• 新築ワンルームマンション投資で失敗する理由【詐欺と言われる理由を具体的に説明します。】

    新築ワンルームマンション投資は詐欺である。

    あなたがワンルームマンション投資を検討していれば一度ぐらいはこのフレーズを聞いたことがあると思います。

    ではここでゆっくり考えてみて下さい。あなたも新築ワンルームマンション投資は詐欺だと思いますか?

    まず最初に断っておくと、新築ワンルームマンション投資は詐欺ではありません。ではどうしてワンルームマンション投資は詐欺だと主張している人がいるのでしょうか。

    それは、

    結論:強引な電話営業をしてくる新築ワンルームマンションの販売業者の営業トークが詐欺話だからです。

    そのため「新地ワンルームマンション投資は詐欺だ!」「いや、中古でもワンルームマンション投資は失敗する!」「注意すべきだ!」という話が広がったのです。

    もちろん上記の論理は破綻しているのでこれは立派な詐欺話です。具体的には、

    「東京の新築ワンルームマンションを35年ローンを組んで購入し、35年間放置するだけで毎月のキャッシュフローはプラスで最後は自分のものになる。」

    という論理は確実に破綻しています。絶対にそうではありませんし、この運用方法は当然お勧めできるものではありません。

    「東京の新築ワンルームマンションを35年ローンを組んで購入し放置しておくだけで資産形成ができる。」という業者の営業トークは詐欺話です。

    「東京の新築ワンルームマンションを35年ローンを組んで購入し放置しておくだけで資産形成ができる。」

    「月々の負担は全くない。あっても毎月数千円程度なので保険よりお得です。」

    「税金がたくさん還付されます。税金、たくさん払ってますよね?」←特に多かった営業トークです。

    これらの営業トークが嘘である理由は次の通りです。

    まずワンルームマンションの家賃収入は年々少しずつ下落していくことになります。

    新築ワンルームマンションなら確実に家賃は下落していきますが10年ごとの家賃収入の合計(空室がないと仮定)をグラフで表すと以下の通りになります。(仮定:10年で10%下落し30年で下げ止まる。)


    東京都の中心部にあるワンルームマンションも家賃は下落していきますので家賃下落を考慮する必要があります。ただ、上記の論理に家賃下落は含まれていません

    そして新築時最初の利回りは平均4%後半程度。そしてこれらの金利は2%台後半~4%台後半が普通です。

    つまり経費と金利を含めると下手をすれば初年度からキャッシュフローがマイナスになってしまうのです。(二年目以降は確実にマイナスとなります。)

    具体例を挙げます。以下のような物件があったとします。*1

    物件価格:3,000万円(東京都内:新築)
    家賃収入:年間135万円(月額家賃11.25万円)
    運営経費:年間18万円*2
    借入金利:3.5%(初期費用と300万円を自己負担で支払い2,700万円を35年ローンで借入したと仮定。) 

    *1・・・実際に存在したマンションです。
    *2・・・建物管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税の合計と仮定。
           年々上がっていきます。

    まず上記の例だと毎月の家賃収入は112,500円になります。(年間合計1,350,000円)

    そして毎月のローンの返済金額は111,591円となります。(35年・元利均等返済)更に経費が年間約18万円発生すると年間支出合計金額は1,339,092円となりますのでキャッシュフローはほぼトントン(±0円)となります。

    しかしここに税金を含めると二年目以降のキャッシュフローは確実にマイナスとなります。(初年度は初期費用の損益通算がある。)

    そしてこれに入退去の空室期間、家賃下落、経費の上昇分や金利の変動を含めると年々マイナスとなる金額が膨らんでいきます。

    結果として不動産業者の言うままに購入したほとんどのオーナーがローンを支払えなくなりマンションを手放す必要に迫られました。

    当然、売却しても初期費用はおろかローンの残高以下の金額でしか売れなかったオーナーがたくさん出てきたのです。

    また税金についてですが、ワンルームマンション投資を始めて税金還付を受けられるのは初期費用を含めて赤字となる初年度だけです。二年目以降は通常黒字となりますのでむしろ税額は増えます。

    しかし上記の論理を信じて新築ワンルームマンション投資を始めた方が大勢いました。(特にリーマン・ショック前)

    結果として「新築ワンルームマンション投資は詐欺である。」「新築ワンルームマンション投資は失敗する。」というフレーズが飛び交うようになったのです。

    これが「ワンルームマンション投資は詐欺話である」というウワサの正体です。

    つまり、

    不動産業者の勧めてくる新築ワンルームマンション投資の運用方法とそこから得られるメリットは嘘であることが多いのです。

    しかしそれを信じた方がたくさんいました。

    理由は不動産業者の熱心で強引な営業手法と購入する人の欲望と無知さがかみ合ってしまったからです。

    あなたも上記のような話をされたらまずしっかり自分で家賃下落や経費の上昇を意識して計算するようにしましょう。

    それだけで充分に詐欺話から身を守ることができるようになります。

     

    上記の通り残念ながらワンルームマンション投資での詐欺話が存在するのは事実です。

    しかしキチンと事前に正しい物件を選んでから購入し、繰り上げ返済等を用いて支払金利の削減を進めれば充分に成功することができるのが新築ワンルームマンション投資になります。

    そのため、不動産業者からもちかれられた話を鵜吞みにせず、しっかり自分で計算をして購入する物件とその運営方針を考えるようにしましょう。

     

     

    この記事を書いた人:鈴木聖太

    教育会社、不動産投資会社で働いた後、2012年に株式会社都実業を設立。社会人の資産形成には不動産投資が最適であるとの考えから不動産投資事業を開始。

    ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引士

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