• プロが伝授!不動産を売る「最高のタイミング」をこっそり教えます。 – 売主のミカタ

    プロが伝授!不動産を売る「最高のタイミング」をこっそり教えます。

    不動産の売却にあたり、やはり気になるのは「タイミング」。1円でも高く売って手残り額を増やしたいですよね。

    ただ、どのタイミングで売れば良いのか良く分からない。そんな方も多いのではないでしょうか?

    そこで今回は、不動産のプロが、売却のベストタイミングをお伝えします。

    不動産を売るベストタイミング。それは融資審査が緩い時

    結論からお伝えします。不動産を売る一番良いタイミングは、融資が緩い時です。

    では、なぜ融資の審査が緩い時が売り時なのでしょうか?

    その理由についてお伝えしていきます。

    不動産の買手の立場から考えることが大切

    あなたの不動産が高く売れるということは、違う見方をすると「高い金額でも買いたい」と思っている人がいるということです。

    では、なぜ高い金額で買おうとする人がいるのでしょうか。

    その背景をしっかりと理解することが、高い金額で売れるタイミングを理解するポイントです。

    ですので、買手が高い金額でも買ってしまう理由についてみていきましょう。

    キャピタルゲイン狙いで買う人は少ない

    不動産を買う理由の一つとして挙げられるのが、「将来不動産の価格が上がることが想定されるので、高値でも購入する」というものです。

    不動産はマーケット商品ですので、常に価格は上下しています。

    つまり、マーケットのタイミングを見極め、上昇タイミングで不動産を購入することができれば、大きな利益を得ることができるでしょう。

    ただ、今の日本の不動産市場において、キャピタルゲイン狙いで不動産を購入する人はほとんどいません。

    なぜキャピタルゲイン狙いで買う人がいないのかというと、これには大きく二つの理由があります。

    それぞれについて見ていきましょう。

    理由1. 日本では賃料を上げることがほぼ不可能

    日本には、借地借家法という法律があります。この法律は、借主を守るためにつくられたものです。

    そして、この法律では、賃料を簡単に上げることはできません

    海外ではこのような法律はありませんので、貸主が「来週から賃料を20%上げます。いやなら出て行って下さい。」と言うことができます。

    そして、賃料が20%上がるということは、不動産の価格も20%上がるということを意味します。

    つまり、日本では借地借家法により、賃料を上げることが難しく、その結果として不動産の価格も上がりづらいということから、キャピタルゲイン狙いで購入する人は少ないのです。

    理由2. 日本の人口は減少傾向

    更に、日本は人口減少時代に突入しています。

    人口が減るということは、部屋が余るということです。

    そして、部屋が余るということは、賃料を下げなければその物件に入居者を付けることが難しくなることを意味します。

    新興国での不動産投資が流行っていますが、これは人口の増加や経済の成長に伴い、賃金や物価が上がり、賃料が上がることに伴って不動産の価格も上がっていくことを前提にした投資なのです。

    他方、これと全く逆の流れをしているのが日本の現状です。

    つまり、キャピタルゲイン狙いで日本の不動産を買う人は少ないのです。

    インカムゲイン狙いで不動産を買う人は増加傾向

    キャピタルゲイン狙いで不動産を購入する人が少ない一方、インカムゲイン狙いで不動産を購入する人は増えています。

    これには、大きく二つのタイプがあります。順番に説明していきますね。

    タイプ1. 実需で購入する人

    まず対象となるのが、実需で不動産を購入する人です。

    すなわち、自分が住む家を買う。という人です。

    実需の方は、賃貸にするか購入するかという2つの選択肢の中で、購入するという判断をした人なのですが、この購入の判断をした人がマイホームを買うことになるきっかけは、家賃を払うのが勿体ないという場合がほとんどです。

    具体的には、家を買った場合の毎月のローンの支払額よりも、家賃の方が高い場合、「家を買えば自分のものになるし、家賃を払うよりも毎月の支払額が低くなる。そうであれば買った方が得なのではないか?」

    と考えるのです。

    この考え方は正しいとは言えないのですが、現状としてはこういった考え方をする方がとても多いです。

    そして、この場合において重要なことは、住宅ローンをどういった条件で組めるのか。ということです。言い換えれば、融資条件はどうなのか。ということです。

    一般的に、家賃よりもローンの支払額の方を低くしたければ、35年、金利1%前後という条件でなければいけません。

    これは一般的な融資条件で考えればとんでもない良い条件なのですが、この条件のおかげで住宅は売れ続けているのです。

    例えば、借りた場合の毎月の家賃は20万円。一方で購入した場合の毎月のローンの支払が30万円であれば、家を買うという判断をする人はぐっと少なくなるでしょう。

    補足、家賃がローンの返済より低いのがなぜ良いと言い切れないのか?

