賃貸仲介業の仕組みと、契約で得するためのポイント3つ

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引っ越しなどで部屋探しをする時、まずはネットで物件を調べ、お気に入りの物件があれば内見の申し込みを行い、実際に内見をして気に入ったら契約をするというのが基本的な流れだと思います。

しかし、その裏でどうなっているのかという点について知っている人は意外と少ないです。

実は、この裏事情を知っておくことによって、有利な条件で契約できる可能性を高めることができます。有利な条件で契約を行うためにも、これはしっかりと知っておきたいもの。

そこで今回は、賃貸仲介業の仕組み、すなわち、賃貸借契約がどういったスキームで進められているのかという点についてご紹介させて頂きます。このコラムを読むと、有利な条件で部屋を借りることができる可能性が高まります。

1. 空室の物件が市場に出てくるまで

まず、空室物件がどうやって市場に出てくるのかという点について理解しましょう。

1-1. 全ての部屋にはオーナー(持ち主)がいる

賃貸物件にはそれぞれオーナーがいます。そして、オーナーは自分で入居希望者を探すこともできますが、基本的には不動産の仲介会社に仲介(入居付け)の依頼を行います。

この時、募集をかける中心的な役割を担うのが、オーナーと契約を結んでいる管理会社です。

管理会社といっても、そのほとんどは不動産仲介会社であり、アパマン、ミニミニといった仲介業者も管理業を兼務していることが一般的です。 管理会社はオーナーが行うべき仕事をオーナーに代わって行います。具体的には、

  • 入居者からのクレーム対応
  • 家賃の集金・督促
  • 物件の入居付け
  • 物件の清掃
  • 退去時の立会い、現状回復工事

などの業務を行います。 そして、物件の空室が出た場合、管理会社はオーナーに代わって入居者の募集を行います。

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1-2. オーナーから入居付けの依頼を受けた管理会社がやること

この時、管理会社が自ら入居者を見つけることもあれば、他の仲介会社が入居希望者を紹介してくれることもあります。 いずれにせよ、他の仲介会社に入居希望者を連れてきて貰うためには、空室があることを知って貰わなければいけません。 入居者を紹介してもらうべく、仲介業者は仲の良い仲介業者に対し、物件の空室情報を伝え、入居付けの依頼を行います。

更に、仲介業者への紹介の依頼に加え、REINSという業者間ネットワークに当該物件の情報を掲載し、借主を見つけてほしいという依頼を行うこともできます。

オーナー側の仲介業者がどの範囲まで(自社でのみ募集するのか、近隣の仲介業者に依頼するのか、REINSに掲載するのか)入居付けの依頼を行うかは、その業者の判断に委ねられるのですが、管理会社はオーナーの物件を1日でも早く埋めることが仕事であるため、基本的に自社のみで借手の募集をすることはまれです。

2. 客付け側の仲介業者が行うこと

管理会社(オーナー側の仲介会社)の依頼を受け、活躍するのが客付け側の仲介会社です。

客付け側の仲介業者は、オーナーとは繋がっておらず、自社で紹介する物件がありませんので、市場から空室の物件を見つけ、入居希望者にその物件を紹介し、入居者から仲介手数料を貰うことで生計を立てています。

そして、客付け側の仲介会社が空室を見つける際に活用するのが上記のREINSというネットワークです。

REINSには、現在空室の物件情報が掲載されていますので、客付け側の仲介業者はREINS上に掲載されている物件をお客様に紹介していきます。そして、無事に契約が完了すると、客付け側の仲介会社は入居者から手数料を貰い、オーナー側の仲介会社はオーナーから手数料を貰います。

つまり、賃貸借契約においては、基本的にオーナー側の仲介業者と借主側の仲介業者がいることが一般的であり、情報は入居希望者→客付け仲介会社→管理会社(オーナー側仲介会社)→オーナーという流れで情報が伝わっていきます。

 

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有利な条件で部屋を借りるためには、この契約形態をしっかりと頭に入れておく必要があります。

