投資用の不動産を購入すると、基本的には不動産管理会社に管理を委託すると思います。
その一方で、不動産管理会社がどういった仕事をしているのかという点に関してはあまり知られていないもの。
そこで今回は、不動産管理業とは何なのか、その仕事内容と共に詳しく紹介します。
- 目次
- 1. 不動産管理業とは？
- 2. 不動産管理業の内容を紹介
- 2-1. 入居者対応関連
- 2-1-1. 家賃の回収
- 2-1-2. 滞納者への督促
- 2-1-3. 入居者からのクレーム対応
- 2-1-4. 保険事由発生時の対応
- 2-1-5. 退去時の立会い
- 2-1-6. 現状回復費用の請求
- 2-1-7. 賃貸借契約の更新
- 2-2. 客付け対応関連
- 2-2-1. 広告活動
- 2-2-2. 内見対応
- 2-2-3. 賃貸借契約書の締結
- 2-2-4. 火災保険契約の締結
- 2-2-5. 鍵の受け渡し
- 2-3. 建物対応関連
- 2-3-1. 建物のメンテナンス及びオーナーへの修繕提案
- 2-3-2. 工事の実施
- 2-3-3. リフォーム工事
- 2-3-4. 定期点検
- 2-3-5. 定期清掃
- 2-3-6. 水漏れなどの事故発生時の対応
- 2-4. オーナー対応関連
- 2-4-1. 募集条件の提案
- 2-4-2. リフォーム内容の提案
- 2-4-3. 家賃の送金
- 2-4-4. トラブル発生時の報告
- 3. 最後に
1. 不動産管理業とは？
まず初めに、不動産管理業とは何なのかという点について簡単に整理していきましょう。
不動産管理業とは、不動産から得られる収入を最大化するために行う業務全般のことを指します。
また、不動産管理業を行うために免許などは特段必要なく、誰でも不動産管理業を行うことができますので、オーナーが自ら管理業を行う場合と管理を管理会社に委託する場合の2種類があります。
2. 不動産管理業の仕事内容を紹介
ここから早速不動産管理業の仕事内容についてご紹介させていただきます。不動産管理業は大きく分けて4つのカテゴリーがありますので、それぞれの場合に分けて、その内容について説明させていただきます。
2-1. 入居者対応関連
まずは入居者対応関連です。これは不動産に住まれている方への対応業務となります。
2-1-1. 家賃の回収
毎月入居者から家賃を回収します。近年は家賃の回収の代行を行う代行業者も増えてきており、不動産管理業には含まれないことも多いです。
2-1-2. 滞納者への督促
家賃を期日通りに払ってこない入居者がいた場合に、家賃の督促を行います。これも上記の家賃回収と同様、滞納者への督促業務を専門に行う会社が増えてきており、不動産管理業からは外れつつあるというのが現状です。
2-1-3. 入居者からのクレーム対応
入居者から寄せられるクレームに対し、円満に解決するべく調整を図ります。
入居者から寄せられるクレームは本当に様々なものがありますが、一般的には近隣の騒音問題、部屋内の設備の故障、水漏れといったトラブルが多いです。
2-1-4. 保険事由発生時の対応
賃貸物件の入居者は基本的に火災保険に加入しますが、この火災保険契約にもとづく事故が発生した場合、事故現場の検証や保険会社への書類の提出といった業務を行います。
2-1-5. 退去時の立会い
入居者が退去することになった場合、オーナーに代わって部屋の立会いを行います。立会い時の部屋の状況に応じて現状回復費が賃借人に請求されるのですが、オーナーがこの退去立ち合いを行うと入居者と揉める（利益相反のため）ことが多いので、この業務が管理業務の中でも大きなウェイトを占めていると言うことができます。
2-1-6. 現状回復費用の請求
上記の退去立ち合い時の部屋の状況に応じ、現状回復費用の請求を賃借人に対して行います。そして、原状回復費用の徴収からオーナーへの入金対応まで行います。
2-1-7. 賃貸借契約の更新
