• ワンルームマンション投資の失敗パターン3つ【これで失敗を防げます。】

    ワンルームマンション投資で資産形成を始める。

    あなたがそう考え始めた時、最初に頭をよぎるのが「失敗したらどうしよう?」という不安だと思います。

    ではワンルームマンション投資での失敗は何が原因で起こるのでしょうか。それは、

    1.物件選択ミス
    2.運用方法ミス
    3.管理会社ミス

    という3つのミスから起こるものになります。今回はそのそれぞれのミスについて解説させて頂きます。

    1.物件選択ミス

    物件選択のミスは最も起こりやすい失敗原因となります。

    例えば主要な駅から遠く離れた物件や近隣の物件と比較して著しくサイズの小さい物件などはその典型例になります。

    それでも街全体の需要が高ければ入居者は付きますが、そうでない限りは家賃を下げたり入居募集の広告費を上げない限り入居者は付きません。

    そして何より物件選択ミスが致命傷になる理由は

    物件購入後は自分の力で立地やサイズを変えることができない。

    という点になります。もちろん内部をリフォームすることはできますが、できるとしてもそれぐらいです。

    物件購入後に駅からの距離や部屋のサイズを変えることはできません。つまり立地やサイズ的に需要が減るとどうすることもできなくなるのです。

    途中で入居者が付かなくなった。家賃を大幅に下げないと入居者が決まらなくなった。物件価格が下落した等。これらは全て物件選択ミスから生じる失敗です。

    そのためワンルームマンションを購入する前は購入後に変えられないものをしっかり意識して購入するようにしましょう。それだけでも充分に物件選択の失敗を防ぐことができます。

    2.運用方法ミス

    運用方法ミスは入居者は付いているけれども最終利益がマイナスとなるミスのことを言います。

    このミスを避けるには購入前に収支計画をしっかり立てることが重要になりますが、それより重要なのは次の二点になります。

    1.適切な価格で物件を購入する。

    2.経費を削減する。

    「1」についてはあなたがワンルームマンションを購入した経験がなくても簡単にわかると思います。割高な価格で物件を買ってしまえば利回り(家賃÷価格)が下がることは容易にご想像頂けると思います。

    しかしここで誤ってはいけないのは「割安な価格」で物件を購入することより「適切な価格」で物件を購入する方が重要だという点になります。

    割安な価格の物件を探した結果、問題のある物件を買って後悔する人は後を絶ちません。もちろん高値掴みをするのも問題ですが、あなたが初心者なら「割安な価格」の物件ではなく「適切な価格」の物件を探すようにしましょう。

    「2」についてもご理解頂けると思います。経費が高くなると利益が減ることになりますので運用利益を出すには経費を下げることが最も重要になります。

    では経費を下げるにはどうすれば良いかというと「金利」を下げることで経費の大幅な削減が可能となります。理由は金利こそがワンルームマンション投資で発生する最も高額な経費だからです。

    金利を下げるには「頭金を多く入れて購入する。」か「繰り上げ返済を行う。」しかありませんが、できれば両方実行するようにしましょう。

    そして経費の削減ができた時、運用ミスによる失敗を限りなく低いものとすることができます。

    3.管理会社ミス

    基本的にワンルームマンションの管理は管理会社に依頼することになります。(自主管理も可能です。)

    そして通常は入居者募集から家賃の回収まで管理会社が行うことなりますが、管理会社の姿勢一つでこれらの結果は大きく変わるものとなります。

    例えば管理会社が入居者募集に積極的ではないと空室を埋めるのに長い時間がかかります。そして管理会社がいい加減な対応を続けると入居者が早く退去することにも繋がります。

    しかしこれらの問題は管理会社で発生するものでありオーナーであるあなたにはできないことが多いので、あなたがしっかり管理会社を見極める必要があります。

    管理会社に違和感を感じたらすぐに管理会社を変えましょう。

    私の知る限りでも管理会社を変えて正解だったケースがたくさんあります。

    そのため管理会社選びで失敗しないよう、また失敗しても柔軟に変更することで管理会社ミスを防ぐようにしましょう。

     

    以上がワンルームマンション投資の3つの失敗パターンになります。
    上記をしっかり意識した上でワンルームマンション購入の判断と運営を行うようにしましょう。

     

    この記事を書いた人:鈴木聖太

    教育会社、不動産投資会社で働いた後、2012年に株式会社都実業を設立。社会人の資産形成には不動産投資が最適であるとの考えから不動産投資事業を開始。

    ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引士

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