建築基準法上の接面道路の種類をわかりやすく解説

道路

土地の上に建物を建てるためには、土地が道路に接している必要があります。

ただし、「道路」と一言で言っても、その種類は複数あります。

土地に建物を建てることができるかどうかでその土地の価値は大きく変わりますから、道路にどんな種類があるのかしっかりと理解しておきたいもの。

そこで今回は、建築基準法上の「道路」の種類について分かりやすく解説します。

1. 道路とは?道路と土地の関係を解説

まず初めに、道路とは何かという点についてお伝えします。

道路とは、(原則として)4m以上の道のことを言います。

そして、土地の上に建物を建てるためには、その土地が道路に接している必要があります。

まずは、4m以上の幅が必要ということをまず頭の片隅に置いておくと良いでしょう。

道路のイメージ

また、建築基準法上の道路の種類は別途ご紹介しますが、分かりやすい形で表にまとめましたので、以下を参考にして下さい。細かい説明は3章で行います。

参照条文 重要度 呼称 内容
1項-1号 県道など、道路法上の道路
1項-2号 低  開発に関連する法律に基づく道路
1項-3号 中  昭和25年より前に家に面する4m以上の道路
1項-4号 低   開発に関する法律に基づく道路
1項-5号 位置指定道路 土地を道路として認めて貰った道路
2項 2項道路 昭和25年より前に家に面する4m未満の道路
3項  2項道路の救済措置として認められた道路
4項 低   6m未満で特別に指定された道路

2. 建築基準法上の道路の種類を紹介

ここから、建築基準法上の道路の種類について紹介します。

道路の種類については、建築基準法第42条にその詳細が書かれています。全部で10種類ありますが、まずは条文を紹介します。

この条文は非常に読みづらいですので、飛ばしてもらってかまいません。

第四十二条 この章の規定において「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員四メートル(特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。)以上のもの(地下におけるものを除く。)をいう。

道路法 (昭和二十七年法律第百八十号)による道路
都市計画法 、土地区画整理法 (昭和二十九年法律第百十九号)、旧住宅地造成事業に関する法律(昭和三十九年法律第百六十号)、都市再開発法 (昭和四十四年法律第三十八号)、新都市基盤整備法 (昭和四十七年法律第八十六号)、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法 (昭和五十年法律第六十七号)又は密集市街地整備法 (第六章に限る。以下この項において同じ。)による道路
 この章の規定が適用されるに至つた際現に存在する道
道路法 、都市計画法 、土地区画整理法 、都市再開発法 、新都市基盤整備法 、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法 又は密集市街地整備法 による新設又は変更の事業計画のある道路で、二年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの
 土地を建築物の敷地として利用するため、道路法 、都市計画法 、土地区画整理法 、都市再開発法 、新都市基盤整備法 、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法 又は密集市街地整備法 によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの
 この章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル(前項の規定により指定された区域内においては、三メートル(特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、二メートル)。以下この項及び次項において同じ。)の線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満でがけ地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該がけ地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。
 特定行政庁は、土地の状況に因りやむを得ない場合においては、前項の規定にかかわらず、同項に規定する中心線からの水平距離については二メートル未満一・三五メートル以上の範囲内において、同項に規定するがけ地等の境界線からの水平距離については四メートル未満二・七メートル以上の範囲内において、別にその水平距離を指定することができる。
 第一項の区域内の幅員六メートル未満の道(第一号又は第二号に該当する道にあつては、幅員四メートル以上のものに限る。)で、特定行政庁が次の各号の一に該当すると認めて指定したものは、同項の規定にかかわらず、同項の道路とみなす。

 周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認められる道
 地区計画等に定められた道の配置及び規模又はその区域に即して築造される道
 第一項の区域が指定された際現に道路とされていた道
 前項第三号に該当すると認めて特定行政庁が指定した幅員四メートル未満の道については、第二項の規定にかかわらず、第一項の区域が指定された際道路の境界線とみなされていた線をその道路の境界線とみなす。
 特定行政庁は、第二項の規定により幅員一・八メートル未満の道を指定する場合又は第三項の規定により別に水平距離を指定する場合においては、あらかじめ、建築審査会の同意を得なければならない。

