不動産投資を進めていく上で、出口戦略を考えることは極めて重要です。
無事に収益物件を買えたとしても、売却することができなければ、ずっと保有し続けるしかなくなってしまいます。
だからこそ、収益物件を購入する前に、売りづらい収益物件についてしっかりと把握しておきたいところですよね。
そこで今回は、売れない収益物件の4つのパターンについて、詳しくお伝えします。
0. 売れない収益物件とは？
売れない収益物件のパターンについて紹介する前に、売れない収益物件とはどういった物件なのかという点について考えていきましょう。
極端な話になりますが、金額を下げれば、大体の場合において収益物件を売却することは可能です。
例えば、東京23区内の収益物件であれば、売却価格を1万円にすればほぼ全ての収益物件は売却可能でしょう。
上記を踏まえ、今回の記事における「売れない収益物件」とは、銀行から借り入れをした場合に、残債以上の金額で売れない物件とします。
なぜなら、売却価格が残債よりも低い場合は抵当権を外すことができないので、銀行が売却の許可を出してくれず、収益物件を売却することができないからです。
それでは、早速ここから売却することができない収益物件の特徴について一つずつ見ていきましょう。
1. 入居率が低い
まず、入居率が低い収益物件ということが挙げられます。
収益物件を売却する際、高い金額で 売却をするためには、満室の状態で売るということが非常に大切になってきます。ここから、その理由について説明します。
プロの投資家の場合、入居率とは関係なく、しっかりと家賃を取ることができる収益物件であれば購入するという判断をします。
しかし、この場合は入居率が低いという理由で価格を下げてきますので、高い金額で売却することができません。
その一方、経験が浅い投資家の場合、少しぐらい利回りが低くても満室の収益物件を購入する傾向があり、入居率が低い収益物件に手を出すことは少ないです。
その結果、入居率が低い物件の場合は、①プロの投資家からは値下げをされる。②一般投資家からは見向きもされない、という状況になり、結果として高値で売ることができなくなってしまうのです。
さらに、入居率が低い物件の場合、銀行の融資が付きづらいということも収益物件が売りづらくなるポイントとして挙げられます。
銀行は実績主義で収益物件の評価をしますので、 現時点で空室が多い場合は、入居付けができない物件と判断され、銀行が評価をしてくれない＝融資をしてくれないのです。
そういった意味においても、とにかく入居付けをしっかりとしてから売却の動きを取るようにしましょう。
収益物件を売る場合は、家賃を下げてでも入居者を決めるということが極めて大切です。
最低でも、80%以上の入居率は確保するようにしましょう。
2. 銀行の評価が出ない
次に、銀行の評価が出ない場合ということが考えられます。
これは、マーケットが良い時期に収益物件を購入した方に見受けられる傾向です。
銀行による収益物件の融資方針はマーケットによって大きく変わってきます。
そして、融資方針の中で大きなインパクトがあるのが融資期間です。
単純に、 融資期間15年の場合と融資期間30年の場合では、毎月の元本の返済額に2倍の開きがあります。
投資家は毎月のキャッシュフローを重視して収益物件を購入する方も多いですので、融資期間が短く、 キャッシュフローを取ることができない場合、投資家がその収益物件を買うという判断は行いません。
だからこそ、マーケットが高い時期に収益物件を買ってしまった場合、マーケットが下がり、銀行の融資条件が厳しくなると、たちまち需要家がいなくなり、高値で売却することができなくなってしまうのです。
マーケットが良い時期に収益物件を購入した方は、マーケットが下がる前に売却の検討をすることを強くお勧めします。
マーケットが良い時期に買った収益物件を、マーケットが下がったタイミングで残債以上で売却することは非常に難しいということを認識しておきましょう。
3. 利回りが低い
次に、利回りが低い場合ということが考えられます。
融資がつかない場合であっても、収益性が高ければ、基本的に売却することは可能です。