    ここで、家賃がローンの返済より低いことがなぜ良いと言い切れないのか、説明していきましょう。

    極端な話ですが、融資期間100年の住宅ローンがあったとします

    金利1%、100年返済の場合、5,000万円を借りたとしても月々の返済額は6.5万円です。

    家賃6.5万円の部屋を借りる場合と、5,000万円の家を買った場合を考えると、明らかに5,000万円で家を買った方が良い家に住めます。

    しかし、5,000万円の家を買うということは、5,000万円の資産リスクを負うということです。

    10年後に売却したいと考えた時、売却価格が3,000万円であれば、ざっくりと1,500万円の損をしてしまうことになるのです。

    そして、この1,500万円の損を家賃に充当すれば、18万円の家賃の家に住めるということになるのです。

    つまり、ローンの返済額とは関係なく、安い不動産を購入することが大切。ということなのです。

    毎月の返済額をおさえることができるから不動産を買う。という判断をした結果、高い値段で不動産を購入することが起こりえるのです。

    タイプ2. 投資用として購入する人

    2番目としては、投資用として不動産を購入する人が挙げられます。

    2008年頃はまだニッチな言葉であった「不動産投資」も今や誰もが知る言葉となりました。

    不動産の価格は上がり続けていますが、不動産投資をやりたいという人も増え続けています。

    そして、投資用の不動産を購入する人の意思決定の理由として一番多いのが、毎月のキャッシュフローです。

    「かぼちゃの馬車」で家賃の支払がされなくなったことが話題になりましたが、このかぼちゃの馬車を購入した人というのは、サブリースによる保証賃料100万円、ローンの返済90万円で、差額の10万円が安定収入として入る。というのが一つのアピールポイントでした。

    保証賃料100万円、返済101万円であれば、毎月1万円の赤字になってしまいます。

    そして、ここでのポイントも融資の条件になります。

    101万円の返済と、90万円の返済では、返済額自体は11万円の違いしかありません。

    単純に考えれば、融資期間が10%伸びれば101万円の返済を90万円にすることができるのです。

    たかが10%ですが、この10%の違いによって購入希望者の数に天と地ほどの差が生まれるのですから、とても重要なポイントです。

    つまり、融資の条件が緩くなれば、毎月の返済額が減りますので、結果として手残り額を増やすことができ、購入希望者も増える。

    そして、購入希望者が増えるということは、不動産の価格が上昇する。という流れになるのです。

    最終的に不動産を売却したタイミングで手残り額がプラスになるかどうかが重要なポイントであるにも関わらず、目先のキャッシュフローを求めて高値で買ってしまうのです。

    【まとめ】融資条件が不動産の売却価格を左右する

    銀行の融資条件が不動産の売却価格に非常に大きな影響を及ぼすということがお分かりいただけたかと思います。

    では、融資の条件が緩いかどうかは、何を基準に判断すれば良いのでしょうか?

    最後に、その判断条件についてお伝えしていきます。

    なお、融資の条件というのは、実需向けの場合と投資用の場合で大きく異なりますので、それぞれの場合について説明しますね。

    実需の場合の判断基準は「住宅ローンの金利」

    まずは実需向けの場合です。

    この時に意識するべきことは、住宅ローンの金利です。

    もう少し具体的にお伝えすると、フラット35の適用金利を見ることがポイントです。

    「フラット35 金利 推移」と検索すると、フラット35の金利の推移をみることができます。

    2018年時点では、最低金利が1.0%前後です。この数字は過去の金利を見ても最低水準です。

    つまり、2018年は不動産の「売り時」ということができるのです。

    投資用の場合の判断基準は結構難しい。。

    一方、投資用の不動産の場合は判断基準が難しいです。

    むしろ、最新の融資情勢に関する情報を取ることが難しいと言えるかもしれません。

    不動産投資において有名な銀行(つまり、投資用の不動産への融資に積極的な銀行)は、スルガ銀行、千葉銀行、西武信用金庫、東日本銀行、三井住友銀行といったとことです。

    これらの銀行の融資条件を確認することで、融資が緩いかどうかを確認することができるでしょう。

    そして、投資用不動産の場合の融資条件のポイントは、金利よりも「融資期間」です。

    金利は借主の属性などによって変わってきますので、重要なことは借入期間です。

    投資用の不動産の場合、基本的には法定耐用年数内での融資に限られるのですが、融資が緩いタイミングでは、法定耐用年数を大幅に超えた期間で融資を組むことが可能です。

    つまり、法定耐用年数を超えた融資を複数の銀行が行うようになったタイミングが「売り時」と言えるでしょう。

    最後に

    不動産を高値で売るタイミングと、その根拠についてお伝えしました。

    実需向けの住宅ローンでは、融資の条件が短期間で大きく変わることはないと思いますが、投資用の不動産の場合、金融機関の融資方針は短期間でも大きく変わることが多いです。

    今の融資の情勢をしっかりと見極めて、ベストなタイミングで不動産を売却するようにしましょう。

    この記事を書いた人:大橋亮太

    三井物産株式会社で約7年働いた後、2015年に株式会社ムーブウィルを設立。両手仲介への違和感から買側の仲介に入ることを止め、売主側の味方だけをするサイト「売主の味方」を立ち上げる。

    ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引士

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