3. それぞれの道路の種類をわかりやすく解説

ここから、上記で紹介したそれぞれの道路の内容について詳しく解説をしていきますが、あらためて建築基準法上の道路の整理についてまとめた表を載せておきます。順番に説明しますが、以下の表をイメージしながら読んでいくと、理解が深まるでしょう。

なお、この表の中の呼称は不動産業界で一般的に使われている表現ですので、頭の片隅においておくと不動産会社との交渉の際に有利になる可能性があります。

参照条文 重要度 呼称 内容
1項-1号 県道など、道路法上の道路
1項-2号 低  開発に関連する法律に基づく道路
1項-3号 中  昭和25年より前に家に面する4m以上の道路
1項-4号 低   開発に関する法律に基づく道路
1項-5号 位置指定道路 土地を道路として認めて貰った道路
2項 2項道路 昭和25年より前に家に面する4m未満の道路
3項  2項道路の救済措置として認められた道路
4項 低   6m未満で特別に指定された道路

3-1. 1項1号道路(県道など、道路法上の道路)

まずは、1項1号道路です。この道路は建築基準法ではなく、道路法に基づく道路なのですが、その内容を理解するために、道路法上の道路の定義についてみていきましょう。

道路法に基づく道路とは以下の4つの種類を言います。

  •  高速自動車国道
  •  一般国道
  •  都道府県道
  • 四  市町村道

そして、上記の道はそれぞれの行政庁が定めるとされています。例えば、都道府県道であれば、各都道府県知事が道路と認定した場合、その道は道路となるのです。

都道府県道のイメージ

非常に広い道路で、明らかに「道路」と分かりますので、あまり疑問が出ることもないでしょう。

3-2. 1項2号道路(開発に関連する法律に基づく道路)

次に、1項2号道路についてみていきましょう。この道路は、以下の法律に基づく道路とされています。

  • 都市計画法 
  • 土地区画整理法 
  • 旧住宅地造成事業に関する法律
  • 都市再開発法 
  • 新都市基盤整備法 
  • 大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法 
  • 密集市街地整備法 

上記の法律を紹介するだけではイメージが湧きづらいと思いますので、実際の法律の中身を共に確認をしていきましょう。

例ととして、都市再開発法を挙げます。そして、以下が都市再開発法109条2項の条文です。太字の部分に注目して下さい。

第百九条の二 都市計画法第十二条の四第一項第一号 に掲げる地区計画の区域(地区整備計画が定められている区域のうち同法第十二条の十一 の規定により建築物その他の工作物の敷地として併せて利用すべき区域として定められている区域に限る。)内における第一種市街地再開発事業その他政令で定める第一種市街地再開発事業については、事業計画において、施設建築敷地の上の空間又は地下に道路を設置し、又は道路が存するように定めることができる

つまり、都市再開発法に基づいて定められた地域の中においては、その法律上の権限において、自由に道路を決めて良いのです。

法律に基づく道路のイメージ

3-3. 1項3号道路(昭和25年より前にある4m以上の道)

次に、1項3号道路についてみていきましょう。これは、昔からある4m以上の道です。

この1項3号道路は3項道路とも密接に関連しているのですが、まずは簡単に1項3道路の背景について説明します。

建築基準法が制定される前は、建物の建築に関するルールが決まっていなかったため、自由に建物を建てることができました。

その結果、無秩序に建物が建築され、消防活動などにおいて大きな支障が出るようになりました。

消化活動の困難さ

このような背景を踏まえ、道路にはしっかりと幅(4m以上)を持たせるというルールが決まったのです。

土地に面する道が1項3号道路かどうかを確認するためには、役所の道路課に行く必要があります。

道路課に行き「道路の照会をしたいのですが」と言えば、無料で照会してくれますので、必要に応じて確認すると良いでしょう。

物理的な状況(見た目)では、1項3号道路か確認できない場合もありますので、注意が必要です。

3-4. 1項4号道路(法に基づいて決められる新設道路)

次に、1項4号道路について見ていきましょう。この道路は、普段の生活の中であまり該当する場合がありませんので、基本的には意識する必要はありません。

基本的には、1項2号道路とセットであり、今後道路と予定される道であっても、道路として定めることが出来る旨を規定しています。

都市開発には長い時間がかかり、地主との交渉も難航する場合が多いため、交渉を円滑に進めるために、事前に道路を決めてしまう。というイメージです。

  • 道路法
  • 都市計画法
  • 土地区画整理法
  • 都市再開発法
  • 新都市基盤整備法
  • 大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法
  • 密集市街地整備法