例えば、満室で表面利回り20%の収益物件であれば、現金であっても買いたいという方がたくさんいるでしょう。
逆に考えれば、利回りが低い収益物件の場合、売却することが非常に難しくなってきます。
これは、新築物件を購入した方によくみられる傾向です。
新築物件の設定家賃は、「新築プレミアム」がついていることが一般的です。
イメージとしては、市場に出ている賃料の10%～20%増しと考えると良いでしょう。この賃料でずっと住んでくれれば良いのですが、賃借人の居住期間は、シングル向けで平均4年、ファミリー向けで平均6年です。
つまり、6年も経てば入居者は一巡し、次に住む人を見つけるためには家賃を10～20%下げなければいけなくなってしまうのです。
例えば、新築時に8%の利回りで収益物件を購入したとして、20%利回りが下がると、一気に6.4%にまで利回りが低下します。
新築の8%と築浅の6.4%。投資家の観点から考えると、新築の8%の方が売れ行きが良くなるでしょう。
場所にもよりますが、利回り6.4%の収益物件を売却することは簡単ではないでしょう。
ここで、利回りが低い収益物件を売るために取れる対策についてお伝えしようと思います。
利回りが低い物件を売却するためには、とにかく長期間保有をして家賃収入を取り、その収入をローンの返済にあてて残債を減らすことです。
期前返済を繰り返し、残債をとにかく減らしていきましょう。
しかし、これはインカムがしっかりと取れている収益物件の場合にだけ取れる戦略です。
キャピタルゲイン狙いで都内の物件を低い利回りで購入した場合、マーケットによって不動産の価格が激しく上下してしまいまい、その影響が売却価格に大きく影響してしまいます。
その結果、購入後にマーケットが下がってしまうと、キャピタルも取れず、さらにインカムも取れないということから、完全に身動きが取れなくなってしまいますので注意するようにしましょう。
いずれにせよ、利回りが高い収益物件を購入することで、この事態を避けることができます。
4. 地方物件の場合
最後に、地方物件の場合も売ることが難しくなる可能性があります。
この点に関しては地域ごとに個別検討を進めていく必要があるのですが、人口が急激に減っている地域、または、絶対的な人口の数が少ない地域の場合は売却することが難しい可能性があります。
需要が全くないような収益物件を購入してしまうと、売り抜くことは極めて難しくなるでしょう。収益物件の価格は需要と供給によって決まります。需要がなければ、いくら安くても売ることができなくなってしまうのです。
日本でも地方のリゾートマンションなどは、数十万円で売りに出されている物件も多数ありますが、それでも買手が付きません。住もうと思う人がいないので、価値がないのです。
更に、地方物件の場合は、銀行の融資姿勢も売却の成否を大きく左右する要素として挙げられます。
東京にある収益物件であれば、融資をする銀行も多いのですが、地方になった途端、 融資をする金融機関の数が減ってくるということが現状です。
例えば、地方であればスルガ銀行は積極的に融資を行っていますが、他の銀行はあまり積極的に融資を行っていません。
この場合に、 スルガ銀行が融資の基準を厳しくした場合、買手は 融資を組むことができませんので、結果として売却をすることができないということになりかねないのです。
他方、収益性が高く、ずっと満室が続いてやるような物件であれば、インカムを得ることができますので、基本的に問題はないと言えるでしょう。
ただ利回りが高いという理由で、需要がない地方の物件を購入してしまった方は、しっかりと出口戦略を立てることが重要です。
必要であれば、損切りも視野に入れる必要があるのではないかと思います。
5. 最後に
残債よりも高い金額で収益物件を売ることができなくなるパターンについてお伝えしました。
収益物件の収支は、売却して始めて確定します。
つまり、収益物件を購入する前からしっかりと出口戦略を考えることが重要です。
また、収益物件を既に保有している方も、どのタイミングで売却するべきか、常に考えておくようにしましょう。
