【徹底検証】サラリーマンの節税対策、マンション投資のリスクと節税効果の本質

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節税対策は有効なのか

サラリーマンの方で新築マンションを購入すると節税効果があります、という勧誘や営業を一度は受けたことがあるのではないでしょうか?

やはり税金は払いたくないものですよね。節税することができるなら新築マンションを購入してみようかな、と興味が湧いてくる気持ちもとても良く分かります。

しかし、節税効果とは具体的に何なのでしょうか?そして新築マンションを購入することは本当に得なのでしょうか?

節税効果の本当の意味についてお伝えさせて頂きます。

1. 節税効果とは

節税効果とはその名の通り、納めるべき税金を安くする手段です。

つまり、節税効果を理解するためには納める税金について理解しなければいけません。

まずは税金を納めるということについて簡単に説明させて頂きます。

1-1. 税金を納めるということは

税金を納めるということは、税金は国の税法に基づいて計算された所得に基づいて税金を支払うことです。

そして、税金計算の根拠となる所得は以下の計算式によって算出されます。

所得 = 益金 - 損金

不動産投資事業の場合における益金と損金の詳細について簡単にまとめると以下のようになります。

益金 損金
賃料収入 管理費
  修繕費
  広告料
  減価償却費
  交通費
  固定資産税

上記において、所得を減らすということは益金を増やすか、損金を減らすしか方法がないように思われますが、もう一つ方法があります。

それは、キャッシュが出ていかない損金を増やすというものです。

損金は基本的にあなたの財布から出ていくものですので、少なければ少ないほど良いです。

一方で、財布から出ていかずとも損金にできる項目が本当にあるのかと思われる方もいらっしゃると思いますが、結論としてはあります。

それが減価償却費です。

2. 減価償却費と節税効果

それでは不動産投資における節税効果について具体的に考えてみましょう。

上述の通り、不動産投資において財布から出ていかずに(キャッシュがなくならずに)損金にできる項目の代表は減価償却費です。

減価償却費について詳しく知りたい方は減価償却をすっきりと理解するというコラムを参照頂ければと思います。

そして、減価償却費が不動産経営における納税にどのような影響を与えているのかという点について具体例と共に考えていきましょう。

2-1. 具体例と共に節税効果を考える

ここからは具体例と共に減価償却による節税効果について考えていきましょう。

分かりやすくするため、以下の仮定を設定します。

  1. 100万円で不動産を購入
  2. 毎月20万円の賃料収入あり
  3. 5年後に50万円で売却
  4. 税率は50%

上記の仮定の下、3パターンに分けて各年度の成績と納税額を見ていきましょう。

  1. 減価償却費を計上しない
  2. 1年目から5年目まで20万円ずつ減価償却費を計上
  3. 1年目から5年目まで10万円ずつ減価償却費を計上

2-1-1. 減価償却費を計上しない場合

減価償却がないと仮定した場合、各年度の成績は以下のような形になります。

  1年目 2年目 3年目 4年目 5年目 合計
益金 20 20 20 20 20 100
損金 0 0 0 0 -50* -50
所得 20 20 20 20 -30 50
税金 10 10 10 10 -15 25

*の-50は不動産購入時の100万円と売却時の50万円の差額です。株を100万円で買ったけど、売る時には50万円になってしまったとした場合に50万円を損として認識することと同じ考え方です。

不動産の購入時に損金を計上しない理由について理解したい方は、上述の減価償却をすっきりと理解するというコラムを一読頂ければと思います。

上記の例では、1年目から4年目まで10万円の税金を払うことになっていますね。

2-1-2. 毎年20万円ずつ減価償却費を計上

次に、1年目から5年目まで20万円ずつ減価償却費を計上した場合の各年度の成績を見ていきましょう。

  1年目 2年目 3年目 4年目 5年目 合計
益金 20 20 20 20 70* 150
損金 -20 -20 -20 -20 -20 -100
所得 0 0 0 0 50 50
税金 0 0 0 0 25 25

*の70は家賃収入20万円に加え、物件売却時の簿価0円(減価償却費用である20万円 x 5年 = 100万円を建物価格から引く)と売却価格50万円の差額である50万円を益金として認識したものです。

1年目から4年目までは納める税金が減りました。

2-1-3. 毎年10万円ずつ減価償却費を計上

最後に、1年目から5年目まで10万円ずつ減価償却費を計上した場合の各年度の成績を見ていきましょう。

  1年目 2年目 3年目 4年目 5年目 合計
益金 20 20 20 20 20 100
損金 -10 -10 -10 -10 -10 50
所得 10 10 10 10 10 50
税金 5 5 5 5 5 25

