不動産投資は投資事業ですから、常に失敗する可能性があります。
私は数多くの投資家の方と面談をしてきましたが、その経験を通じ、実際に失敗してしまった方の特徴を知ることができました。
つまり、不動産投資の失敗にはパターンがあるのです。失敗を防ぐためにも、そのパターンについてしっかりと理解しておきたいですよね。
そこで今回は、不動産投資で実際に失敗してしまった方の特徴と、失敗を防ぐために取るべき対策についてお伝えします。
- 目次
- 1. 不動産投資での失敗とは何なのか？
- 2. 常に勉強する姿勢を持っていない
- 3. 仲介会社の話を鵜呑みにしてしまう
- 4. 具体的な目標を持っていない
- 5. 定量基準を作っていない
- 6. 意思決定をした経験が少ない
- 7. バランス感覚がない
- 8. 最後に
1. 不動産投資での失敗とは何なのか？
まず初めに、不動産投資で失敗するということがどういったことなのか、考えていきましょう。
不動産のみならず、投資をする目的としては「投下したお金以上の現金を回収する」ということが挙げられるでしょう。
貴重な時間を使って投資事業をしているのですから、お金が増えない限り、成功したとは言えません。
つまり、不動産投資で失敗するとは、投下した資金を回収することができなくなること、と言えるのです。
不動産投資で失敗するとは、「投下した資金を回収することができないこと」と意識すると良いかと思います。
それでは早速、不動産投資で失敗する人の特徴についてここから一つずつ見ていきましょう。
2. 常に勉強する姿勢を持っていない
まず初めに、常に勉強する姿勢を持っていないということが理由として挙げられます。
不動産投資のみならず、投資の世界で成功するためには、常に学び続ける姿勢を持つことがとても大切です。
例えば、サラリーマンとして仕事をしている方は、一日8時間労働として、一年間に約1,500時間を費やしているという計算になります。
それほど沢山の時間を使い、プロとして仕事をしているわけです。
一方、不動産投資に関しては、土日それぞれ3時間を使って勉強をしたとしても一年間で約300時間です。
つまり、本業に比べると投資の方が絶対的に費やす時間が短いのですが、金額の面を考えると給料を大きく上回る投資をする場合が多いのです。
だからこそ、投資をする上では、しっかりと勉強をしなければいけないのです。
そして、勉強はずっと続けなければいけません。
サラリーマンの方であっても、業界の動向や最新の知識についてしっかりと勉強しなかった場合、自然と淘汰されてしまうことはイメージしやすいのではないでしょうか。
投資は競争の世界でもあります。
常にライバルよりも新しい情報を仕入れなければ、最終的には失敗が待っているでしょう。
2-1. この失敗を防ぐためには？
この失敗を防ぐために必要なことは極めてシンプルです。しっかりと勉強することですね。
不動産投資に関しては、20冊も本を読めば、最低限の知識を身につけることができるでしょう。
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3. 仲介会社の話を鵜呑みにしてしまう。
仲介会社の話を鵜呑みにしてしまうことも、失敗をしてしまう大きな理由の一つです。
不動産の仲介会社は決して不動産を運用するプロではありません。不動産を売るプロです。
また、不動産の仲介会社に勤めている人でも、収益物件を保有している人はまれです。つまり、仲介会社の担当者は賃貸経営に関するアドバイスをすることはできないのです。
賃貸経営がなく、販売のプロである人の話を鵜呑みにしてしまうことは、失敗への最短経路と言えるかもしれません。
投資は自己責任です。仲介会社の担当者の話を聞いて収益物件を買っても、その担当者は責任を取ってくれるわけではありません。
だからこそ、投資の最終的な判断は自分で行いましょう。そして、基本的に自分以外は敵だと考えた方が良いでしょう。
日本では投資に対する教育制度が整っていないということもあり、投資を始める際にはどうしても誰かに頼りたくなってしまうというのが現実です。
誰かに頼りたくなってしまう気持ちをグッとおさえ、自分で考えることが不動産投資を成功させる上で必要不可欠です。
仲介会社の言葉を信じて購入の判断をすることがないようにしましょう。
3-1. この失敗を防ぐには？
この失敗を防ぐポイントは、仲介会社の言葉を鵜呑みにしないということですが、それでは具体的な解決策になっていませんので、どうすれば良いのかという点について具体的にお伝えします。
仲介会社の言葉を鵜呑みにしないようにするためには、「仮説を立てておく」ということがポイントとなります。
仮説がない場合、あなたの中で判断基準ができていませんので、仲介会社から聞いた言葉が判断の基準になってしまうのです。
これは、お店で衝動買いをする場面をイメージすると分かりやすいのではないかと思います。
例えば、家電量販店に「冷蔵庫」を買いにいくとします。
あなたは事前にネットで情報を調べ、ある程度の目星をつけてお店に行くとします。