3. これから部屋を探す方へのアドバイス

さあ本題です。この契約形態を把握した上で、少しでもお得に部屋を借りるためにはどうすれば良いのかという点についてご紹介させて頂きます。

3-1. ポイント1 オーナーと繋がっている仲介業者(管理会社)を選ぶ

上記の通り、仲介会社はオーナー側の仲介会社と客付け側の仲介会社がいますが、客付け側の仲介会社はその物件のオーナーと直接やり取りを行うことはありません。

すなわち、賃貸借契約の内容の交渉などを行う相手が誰か分かりません。

つまり、客付け側の仲介業者は、契約交渉における落としどころを把握することが出来ていない場合が多いのです。

そうなると、条件交渉において時間ばかりが取られてしまい、結局交渉がまとまらなかったということも起こりかねません。

交渉をスムーズに進めるためには、なるべくオーナー側の仲介会社(管理会社)を選んだ方が良いでしょう。

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3-2. オーナー側の管理会社を探すにはどうすればよいのか?

では、具体的にオーナー側の管理会社を探すにはどうすればよいのか?という疑問が生じると思いますが、これは具体的には2つの方法があります。

3-2-1. 賃貸ポータルサイトに1つしか掲載されていない物件を探す

ポータルサイトに掲載されている物件、実は同じ物件を複数の仲介会社が掲載している場合と、1つの会社だけが掲載している場合があります。

この違いは、オーナー側の仲介会社の判断によって生まれてきます。どういうことかと言うと、オーナー側の管理会社は、空室の物件をREINSに登録する際、その物件を賃貸ポータルサイトに掲載しても良いかどうかを決めることができるのです。

オーナー側の仲介会社(管理会社)が客付け仲介会社によるポータルサイトへの掲載を禁止すると、おのずと賃貸ポータルサイトに掲載することができるのはオーナー側の仲介業者だけとなるのです。

3-2-2. 仲介会社に直接聞く

これは少しハードルが高いですが、仲介会社に直接聞いてしまうという手も有効です。

いきなり聞くのは少し勇気がいるかもしれないですが、入居後にトラブルが起こった際、あなたの対面になるのはオーナーではなく管理会社なので、どういった管理会社なのかを事前に知っておくという意味で、仲介会社にふつうに聞いても辺に怪しまれることはないと思います。

3-3. ポイント2 いきなり仲介会社に行かない

賃貸ポータルサイトを見ても中々ピンとくる情報がないから仲介会社に突撃訪問しよう。

そういった行動派な方も少なからずいらっしゃると思いますが、その際にはその仲介会社から紹介される物件が、当該仲介会社によって管理されているかどうかを確認した方が良いでしょう。

なぜなら、管理をしている仲介会社は、その物件の入居者を決めれば、オーナーからの仲介手数料、借主からの仲介手数料に加え、毎月の管理料が手元に入ってくるので、例え他に良い物件があったとしても、自社管理物件を優先的に紹介してくることがあるからです。 (仲介会社としては、自社が管理している物件を入居希望者に重点的に紹介するのは当然ですね。)

だからこそ、物件を特定せずに仲介会社に訪問する際には、仲介会社が管理している物件だけ紹介されていないのかどうか、しっかりと確認するようにしましょう。

3-4. ポイント3 管理会社が掲載している物件で、かつ掲載されてから時間が経っている物件を選ぶ

賃貸ポータルサイトには、その物件がいつ掲載されたか表示されていることが一般的です。

掲載されてから日が経っている物件は、人気がない物件に区分されるのですが、その分オーナーが弱気になっており、交渉を進めやすくなるというメリットがあります。

人気がないといっても、賃料等の条件が緩和されれば魅力的な物件になることも多々あります。

交渉をするのが好きな方や、お宝物件を自分で作り上げたい方は、賃貸ポータルサイトに掲載されてから時間が経っている物件を選ぶと良いでしょう。

4. 最後に

  • 部屋を借りる際には、基本的に貸主側、借主側の双方に仲介業者が付くことが多い。
  • 入居にあたって交渉をしたい場合は、貸主側の仲介業者を訪問するべき。
  • とりあえず仲介業者に訪問する際には、管理物件だけ紹介を受けないよう注意する。

上記のポイントを押さえ、有利な条件で部屋を借りましょう。

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