賃貸借契約は基本的に2年契約ですので、その期間に応じて契約を更新する必要があります。契約を更新するために必要な書類のやり取りや署名捺印の取り付けなどを行います。
2-2. 客付け対応関連
次に客付け対応関連です。これは空室部分に新たな入居者を付けるために行われる業務です。
2-2-1. 広告活動
空室の部屋を周知させるため、広告活動を行います。
具体的に行うこととしては、自社の店舗内へのチラシの掲載、ポータルサイトへの掲載、フリーペーパーへの掲載、近隣の仲介会社への客付けの依頼などです。
2-2-2. 内見対応
入居希望者から部屋を見たいというリクエストが来た際に、実際に部屋を案内します。
昔は営業担当者の力によって成約率が大きく異なっていましたが、今はインターネットを活用して情報を得ることができますので、営業担当者の影響力は小さくなっているというのが現状です。
2-2-3. 賃貸借契約書の締結
入居希望者から正式に申し込みを受けたら、賃貸借契約を締結します。
2-2-4. 火災保険契約の締結
上記賃貸借契約の締結と合わせ、火災保険契約の締結も行います。不動産管理会社は火災保険の代理店を行っている場合も多く、ほとんどの場合は賃貸借契約と同時に火災保険の締結も行います。
2-2-5. 鍵の受け渡し
契約締結後、引渡日に鍵の受け渡しを行います。契約日と入居日が同じである場合は、契約日に鍵の受け渡しが行われます。
2-3. 建物対応関連
3つ目は建物対応関連です。オーナーの建物がしっかりと収益を生み続けるように、建物自体の質を維持管理するものです。
2-3-1. 建物のメンテナンス
外壁の痛み具合、屋上防水シートの劣化具合など、将来トラブルが発生しそうな場所を事前に調べ、修繕工事が必要かどうか確認します。
2-3-2. 工事の実施
オーナーに代わり、業者に対して工事の範囲の指定や工事の発注を行います。
2-3-3. 現状回復工事
内装に関し、現状回復工事の見積もりの取得、現状回復工事の内容の整理、現状回復工事の実施といった業務を行います。
2-3-4. 定期点検
上記の外壁や屋上の状態確認に加え、消火器の使用期限が切れていないか、雑草の伸び具合はどうかといった、建物全体のメンテナンスを行います。
2-3-5. 定期清掃
共用部の清掃、草借り、ごみの処分といった業務を行います。
2-3-6. 水漏れなどの事故発生時の対応
建物の劣化によって問題が発生した場合、業者からの見積もりの取得や入居者への通知などの業務を行います。
2-4. オーナー対応関連
最後はオーナー対応業務です。基本的には、オーナーへの報告及び許可を貰うことが主要な業務内容となります。
2-4-1. 募集条件の提案
入居者を決めるためにどういった条件で募集を出せば良いのか、具体的な提案をオーナーに対して行います。
2-4-2. リフォーム内容の提案
上記とも関係してきますが、入居者を決めるために必要なリフォーム内容の提案を行います。
2-4-3. 家賃の送金
家賃は入居者からオーナーに直接払われる場合と管理会社が一旦預かる場合があります。
管理会社が一旦預かっている場合、管理会社が受け取った家賃をオーナーに対して払います。
2-4-4. トラブル発生時の報告
トラブル発生時、オーナーに対してその旨を迅速に報告し、次の指示を仰ぐと同時に、管理会社からも具体的なアクションプランの提案を行います。
3. 最後に
不動産管理業の具体的な業務内容についてお伝えさせていただきました。
上記の業務内容を踏まえ、どういった管理会社を選ぶべきなのかという点については、不動産投資｜力がある管理会社を選ぶために知っておくべき6つのポイントというコラムを参考にしていただければと思います。
また、当社は京都・大阪エリアの物件管理を行っておりますので、管理会社をお探しの方や管理会社のご変更をご検討中の方はこちらのお問い合わせページからお気軽にご連絡下さい。