毎年の成績が同じになりました。5年目も益金が20万円なのは、物件売却時の簿価(減価償却費である10万円 x 5年 = 50万円を建物価格から引く)と売却価格50万円が丁度同額になるからです(20万円の賃料収入のみ認識)。

上記3パターンの益金と損金並びに各年度における所得の累計額をグラフで整理すると以下のようになります。

減価償却計上をしない場合 減価償却費を計上する場合1 減価償却費を計上する場合2

上記のグラフにおいて、グレーの折れ線は各年の所得の累計を示しています。

見てお分かりの通り、減価償却を計上してもしなくても最終的な所得金額は変わらず、更に償却の方法を変えても最終的な所得金額は変わらないのです。

2-2. 最終的な所得が変わらない理由

上記の例において、なぜ所得の累計は変わらないという結果になるのでしょうか?

その理由は、現金が支出しない減価償却費は不動産経営のどこかの場面で必ず現金が支出する場面と相殺されるからです。

もう少し具体的なイメージでいうと、納税を不動産の売却時に行うか、保有中に行うのかという違いなのです。

上のグラフにおいて、赤い部分の額の合計はどのケースでも同じです。

計上できる償却額は購入額までであり、償却をして購入額(簿価)を下げるということは売却時の利益の増加をもたらすということに他ならないのです。

保有中に多額の減価償却費を計上すると、売却時に多額の所得が発生します。一方で、保有中に減価償却費を計上しないと、保有期間中に多額の所得が発生します。

最終的に払う税金は同じはずなのですが、直近で多額の減価償却費が計上できるとあたかも得したような気がしてしまうという点を狙った手法が新築マンションへの投資なのです。

3. サラリーマン特有の節税術

上記において、不動産を購入することによる節税効果は税金を支払う時期を調整するものにとどまるということを紹介させて頂きましたが、次にもう1歩突っ込んだ議論であるサラリーマン特有の節税術とその本質について紹介させて頂きます。

3-1. 納めた税金が戻ってくる!?

サラリーマンの方で仕事をされていると、「節税効果で税金が戻ってきます」という謳い文句で営業されたことがあるかもいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで、税金が還ってくるとはどういうことなのか?そしてそれは本当に得なのか?という点について説明させて頂きます。

3-2. 税金が戻ってくる仕組み

まず、なぜサラリーマンだと税金が還ってくるのかという点について説明させて頂きます。

この点を理解頂くためには、税金の計算方法について簡単に理解する必要があります。

現行の日本の所得税法では、「所得を分類し、それぞれの所得ごとに課税」する方式をとっています。

具体例で説明させて頂きます。

サラリーマンの所得に対する税金は所得額に応じて変わります。一方、株の場合はいくら儲けても税率は20%です。

例えばサラリーマンとしての所得が500万円、株からの所得が500万円の場合、それぞれ別の計算方法に基づいて税額が計算されるのです。

株で200万円の損が出たとしても、その損をサラリーマンとしての所得から控除することはできません。

一方、不動産から得られた所得は、サラリーマンとしての所得と合算して計算されます。そして、合算された所得額に応じて納税をする形になります。

つまり、サラリーマンとしての所得が500万円として、不動産からの所得が-300万円の場合、サラリーマンとしての所得は200万円となり、所得500万円を前提とした場合における所得における納税額と比べた税額が戻ってくるのです。

以下簡単な表にまとめてみましたので参考にして頂ければと思います。

  税率50% 税率20%     税額
  給与所得 不動産所得 合計 株の所得
ケース1 500 -300 200 200
税額      100 40 140
ケース2 500 200 700 -200    
税額     350 -40 310

3-3. 具体例と共に節税効果を検証する

サラリーマンの所得と不動産の所得を合算できるということは、何か得にできる方策がありそうです。具体的に節税効果があるのか考えてみましょう。

以下のような物件の場合における節税効果を考えてみます。

下記2つの例の前提として、サラリーマンとしての所得が1,000万円(税率50%)あるものとします。

  物件A 物件B
物件価格 5,000万円 5,000万円
利回り 2% 3%
償却 200万円/年 100万円/年

3-3-1. 初年度の成績

そうすると、サラリーマンの給料と合算した場合の納税額及び手残り現金は以下の通りとなります。

  物件A 物件B
給料 1,000万円 1,000万円
家賃 100万円 150万円
償却費 -200万円 -100万円
税金 -450万円 -525万円
手残り 650万円 625万円

物件Aを購入した場合、減価償却費が家賃を上回り、給与所得と相殺されるため、本来1,000万円に対して納める必要があった500万円の税金に対し、450万円と50万円の節税効果があることが分かります。

一方、物件Bを購入した場合、家賃収入150万円に対して償却費が100万円と不動産事業から利益が出ているため、当該利益が給与所得に上乗せされ、525万円の税金を払わなければいけなくなりました。

