初めての収益物件購入前に陥りがちな罠とその対策を紹介

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悩んでいる男性

収益物件を購入する際、1番大変なのは1棟目の購入です。

2棟目、3棟目と買い足していくことができないような粗悪な物件であれば簡単に1棟目を購入することはできますが、2棟目、3棟目に繋がる優良物件を購入するのは大変です。

そして、1棟目のハードルが高いからこそ、不動産投資を志した方には必ずといって良いほど訪れてしまう罠があります。

この罠を認識した上で不動産投資に臨む場合と、認識しないまま不動産投資に臨む場合は、成功確率に30~40%の開きがあると確信しています。

例え少し時間がかかったとしても、あなたには優良な物件をしっかりと購入して欲しいと思います。そこで、今回は、1棟目の収益物件購入において陥りがちな罠についてお伝えさせて頂きます。

1棟目の物件購入前に陥る罠を認識し、2棟目、3棟目に繋がるような物件を購入しましょう。

目次

1. 初めての収益物件購入前に陥ってしまうこと

不動産の購入において何が起こるかというと、盲目になります。

つまり、物件の良いところばかりが目についてしまい、どうしてもその物件を購入したくなってしまいます。こうなると、冷静さを取り戻すには時間が必要です。

そして、この時間を置くということが出来ないがために、物件を購入してしまう人が多いのです。

2. 罠に陥ってしまうまでの4ステップを解説

この症状を避けるためには、盲目になってしまう原因を前もって理解し、自分を客観的に見つめることができるようにすることです。 それでは、盲目になってしまう順番を1つずつ説明していきましょう。  

2-1. 貴重な時間を割いても物件が買えず、不満がつのる

数百万円から数千万円、高いものは数億円にもなる高額な買い物なのが収益物件。そんな高額な物件を何の勉強もせずに購入する人はまずいません。

最低でも3か月から6か月は本などを読んだ上での座学の勉強が必要であり、更に内見を開始してから本格的に購入の検討に入るまでには概ね1年ぐらいが必要ではないでしょうか。 サラリーマンの方にとって、大変貴重な週末の休みが長期亘って潰されてしまうことは相当なストレスです。家族を持たれている方は、奥様に良い恰好を見せたいといった思いも出てくるのではないでしょうか。

一方で、なかなか表に出てこない優良な物件。そうすると、次に見つけた優良物件は絶対に買ってやる!という思いが段々と高まってきます。 優良な物件の情報は、明日出てくるかもしれないですし、一方で1年経っても出てこないかもしれません。このタイミング次第という要因も、投資家を焦らせる要因です。  

2-2. 物件の内見によって愛着が湧いてしまう

不動産は2つとして同じものはありません。今目の前にある物件を見送った場合、基本的にその物件を手に入れることができるチャンスは2度と訪れません。

そして、同じ物件が2つとないという特徴や、お金や時間をかけて物件を見に行くというドキドキ、ワクワク感から、不動産というのは実際に見に行くことによって愛着が生まれてしまうのです。

毎日インターネットで探し続けてようやく見つけた優良物件(と思われるもの)に会いに行くのですから、仕方がないといえば仕方がないです。

また、すでに不動産を保有されている方も、物件の管理をしているうちに愛着がわいてしまい、中々売るという判断を下すことができないという大家さんが少なからずいます。  

2-3. 今までの知識を総動員し、楽観的な自己説得が始まる

内見をすると、大きく歯車が狂い始めます。これは大企業のサラリーマンの方に特に起こりがちなので特に注意しましょう。不動産投資と仕事の違い、それは、意思決定プロセスの違いです。収益物件の購入可否は、あなたの決断にかかっています。これは、上司に相談しながら進める一般的な会社の仕事とは大きく異なります。

サラリーマン投資家の方は、この「自分で決断できる嬉しさ」に引き込まれてしまうのです。 さらに、数字に強い方は、今までの不動産投資で勉強した知識を楽観的に裏付けして、物件の良いところを探そうとする作業が始まります。(この物件であれば、空室率は10%ぐらいで運営できるかな。修繕はあまりお金がかからないかな。売り抜く時も高く売れそうだな。といったものです)。

仕事では営業を成功させるため、売り込む商品のアピールポイントが何か必死に頭を絞って考えることが良くあると思いますが、不動産の場合も同じです。

ただ、不運なことに、サラリーマンとして日々行っているこのアピールポイント探しが、不動産投資においても自動的に行われてしまうのです。この時、一番問題なのが、物件の悪いところに目がいかなくなってしまい、良いところにしか目がいかなくなってしまうことです。  

2-4. 今買い付けを入れないと、もう買えないかもしれないという思いが、判断を誤らせる

不動産の購入は基本的には早い物勝ちです。あなたは既に、ポイント3の段階において、ぶ今目の前にある物件の良いポイントを何回も頭の中で反芻した結果、その物件が最高の物件であるという確信が生まれてしまっています。

そうなると、この場で買い付けを入れないと、他の人に買い付けを入れられてしまうという焦りが芽生えます。結果、その場で買い付けを入れてしまうのです。

買い付けを入れると、自分の行動の正しさを証明するため、自分の行動がいかに正しいかという検討がまた始まります。  

ちなみに、私は物件購入の絶対的な軸があるから大丈夫!と思っている方でも要注意です。どんな決断をする場合でも、軸を100%ずらさずに行動できる人はまれです。

家を借りる際に、もともとの予算内で物件を見つける人や、当初の予算内で一戸建てを建てる人はあまり多くないというのが現状です。様々な情報に触れるうちに、少しずつ自分の軸・感覚がずれていくのです。  

3. 罠に陥らないためのポイント

さあ、ここからが具体的な解決方法です。上記のポイントを認識しているだけで不良物件を購入する確率は大きく減りますが、更にその確率を下げるための方策をご紹介しましょう。

3-1. 内見時、譲らないポイントが記載された紙を常に持っておく

分の頭に置かれた基準というのは、正しいようで曖昧なものです。家にいる冷静な時にしっかりと物件の購入基準を設定し、その内容を紙に書いておきましょう。

そして、内見の時もその紙を常に手にもっているようにしましょう。一度紙に書いた内容であっても、内見するとぶれたりしてしまうので、絶対に基準を曲げないという決意が大切です。  

3-2. 客観的な判断をしてくれるアドバイザーを見つける

もう1つの有効な方法は、客観的なアドバイスをしてくれる専門家を見つけることです。外部の人は、物件に対する思い入れなどがないため、物件の評価を客観的に行ってくれます 。

このアドバイザーを見つけるのは中々大変ですが、友人の不動産投資家でも良いと思いますので、客観的に物件の評価をしてくれる仲間を作りましょう。

4. 最後に 

当社では無料面談に来ていただいた方に対し、持ち込み物件の評価を無料で行わせて頂いております。紹介頂いた物件を横から取るといったことは絶対に行いません(必要あれば書面に残すことも可能です。) 当社の思いは、ただ1つ、当社に携わって頂いた方の幸せづくりに貢献するということです。

物件の購入を検討されている方も、お気軽にご相談下さい。

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