airbnbをこれから始めようと思い、転貸可能な物件を探そうとしている方の中には、転貸の許可を取り付けることが難しくて困っている方も多いのではないかと思います。
オーナーの方にとっても物件は自分の大切な資産ですので、いきなり外国人に貸すということに抵抗がある方も多いのが実情です。
他方、これからのオリンピック需要に備え、早い段階で何とかairbnbを初めてみたいと思われる方も多いのではないかと思います。
そこで今回は、airbnbで転貸可能物件を探す具体的な方法をご紹介させていただきます。
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◆物件情報 2017/11/28
茅場町駅5分、八丁堀駅5分、稼働率98%超の転貸可能物件出ました。
東京駅から歩ける距離であることから、底堅い需要がある物件です。興味がある方はお気軽にお問合せ下さい。
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- 目次
- 1. 転貸可能物件を探す前に知っておくべきこと
- 2. 転貸可能物件を探す方法
- 2-1. 転貸可能物件を紹介しているサイトから探す
- 2-1-1. 物件獲得のためのポイント
- 2-2. 仲介会社に問い合わせる
- 2-2-1. 物件獲得のためのポイント
- 2-3. 管理会社に問い合わせる
- 2-3-1. 物件獲得のためのポイント
- 3. 最後に
1. 転貸可能物件を探す前に知っておくべきこと
まずは、転貸可能物件を探す前に知っておくべきことについてお伝えさせていただきます。
転貸可能かどうかの許可を出すのは物件のオーナーなのですが、原状としては管理会社が転貸許可の判断をしています。
つまり、オーナーと直接交渉することは非常に難しいのが実情なのです。これから転貸可能物件を探される方は、まずこの事実を知っておいていただければと思います。
では、なぜオーナーと直接交渉することが難しいのでしょうか。この点を知っていただくため、転貸可能物件を探す際の基本的な流れを示した図を作りましたので、以下の図をご覧ください。
この図において、あなたが転貸可能物件を探しているとします。その場合の相談の流れは以下の通りとなります。
- あなたが近くの仲介会社に対して転貸可能物件がないか相談
- 仲介会社がオーナーと繋がっている管理会社に対し、転貸可能物件がないか相談
ここまでは普通の流れなのですが、オーナーと繋がっている管理会社は、あなたかた相談を受けているということを基本的にオーナー伝えません。
なぜオーナーに伝えないのかというと、転貸可能物件を取り扱うことは管理会社にとっての手間の増加に繋がるからです。
ここでの管理会社の手間とは、具体的には以下のような業務のことを指します。
- 契約書を転貸可能な形に書き換える
- 転借人（airbnb上のホスト）への制限事項を決める
- オーナーに説明し、許可を取り付ける
- 転貸を前提とした賃借人でも加入可能な保証会社を見つける
上述の通り、収入が増えないにも関わらず手間だけ増えますので、あなたが管理会社に対してどれだけお願いしても、基本的には反対されてしまうのです。
ここからは、この前提を踏まえた上で、どうすれば転貸可能を見つけることができるのか。その方法についてご紹介させていただきます。
また、管理業務の詳細などについて詳しく知りたい方は、賃貸仲介業の仕組みと、契約で得するためのポイント3つとういコラムを参照していただければと思います。
2. 転貸可能物件を見つける方法
ここから具体的に転貸可能な物件を見つける方法についてご紹介させていただきます。
それぞれの場合において、転貸可能物件を見つける可能性を高めるためのポイントも合わせてご紹介させていただきますので、参考にしていただければと思います。
2-1. 転貸可能物件を紹介しているサイトから探す
一番簡単で便利なのが、転貸可能物件を紹介しているサイトを訪問し、そのサイトに掲載されている情報に対して直接問い合わせを行うという方法です。
ここで、転貸可能物件を紹介しているサイトを紹介させていただきますので、参考にしていただければと思います。
2-1-1. 物件獲得のためのポイント
転貸可能物件を紹介しているサイトには日々多くの方がアクセスしており、激しい競争が発生しています。
