• ワンルームマンション投資って年金になるの?【実際に計算してみました。】

    公的年金だけでは老後の資金が足りない。

    実はこう考えているのはあなただけではありません。現在、日本では老後の資金が足りなくなると考えている方が急増しています。

    では、ワンルームマンション投資は年金代わりとなるのでしょうか?

    結論を言うとワンルームマンション投資は年金代わりとなります

    結論:ワンルームマンション投資は年金代わりとなります。

    その理由はワンルームマンション投資を始めた後に借入金を完済すると、毎月の家賃収入を年金にできるからです。

    ではワンルームマンション投資を始めて家賃収入からの返済だけで借入金を完済する事はできるのでしょうか。答えは「できる」というものになります。

    理由は次の通りになります。

    まずワンルームマンション投資を始めると毎月継続的に家賃収入が入ってきます。

    また支払いも毎月発生します。ワンルームマンションの購入時に借入した借入金に対する返済と、建物管理費や修繕積立金(毎月)、固定資産税や都市計画税(毎年)、借入金利と言った経費が発生します。

    ただ、毎月家賃収入から経費を差し引いた純収入で返済を進めることで、借入金は少しずつ自動的に減っていくのです。

    毎月家賃収入から経費を差し引いた純収入で返済を進めることで、借入金は少しずつ自動的に減っていくのです。

    具体例を挙げます。

    仮に以下の条件のワンルームマンションがあると仮定します。*1

    物件価格:1,000万円(築10年)
    家賃収入:年間72万円(利回り7.2%)
    運営経費:年間12万円*2
    借入金利:2.2%(期間:20年で900万円を借入したと仮定)

    *1・・・実際に存在したワンルームマンションです。
    *2・・・建物管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税の合計金額

    あなたが上記のワンルームマンションを(初期費用と頭金100万円)だけ自己負担で用意し、残りの900万円を金利2.2%・期間20年という条件で借入してワンルームマンション投資を始めたとします。

    そうすると20年間の毎月の返済金額は46,386円になります。(元利均等返済なので返済金額は変動しません。)

    そうなると年間の家賃収入72万円ー運営経費12万円の差額60万円から約56万円(46,386円×12ケ月)を返済に充てることになりますので、毎月3,000円程度のキャッシュフローが生まれることになります。

    この条件では不動産所得は初年度を除くと黒字となりますので追加で課税が発生しますがその金額は1万円にも満たない金額になります。(正確な金額は年収や控除金額によって変わるので個別に計算が必要となります。)

    そのため上記の条件でワンルームマンション投資を行うと毎月の家賃収入が自動的に借入金を支払ってくれる状態となり、借入金は少しずつ自動的に減っていくことになります。

    ただ、これに家賃(インフレも含む)や金利の変動、経費の値上げ(建物管理費・修繕積立金)や値下げ(固定資産税等)、空室期間等が入りますので時間が経過するにつれて少しずつ家賃や経費が変わっていきます。

    しかし仮に上記の状態より少し自己負担額が上がってしまい一時的に自己負担が発生したとしても、20年後に無借金のワンルームマンション(築30年)が手に入るならその後で充分に自己負担分を回収することができます。

    そしてその後は手元に残る無借金のワンルームマンションからの家賃収入を年金不足分に充てることができます。

    家賃収入で借入金を完済した後は無借金のワンルームマンションが手元に残ります。そこからの家賃収入を年金代わりとすることができます。

    もちろん無借金となった時点で売却してもそれを年金の代わりとすることができます。

    またこのようなワンルームマンションを複数個持っていると更に心強い私的年金となってくれます。

    そのため老後の退職時にワンルームマンションを複数個保有した状態が作れるよう、少しずつワンルームマンションを買い増していくと更に確かな年金代わりとなる収入源を作ることができます。

     

    これがワンルームマンション投資が年金の代わりとなる理由になります。
    ワンルームマンション投資では借入をすることになりますが家賃収入が返済を進めてくれますので住宅ローンとは全く別物になります。
    更にここから繰り上げ返済を進めると経費(金利)を減らすことができますので繰り上げ返済もお勧めしますが、これについては別記事でしっかり解説させて頂きます。

     

     

     

     

    この記事を書いた人:鈴木聖太

    教育会社、不動産投資会社で働いた後、2012年に株式会社都実業を設立。社会人の資産形成には不動産投資が最適であるとの考えから不動産投資事業を開始。

    ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引士

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