• ワンルームマンション投資は利回りが低いと失敗する?【分析してみました。】

    「利回り」の高いワンルームマンションを見つけよう。

    あなたがワンルームマンション投資を始めたばかりならこう考えていると思います。

    ただ、それと同時に利回りだけではなく総合的にワンルームマンションを判断する基準もまだ身に付いていないと思います。

    そこで今回はワンルームマンション投資の利回りについてしっかりご説明させて頂きます。

    まず結論を言うと、ワンルームマンション投資の利回りは高いに越したことはないが、それだけで物件の良し悪しを決めると失敗する。というものになります。

    結論:ワンルームマンション投資の利回りは高いに越したことはないが、それだけで物件の良し悪しを決めると失敗する。

    まず利回りという言葉の定義について解説させて頂きます。

    利回りには表面利回りと実質利回りの二種類があります。

    表面利回りというのは以下の計算式で算出した数字になります。

    表面利回り=年間家賃収入合計 ÷ 物件購入価格

    例えば家賃収入が月額6万円なら年間家賃収入は72万円(6万円×12ケ月)となります。そして物件価格が1,000万円なら表面利回りは7.2%となります。(72万円÷1,000万円)

    実質利回りというのは以下の計算式で算出した数字になります。

    実質利回り=(年間家賃収入合計ー諸経費)÷(物件購入価格+初期費用*)

    * 初期費用を含めずに算出するケースもあります。

    つまり実質利回りというのは必ず表面利回りより小さい数字となります。

    また上記の注意でも書かせて頂きましたが、ワンルームマンション投資の実質利回りを算出する場合は初期費用を含めないことが多くあります。

    理由は正確な初期費用というのは購入するまで分からないことが多いからです。(特に税金等)

    そのためワンルームマンションの実質利回りは以下の計算式で算出することが一般的です。

    ワンルームマンション投資の実質利回り:年間家賃収入ー「建物管理費+修繕積立金+固定資産税+都市計画税」の年間合計 ÷ 物件価格

    とても簡単ですね。

    では、表面利回りや実質利回りは何パーセントなら良しとすべきなのでしょうか。

    例えば利回りが4%だったら低くて利回りが10%だったら高いと定義すべきなのでしょうか?

    ある程度の基準を知って頂きたいのでお伝えさせて頂くと、

    2019年3月現在で大阪中心部の築浅ワンルームマンション投資の平均表面利回りは5~7%程度です。

    2019年3月現在で大阪中心部の築浅ワンルームマンションの平均表面利回りは5~7%程度です。

    ただ、この平均的な利回りも常に変動しているので注意が必要です。理由は不動産の価格は借入金利や銀行の融資姿勢次第で変動するので同時に平均的な利回りも変動するのです。(利回りは『年間家賃収入÷物件価格』で計算します。)

    もしこの基準を大きく上回るものがあれば、通常は何か “マイナス” のデメリットがあります。(築年数が古い・狭い・駅から遠い等)

    そしてこの基準を下回るものがあれば通常は何か “プラス”  のメリットがあります。(地価が著しく高騰している等)

    では、どれぐらいの表面利回りのワンルームマンションを購入すべきなのでしょうか。

    答えは、

    ワンルームマンション投資の利回りは物差しの一つに過ぎない。そのためそれだけを見ても物件の良し悪しは分からない。というものになります。

    ワンルームマンション投資の利回りは物差しの一つに過ぎない。そのため利回りをだけ見ても物件の良し悪しは分からない。

    特にこれは表面利回りに対して言えることになります。

    例えば以下二つの物件があったとします。あなたならどちらを購入しますか?

    A 表面利回り7%・実質利回り4%のワンルームマンション

    B 表面利回り6%・実質利回り5%のワンルームマンション

    当然ですが「B」の方が実質的な利益は高いと判断できますよね。つまり表面利回りだけでは利回りが高いかどうか判断できません。

    そして実質利回りが低くても仮に「A」の物件が築10年で「B」の物件が築40年なら、あなたは「A」の物件を買うと思います。

    更に「A」の物件が地方都市の端にあり、「B」の物件が東京銀座の中心にあれば築年数が古くても地価の観点から「B」の方がお買い得かもしれません。

    このように表面利回りや実質利回りだけでは物件の評価はできないのです。築年数や間取り、平米数、駅からの距離や立地と同じで「利回り」というのも物件の価値を決める要素の一つに過ぎません。

    もちろん利回りが高いに越したことはありませんが、あくまで利回りは物差しの一つに過ぎません。それだけで物件の「良し悪し」を決めるのは危険な行為なので注意するようにしましょう。

     

    以上がワンルームマンション投資の利回りに関するまとめになります。
    基本的に高利回りのワンルームマンションは何かしら問題を抱えています。利回りはあくまで物差しの一つに過ぎませんので、利回りだけを意識して物件を選ぶのは絶対に辞めましょう。

     

     

     

     

    この記事を書いた人:鈴木聖太

    教育会社、不動産投資会社で働いた後、2012年に株式会社都実業を設立。社会人の資産形成には不動産投資が最適であるとの考えから不動産投資事業を開始。

    ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引士

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