すると、店員がいろいろな提案をしてきたとしても、それは全てあなたの事前の調査結果と照らし合わせて総合的な判断をすることができるのではないかと思います。
一方、何を買うか決めずにお店に行くと、店員からの「最新モデルです」「新しい機能が満載です」といった言葉に流されてしまい、本来必要ないものを購入してしまう可能性が高まってしまうのです。
仲介会社の担当者と話をする前に、まず自分の仮説を立てる。
こうすることによって、相手の話を鵜呑みにせず、しっかりと考えた上で判断をすることができるようになるでしょう。
4. 具体的な目標を持っていない
具体的な投資基準を作っていない方も、失敗する可能性が高くなってしまいます。
具体的な目標を持たないことによる失敗理由は大きく二つあります。それぞれについて見ていきましょう。
4-1. 取るリスクが大きくなりすぎる
ニュースなどで、「一晩にして財産をすべて失ってしまった」。という記事を目にしたことがある方もいるのではないかと思います。
これは不動産投資ではなく、株式投資の場合などで良く聞くことです。
大きなレバレッジをかけて投資をしたが、予想と反対の値動きをしたことによって大きな損失を生んでしまったのです。
さて、この方が株式投資を始めた時、全財産を失うような投資をしたかというと、恐らくそのような危険な投資はしていなかったでしょう。
小さい成功を積み重ねるうちに、どんどん気持ちが大きくなってしまい、気が付いたらとても大きなリスクを取ってしまっていたのです。
これは犯罪の場合と同じことが言えるかもしれません。犯罪者は、初めて罪を犯したときは非常に大きな後悔の気持ちに襲われるようです。
しかし、犯罪を繰り返すうちに後悔の気持ちがどんどん薄れていってしまうのです。
不動産投資でも同じことが言えます。気が付いたら数十億円規模の借金をしていた。という方もいますが、この方でも最初から数億円規模の借金に抵抗がなかったわけではありません。
何棟も買っていくうちに、感覚が麻痺してしまったのです。
本当に良い収益物件であれば良いのですが、悪い物件を買っている場合、不動産のマーケットが一気に崩れた時に持ちこたえることができないでしょう。
行き過ぎてしまうかもしれない自分に歯止めをかけるという意味でも、しっかりと定量的な基準を作っておくことは重要です。
4-2. モチベーションが維持できない
2つ目の理由としては、モチベーションの維持という観点があげられます。
投資というのは本来やらなければいけないことではありません。
特に、サラリーマンの方であれば毎月給料が振り込まれていますので、その給料でも全く生活できないという方でなければ、投資をする必要はありません。
人というのは、本来怠けたいと考える生き物です。だからこそ、不動産投資に継続して取り組むにはしっかりとした意思が必要なのです。
特に、不動産投資の場合、良い物件がでてくるのはタイミングです。明日良い物件が出てくることがあれば、1年待っても物件が出てこないかもしれません。
そういった意味でも、継続して不動産投資に取り組むためには意思が必要となりますが、その意思を継続させるエンジンになるのが具体的な目標なのです。
しっかりとした意思を持つように心がけましょう。
4-3. この失敗を防ぐためには？
明確な目標を持つことによってこの失敗を防げるのですが、目標の設定においてもポイントがありますので、そのポイントについてお伝えします。
目標を作る上でのポイントは2つあります。一つずつ見ていきましょう。
4-3-1. 期限を決める
1つ目のポイントとして、目標には必ず期限を決めるということが挙げられます。
目標というと、「毎月100万円のキャッシュフローを作る」「1,000万円貯める」といった形で、金額だけを決める方がいますが、それでは効果は低いです。
「期限」を決めることが重要なのです。
ここで、一つ面白い実験結果があるので紹介します。
ある大学の講義で、教授が学生に課題を出しました。その課題に対し、3つの期限を設定しました。その期限とは以下の通りです。
- 期限を設けないが、学期末までには提出すること
- 自分で期限を設定して提出すること
- 10日後までに提出すること
この3つの期限の設定において、3つ目の選択肢の場合、もっとも学生の成績が良かったのです。
これは、期限をきっちりと区切ることによって、プレッシャーが生まれ、それが良い結果を生み出すということの証明ともいえるでしょう。
つまり、目標には期限を設定することが重要なのです。
4-3-2. 目標は後から変えても構わない
2つ目のポイントとしては、目標は何回でも変えて良い。ということが挙げられます。
目標というのは、時間の経過に伴って常に変化するものです。
なぜなら、生活環境というのは時間が経つにつれて変わっていくからです。
子供の成長、仕事の忙しさ、給料の金額などの変化によって定めるべき目標は変わるのです。
つまり、仮でも良いので目標を作って動き始める方が重要と言えるでしょう。
ただ、一点意識していただきたいことがあります。
