購入を考えているなら最も気になるリスクの一つだと思います。ワンルームマンションを購入した後、空室が続いたらどうしよう?と不安になりますよね。

    結論を言うと、

    「都心」「駅近」のワンルームマンションを購入する事で空室リスクは簡単に回避できます。

    東京銀座のマンションで空室が続いたり大阪難波の駅近物件で空室が続くなんて聞いたことないですよね。

    事実、これらの物件は入居者が奪い合っている状態が続いています。つまり入居者が借りたくても借りられない状態が続いているのです。

    地方の物件や駅から遠い物件なら別ですが、「都心」「駅近」という条件を満たすワンルームマンションを購入することで必ず空室リスクは防げますのでこれらの条件はしっかり意識するようにしましょう。

    もちろん、20平米以上のワンルームマンションでセパレート物件なら更に空室リスクを下げることができます。

    またしっかり入居者募集を行ってくれる管理会社に依頼するのは言うまでもありません。

    2.借入の返済ができなくなる。

    基本的にワンルームマンションを購入する場合は銀行から融資を受けて購入することになります。

    そのため返済ができなくなるリスクも抱えることになります。

    よほど短期間(10年以内)での融資を組まない限り、ワンルームマンションを購入する場合はキャッシュフローがプラスとなります。そのため返済ができなくなることはありません。

    ただ、やはり毎月返済が発生する以上、家賃収入が途絶えると返済リスクがあるものとなります。

    ではどうすれば借入の返済リスクを軽減できるかというと、

    自己資金を用意しておくか「繰り上げ返済」を使うことでリスクの軽減が可能

    となります。

    万が一の事態が発生した場合(空室が続く等)に返済で困らないよう自分で預金を作っておくのです。そうすることで一時的な返済リスクを減らすことができます。

    また「繰り上げ返済」を行うことで借入の残高を早く減らすことができます。そのため「繰り上げ返済」も有効的な方法となります。

    3.賃料が下落する。

    ワンルームマンションを購入して入居者が付くと通常は数年間その状態が続きます。

    しかし入居者が退去すると次の募集をする必要がありますがその時に同じ家賃で募集できるとは限りません。

    基本的にマンションは築年数が経つと価値が下落していくので家賃は落ち続けていくものになります。では、どれぐらい落ちていくのでしょうか。以下は三井住友トラスト基礎研究所が算出した家賃下落率のデータになります。

    仮に上記の通り下落すると1年間で約1%家賃が下落することになります。

    もちろん入居期間中に家賃下落が起こることは通常ありませんので、次の募集時にこれらの金額を差し引くとその時の家賃相場になるというデータになります。(著しく相場が変わると入居者から家賃交渉が入る場合があります。)

    当然、時代や場所が違えば家賃下落率は上記より高くなることもあれば低くなることもありますので一概には言えません。ただ、都心のワンルームマンションであれば、

    家賃相場は新築時から年間1%ずつ下落して30年で下げ止まる。

    という考えが常識となっています。

    そのため事前に家賃下落がどれぐらいになるのか予想して購入の検討をするようにしましょう。

    (ただ、2019年から更に物価上昇が見込まれていますので、家賃も上昇率が下落率より高くなる可能性があります。)

    4.借入金利が上昇する。

    ワンルームマンションを購入する場合、基本的には「変動金利型」というタイプの融資を受けることになります。

    そして変動金利型は半年ごとに金利が変動します。(返済額は変動しませんので元金と金利の割合が変わります。)

    更に5年ごとに返済金額も見直しとなります。(返済金額は5年ごとに最大1.25倍まで変動します。)

    つまり、

    金利が上昇した場合、6ケ月(半年)ごとに返済額の元金・金利の割合と、5年ごとに返済金額が変わる可能性があります。

    同じように月に5万円返済したとしても、返済割合が(元金3.5万円・金利1.5万円)だったものが(元金3万円・金利2万円)になる可能性もあります。

    ただ、現在の経済状況を見ると2019年以降の日本で金利が上がる可能性は低いと言えますので心配する必要はないと思います。

    しかし何が起こるかわからないのが世の常なので、金利の上昇にはできる限り繰り上げ返済を使って対策するようにしましょう。

    5.事故が発生する。

    ワンルームマンション投資を始めると事故が発生するリスクもあります。

    事故とは例えば火災・地震、家賃滞納、孤独死、そして最悪の場合は入居者の自殺等。

    答えを言ってしまうと、

    これらの事故リスクは全て保険に入ることで回避することが可能となります

    保険の詳細は割愛しますが、上記のそれぞれ全てに対応している保険商品がありますので、ワンルームマンション投資を行う場合は必ず保険に入るようにしましょう。

     

    以上がワンルームマンション投資の5つのリスクになります。
    これらの対策をしっかり検討した上でワンルームマンション投資を始めるようにしましょう。

     

     

    この記事を書いた人:鈴木聖太

    教育会社、不動産投資会社で働いた後、2012年に株式会社都実業を設立。社会人の資産形成には不動産投資が最適であるとの考えから不動産投資事業を開始。

    ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引士

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