賃貸借契約を結ぶ時に貸主に対して差し入れる敷金。敷金は退去時に戻ってくるという考えから、契約時に細かい確認を行わず、結果としてトラブルにつながる事例も多数発生しています。そこで、今回は敷金の返還トラブルを避けるためにやっておくべきことについて紹介させて頂こうと思います。
敷金とは？
法律上敷金という言葉は定められていないですが、敷金は裁判所の判例で、賃貸借契約終了後、明け渡しまでに生じる金銭債権と定義されています。 では、明渡までに生じる金銭債権とは何なのでしょうか？
民法では債権は当事者間で自由に設定することができます。つまり、過去の判例や民法に規定されている条文に反しなければ、どういった債権を設定することも可能なのです。 つまり、賃貸借契約においてキッチン修理請求権、床張替請求権といった債権が貸主に付与されているのであれば、敷金はこの債権と相殺されてしまう可能性があるのです。
契約自由の原則とはいえ、借主からどこまで請求を受けるのか分からないというのは怖いですよね。
そこで、今回は敷金の返還でトラブルにならないために重要なポイントについてお伝えさせて頂きます。今回のコラムに記載されている内容を確認して頂ければ、敷金関連で困ることはないと思います。
敷金返還のトラブルを避けるために行うポイント
ポイント1 賃貸借契約書の文言を確認する
敷金の返還がどのように行われるかという点に関しては、賃貸借契約書に記載されている内容に基づきます。 そして、敷金の返還において重要なのは、現状回復に関する記載と、特約条項の有無です。
1 現状回復の範囲
賃貸借契約には、基本的に現状回復の範囲について記載されていることが一般的です。そして、現状回復といっても、何をどこまで現状回復するかについてしっかりと整理しておくことが極めて重要です。
なぜなら、上述の通り、賃貸借契約書における現状回復の範囲は、基本的に貸主、借主の間で合意した内容が全てであり、記載内容によっては借主にとって大きな負担となってしまうからです。
現状回復に関しては、国土交通省がガイドラインを設けており、基本的にはこのガイドラインに従って現状回復費用の負担割合を決めれば借主にとって不利になることはないでしょう。
ちなみに、国土交通省は、現状回復ガイドラインにおける現状回復とは、居住時の状態ではなく、居住時からの経年劣化を分は加味する必要がない旨を明確に定めています。
（少し脱線してしましますが）、経年劣化分を加味する必要がないというのは、賃料には経年劣化分を修繕するための費用も含まれていると考えるのが一般的と整理されているからです。
ちなみに、不動産の鑑定評価においても、この経年劣化分は賃料に含まれると記載されています（減価償却費は賃料を構成する要素とされています。）
一方で、実際の賃料はマーケットが決めるものであり、現状回復費用が市場価格よりも高ければ入居者が決まらないので、賃料に現状回復費用を含まないという考え方は貸主にとって大変不利な内容だと個人的には考えています。
まとめると、賃貸借契約書内の現状回復に関する文言としては、「現状回復は国土交通省が規定したガイドラインに従う」という記載にすれば法外な金額を請求されることはないと思います。
2. 特約に関して
特約といっても特別なことを記載しているわけではなく、借主と貸主の間の合意事項を記載しているだけです。
民法では基本的に契約自由の原則がありますので、当事者間は民法の範囲内であれば自由に契約条項を追加することができます。
例えば、（民法だと良い例が思いつかなったので、宅建業法にします）宅建業法では、物件の買主から20%以上の手付金を貰ってはいけないと規定されています。 それにも関わらず、30%の手付金を貰うという文言を特約として入れてもその内容は無効です。
そして、上述の通り、現状回復の範囲に関して、ここまで請求してはいけないというルールはありません。極端な話、退去時に借主負担でキッチンを交換するものとする。という文言が入っていても（後々裁判になってどういった判決になるかは分かりませんが）、契約上は有効なのです。
つまり、賃貸借契約の締結にあたっては、この特約条項にどういった文言が入っているかを確認することが重要です。 理想は特約条項を設定しないことですが、ルームクリーニング費用など、今の時世において請求することが常軌を逸していないと整理されるものに関し、記載を削除するよう激しく交渉すると貸主から入居を拒絶されてしまう可能性もありますので、特約条項内に記載されている内容が妥当かどうかは一つ一つ吟味するようにしましょう。
あなたの感覚で、これはやりすぎだろう、といった項目が無ければOKです。
ポイント2 敷金の額を減らす
次のポイントは、敷金の金額を減らすことです。
本来であれば、貸主が敷金をいくら預かろうとも、契約書に記載されている文言に従って現状回復が行われるべきです。 しかし、実際に敷金を受け取って退去時の精算をする時、敷金の大幅な返還はしたくないと考えるのが貸主の心情であり、ここがトラブルの原因となりがちです。
つまり、高額の敷金を支払うと、高額の現状回復費用を請求される可能性が高まります。
さらに、現状回復費用が高額だったとしても、預けた敷金を取り返すためには裁判を行う必要があり、裁判費用などがかかることから、泣き寝入りせざるを得ない場合も考えられます。
したがって、敷金の金額に関しても、可能な限り低くするよう貸主と交渉を行った方が良いでしょう。
高い敷金を飲んで契約することはトラブルを生み出す原因となります。 一方、現状回復の場合と同じく、敷金の額はマーケットによって決められるものですので、激しい交渉をすると貸主から入居拒否されていしまう可能性もありますので注意しましょう。
ポイント3 入居時の状況について写真を撮り、その内容について貸主と合意しておく
地味な対策のように思われるかもしれませんが、大変有効な対策です。
この写真撮影を行うことによって、敷金のトラブルの可能性を大きく下げることができると私は考えています。
なぜなら、しっかりと写真を撮って記録が残すような借主に対しては、大家としても敷金返還に関する金額の交渉をやろうという気持ちがあまり起こらないからです。
つまり、借主が、敷金に関しての現状をしっかりと知っていますよ、というアピールをすることによって、無用な請求を受ける可能性を減らすことができるのです。
そういった意味では、できるだけ写真を沢山とって、細かいメッシュで記録を残すようにしましょう。
以上、3つのポイントをみてきました。実行するのもそれほど難しくありませんが、数万円、数十万円の違いが生じる可能性もある極めて重要なポイントです。
これから引っ越しなどを考えている方は、是非実践してみて下さい。
ちなみに、当社経由で物件を借りて頂いた方には、無料でこの現状回復確認シートを作成の上、借主様にお渡しさせて頂いております。興味がある方はお気軽にお問合せ下さい。