3-5. 1項5号道路(位置指定道路)

次に、1項5号道路(位置指定道路)について見ていきましょう。

この位置指定道路は、土地を道路として認めて貰ったものを言います。

例えば、以下のような土地があった場合を想定しましょう。

広い土地

この土地は面積が広すぎてしまい、戸建て住宅を建てるにしても土地が余ってしまいます。

一方、この土地を分筆すると、道路に接しない土地が出てきてしまい、その土地では建物を建てることができなくなってしまいます。

広い土地の分筆

こういった場合、以下の図のように、土地の一部を道路として提供することができます。そうして提供された道路のことを位置指定道路と言います。

位置指定道路のイメージ

上記の場合、位置指定道路は、その道路を活用している6つの土地の所有者で共有することが一般的です。

位置指定道路として行政庁に認定してもらうためには、細かい条件があり、その詳細は役所によって異なりますので、詳細については各市役所の道路課の方に聞いてみると良いでしょう。

広い土地を持っている方は、位置指定道路の活用を検討してみると良いでしょう。

3-6. 2項道路(昭和25年より前にある4m未満の道)

次に、2項道路についてみていきましょう。

2項道路も非常に多く見る機会がある道路です。この道路は、セットバックという言葉と一緒に使われることが多いです。

はじめにお伝えした通り、道路は基本的には4m以上の幅が必要です。

しかし、昔は道路の幅など関係なく、どんどん建物が建てられました。

そういった狭い道路に面している土地全てを再建築不可とすると、土地を持っている人からみて「いきなりつくられたルールで不利益を被る」ことになってしまいます。

この不利益を避けるために作られたのが、2項道路です。

「現時点では道路に4mの幅がないが、道路として認める。ただし、建物を新たに建てる際には、4mの幅を持たせるようにすること。」

という趣旨の道路です。

以下に2項道路のイメージを載せましたので、参考にして下さい。再建築をするためには、土地を道路として提供する必要があります。

2項道路とセットバックのイメージ

3-7. 3項道路(2項道路で対応することが難しい場合の救済措置的な道路)

次に、3項道路についてみていきましょう。

3項道路とは、2項道路の救済措置として設定された道路です。

例えば、片側が崖や川などで、4mを確保することが難しい場合において、特定行政庁の許可を得ることによって道路として認めてもらうというものです。

こういった土地を持っている方はほとんどいないと思いますが、該当しそうな方は、市役所に相談に行ってみると良いでしょう。

3-8. 4項道路(6m未満で道路と認められたもの)

次に、4項道路について説明します。

4項道路は、幅が6m未満の道で、特定行政庁が「道路」と認めた道のことをいいます。

その具体的な条件については、以下の3種類があります。この4項道路に出会う機会もほとんどないと思いますので、あまり気にしなくても良い道路です。

  • 周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認められる道
  • 地区計画等に定められた道の配置及び規模又はその区域に即して築造される道
  • 第一項の区域が指定された際現に道路とされていた道

4. 最後に

建築基準法上の道路の種類についてお伝えしました。土地を買う人、土地を活用する人で意識しておいていただきたいのが、5号道路(位置指定道路)と、2項道路(セットバック)です。

役所は質問に答えることが仕事であり、解決策を提示してくれることはありません。

土地を購入する前に、その土地がどういった道路に面しているのか、しっかりと確認するようにしましょう。

また、土地をどうやって活用しようか考えている方は、【収益性も公開】土地活用の方法8つとその収益性を分かりやすく解説いう記事を読まれることをお勧めします。

 

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ABOUTこの記事をかいた人

「イエカウゾウ」運営責任者。2008年三井物産入社後、約7年間の営業経験を経て収益物件の購入に特化した不動産会社、ムーブウィルを設立。会計・税務・法律・金融・経済の知識を総動員し、不動産にまつわる情報を発信している。 相手の立場に立って分かりやすく説明すること、無理な売り込みを行わないことを信条とする。