それは、目標を変える時、ゼロベースで考えるのではなく、一度設定した目標を起点にして考えるということです。
無意識であったとしても、あなたの今の考えや願望をベースとして作られたのが今の目標です。
あなたが本当に達成したいゴールが、仮の目標であっても眠っている可能性が高いのです。その無意識のゴールをはっきりとさせるという意味でも、目標はしっかりと作っておいた方が良いと言えるでしょう。
5. 定量基準を作っていない
次に定量的な目標を作っていないというのも失敗してしまう理由として挙げられます。
これも、株の例えが分かりやすいです。
株式投資の場合、株の値段が上がるとすぐに利益確定を行い、株価が下がると売却をしないで株価が戻るのを待つという判断をする人が多いです。
人は、得をするとすぐにその得を手に入れたがる。そして、損をした場合はその損をすぐに認めようとしない（損失確定させたくない）という心理を持っているのです。
つまり、利益確定をするタイミングと損切りをするタイミングをしっかりと決めておかなければ、その時の感情に従って決断をしてしまい、それが最終的に失敗を導くということになってしまうのです。
そして、これは不動産投資の場合においても当てはまります。
時間をかけて不動産投資の勉強をしても、実際に収益物件を買うことができなければ、それまで費やした時間は無駄になってしまいます。
すると、とにかく収益物件を買って実績を作りたいという気持ちが働き、優良でもない物件を購入してしまう。ということが起こり得るのです。
だからこそ、しっかりとした定量基準を作らなければ、気持ちに流されてしまい本来買うべきではない物件を買うということにもなりかねないのです。
収益物件の内見に行く際には、必ず定量的な基準を作っておくことを心がけましょう。
6. 意思決定をした経験が少ない
意思決定をした経験が少ないということも、失敗の原因の一つです。
特にサラリーマンの方は、なかなか意思決定をするという機会がありません。
そうすると、自分で意思決定できるということに喜びを感じてしまい、買わなくても良い物件でも買ってしまうという決断をしてしまうのです。
他方、投資というのは全て自分の意思決定で行うことができます。
だからこそ、自分で意思決定をすることができるということが快感になってしまい、本来の収益をあげるという目的ではなく意思決定をするということに気持ちが傾いてしまい、安易な判断をしてしまうということが考えられるのです。
仲介会社の中には、このサラリーマンの心理を巧みに操る担当者もいます。
具体的には「ここで決断をするのが投資家として成功するために必要です。」といった言葉を投げかけることによってサラリーマンの方を煽り、決断するように仕向けるのです。
理屈ではなく、感情に訴えかけられると、正しい決断ができなくなってしまうのです。
そういった意味でも、普段意思決定をする機会が少ない方ほど、不動産投資を進める上では慎重になった方が良いと言えるでしょう。
6-1. この失敗を防ぐためには
この失敗を防ぐためには、定量的な目標を立て、その目標に沿った不動産しか買わないというルールを決めることが重要です。
ただし、実際に一人で決断する場面になると、常にこのルールを守ることは難しいというのも事実です。
自分でルールを守ることが難しいと考えている方は、仲間やメンターを作るようにしましょう。
人は、自分のことは客観的に判断できないですが、意外と他人のことになると正しい判断ができたりするものです。
つまり、適切なアドバイスをしてくれるチームを作っておくことによって、客観的な意見を取り入れることができるようになるのです。
7. バランス感覚がない
これは不動産を購入した後に失敗してしまう人に良く見られる傾向です。
バランス感覚という言葉を言い換えると、Win-Winの関係を意識すること、とも言えます。
投資家の方の中には、自分のメリットだけを主張する人が少なからずいらっしゃいます。そういった人は、最終的には誰からも相手にされなくなってしまいます。
最近私が聞いた例では、余計な支出を止めるためにエレベーターを停止してしまった大家がいるという話を聞きました。こういったことをする大家の物件は、どの管理会社も管理をしたがりません。大家の方と揉める可能性が高いということが目に見えているからです。
自分が儲けるということは大前提ですが、自分の利益だけを優先する人に協力しようと思う人はいません。
常に相手の立場に立って考え、行動しなければ成功は難しいと言えるでしょう。
7-1. この失敗を防ぐためには
バランス感覚を身に付けるというのはとても難しいですが、常に相手の立場で考えるという癖を身に付けることによって、少しずつ改善することが可能になるでしょう。
また、バランス感覚がなかったとしても不動産投資で致命傷になる可能性は低いですので、時間をかけてゆっくりと経験を積み上げていくと良いのではないでしょうか。
8. 最後に
不動産投資での失敗する人の特徴と、それを防ぐために必要なことについてお伝えしました。
この記事があなたが不動産投資を進める上での一助となれば幸いです。