上記の2つの例においては、物件Aを購入した方が節税効果を享受することができるので得なように感じますね。

3-3-2. 25年目以降(償却完了後)

次に、物件Aの減価償却が終わる25年目以降の経営状況について見ていきましょう。

  物件A 物件B
給料 1,000万円 1,000万円
家賃 100万円 150万円
償却費 0万円 -150万円
税金 -550万円 -500万円
手残り 550万円 650万円

物件Aの場合、すでに物件価格の5,000万円を償却しきってしまっているので、減価償却費を計上することはできません。

なぜなら、減価償却は簿価を規則的に損金として計上する会計処理方法であり、簿価以上に償却することはできないからです。

25年目の物件Aと物件Bの簿価を図で整理しましたので以下の図を参照頂ければと思います。

償却後の簿価

一方で、物件Bの場合、償却した金額は 100万円 x 25年 = 2,500万円ですので、まだ2,500万円分減価償却を行うことができます。

25年分の間に生まれた差額の25万円 x 25年 = 625万円は25年目以降7年で逆転してします。

物件Aを購入した場合と物件Bを購入した場合では、償却期間完了後の手残り額に大きな影響があることがお分かり頂けると思います。

さらに、25年目で売却した場合を考えてみましょう。

3-3-3. 25年目に売却した場合

  物件A 物件B
簿価 0円 2,500万円
売却価格 2,000万円 2,000万円
所得 2000万円 -500万円
税金 1000万円 -250万円

上記の場合、納税額に1,250万円の開きが生じました。物件Aの場合、償却枠を使い切ってしまっているので、以後は節税効果を得ることが全くできなくなってしまうのです。

3-3-4. 10年目に売却した場合

最後に、購入後10年目で売却した場合を考えてみましょう。

  物件A 物件B
簿価 3,000万円 4,000万円
売却価格 4,000万円 4,000万円
所得 1,000万円 0円
税金 500万円 0円

物件Aと物件Bは償却額が1年あたり100万円違うので、10年間では簿価に1,000万円の違いが発生します。

そして、この1,000万円の簿価の違いが500万円の納税額の違いを生み出してしまっているのです。

賃貸経営中の物件Aのメリットは25万円ですので、10年間でも250万円のメリットしかなく、売却時には物件Aを保有している方が損をしてしまうのです。

この差異について図で整理させて頂きましたので、以下の図を参照頂ければと思います。

償却後の所得の違い

3-4. 最終的に手元に残る現金の違いは何故生まれるのか?

10年間後に売却した場合に物件Aと物件Bで250万円の差が生じてしまいましたが、この250万円の差の根源は何なのでしょうか?

実はこの差は、不動産が生み出す収益力に他ならないのです。

物件Aが1年で生み出す賃料は100万円、物件Bが1年で生み出す賃料は150万円と50万円の違いがあり、税金の25万円を引くと1年あたり25万円、25 x 10年間 = 250万円の違いになるということに他ならないのです。

この250万円の違いは償却をどのように認識したとしても変わらず、物件Aと物件Bでは物件Bの方が最終的に得するのです。

この点は非常に重要ですので、しっかりと理解するようにして下さい。

つまり、償却の効果はあくまで副次的なものであり、どれだけ稼げる不動産を持っているのかという点の方が極めて重要なのです。

3-5. 家を買う=資産リスクを背負うということ

減価償却による節税効果が副次的なものであることは理解いただけたと思います。

その上で、もう一点、必ず知っておいて頂きたい点があります。それは、不動産を購入するということは、不動産の資産リスクを背負い込むことに他ならないことを認識して頂きたいということです。

保有か賃貸かという観点では、長期的に見れば保有した方が特になります。(持家と賃貸において、何年目にどちらが特になるのかという点は、賃貸か持家か、どちらが得かを徹底的に検証というコラムを参照して下さい。)

しかし、それは不動産の価格が乱高下しないという前提です。特に都心のマンションの場合、その価格が乱高下しやすい傾向にあります。

節税効果を期待していたはずが、いつの間にか市場価格が下がり、売れなくなってしまったといったことがないように注意しましょう。

4. 最後に

このコラムを最後まで読んで頂いたあなたは、節税効果の本質について理解して頂けたのではないかと思います。

納めるべき税額を減らすことは確かに重要なことですが、それ以上に重要なことは、稼ぐ力が高い不動産を購入するということです。

なぜなら、投資商品の本質は収益力だからです。

減価償却は副次的な効果にとどまっていることを強く認識するようにしましょう。

更に、不動産を購入するということは、資産リスクを抱え込むということに他なりません。

節税目的で不動産を購入することは根本的に間違っているということを認識するようにしましょう。

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