つまり、貸手としては借手を選ぶことができる状況になっていますので、あなた自身が多くの借手の中でも「この人に貸したい」と思わせることが重要となります。
そして、選ばせるという点において重要になってくるのが「airbnbの運用実績」と「本業での収入」です。
実績もなく、収入も多くない方は、綿密な計画（どういった部屋を作り、どういった人をターゲットとし、どれぐらいの収入見込みがあるのか）を立てた上で不動産会社に問い合わせされることをお勧めします。
2-2. 仲介会社に問い合わせる
2つ目の方法は、仲介会社に問い合わせの上、転貸可能な物件を探して貰うことです。
仲介会社によっては、転貸可能な物件を探すこと自体が手間と考える場合もあり、複数社回らなければ対応してくれない会社もあるかもしれませんので、ある程度の忍耐力が必要となります。
2-2-1. 物件獲得のためのポイント
仲介会社を探す上で注意するべきポイントは2つあります。その2点について順番に紹介させていただきます。
①小さい仲介会社を選ぶ
まず1点目のポイントは、規模が小さめの仲介会社を選ぶことです。つまり、アパマンはミニミニといった系列会社などには訪問しない方が良いでしょう。
なぜなら、大手は多額の広告費を投じて集客を行っており、転貸可能な部屋を探す手間をかけるのであれば、普通の物件を紹介した方が効率が良いと考えている可能性が高いからです。
小さい仲介会社であれば、何でも良いので新しい案件を取っていきたいと考える方も多いので、あなたの相談にのってくれる可能性が高いです。
また、大手フランチャイズなどでは、会社の方針として「転貸禁止」を掲げている場合もありますので、大手仲介会社に訪問する時間があるのであれば、その時間を小規模の仲介会社に充てた方が良いでしょう。
②転貸可能物件が見つかった場合、広告費を支払う
2点目のポイントは、無事に成約に至った際には、仲介手数料の他にしっかりと広告費を支払うことです。
転貸可能物件を探すことは手間であることに違いはありませんので、苦労して貰った分はしっかりと対価を支払うという姿勢を示すことが大切です。
支払う金額は、2～3万円で全く問題ありません。特に小さい仲介会社の場合、例え2～3万円であってもこの金額がそのまま担当者の収入の増加につながることもありますので、担当者と良好な関係を築くことができれば物件を紹介して貰える可能性も高くなります。
2-3. 管理会社に問い合わせる
3つ目の方法は、管理会社に直接問い合わせを行うという方法です。
仲介会社であってもオーナーから物件の管理を請け負い、管理業務を行っている場合もありますので、仲介会社訪問の際に物件の管理を行っているか聞いてみても良いでしょう。
ただし、小さい仲介会社の場合は管理を行っている可能性が低いですので、管理会社に訪問する場合はある程度規模が大きい会社を選ぶと良いでしょう。
Googleなどで、「（希望する地域） 管理」と検索すれば管理会社を見つけることが可能です。
2-3-1. 物件獲得のためのポイント
管理会社はオーナーと直接つながっている会社ですので、管理会社がオーナーと交渉する価値があると判断して貰えれば、オーナーと交渉を行ってくれます。
そして、管理会社にとって最大の動機づけになるのが、「管理費の上乗せ」です。
管理業における収入は基本的には家賃の5%です。つまり、家賃が10万円の場合、毎月の管理料収入は5,000円です。
ここで、例えばあなたが管理料を5,000円上乗せで払ったとしましょう。その場合、あなたが払う家賃は10.5万円と5%上がるだけですが、管理会社としての収入は1万円と2倍になるのです。
私の印象では、概ね5,000円～10,000円を追加の管理料として家賃に上乗せすることができれば、興味を持ってくれる管理会社はかなり多いというイメージです。
3. 最後に
今回は転貸可能物件の見つけ方について紹介させていただきました。今回紹介させていただいた方法を実践していただければ、かなり高い確率で転貸可能物件を見つけることができるようになるでしょう。
自分で探す時間があまりない方は、是非とも一度ご相談いただければと思います。複数業者とのネットワークとAirbnbでの運用実績を活用し、転貸可能物件をご紹介させていただきます。お問い合わせはこちらのお問い合わせフォームからお気軽に連絡下さい。
