• 不動産売買で仲介手数料無料となる仕組みと注意するべきポイント5つ – 売主のミカタ

    不動産売買で仲介手数料無料となる仕組みと注意するべきポイント5つ

    手数料無料のイメージ

    不動産の売買について調べていく中で、仲介手数料無料、又は仲介手数料半額という広告を出している仲介会社を見たことがある人も多いのではないでしょうか。

    仲介手数料無料ということは仲介会社の収入がゼロということを意味しますので、本当に仲介手数料無料の会社に仲介を依頼しても大丈夫なのか心配に思う方も多いのではないでしょうか。

    そこで今回は、仲介手数料を安くすることができる仕組みと知っておくべきポイントについて詳細に解説させていただきます。

    目次

    1. 仲介手数料とは?

    まずは仲介手数料とは何なのか?という点についてですが、これは仲介手数料とは?不動産売買における仲介手数料の計算方法を詳細に解説というコラムに記載させていただいておりますので、そちらを参照していただければと思います。

    2. 仲介手数料無料とは?

    仲介手数料無料とは、その名の通り、仲介手数料が発生しないことです。

    不動産仲介会社の利益は仲介手数料ですので、仲介手数料無料であれば利益を上げることができません。では、なぜ仲介手数料無料という形を取ることができるのでしょうか?

    ここからその背景についてお伝えさせていただきます。

    3. 仲介手数料を無料にすることができる理由

    ここから早速仲介手数料を無料にすることができる理由についてご紹介させていただきます。

    あなたが買主である場合と売主である場合に分けて説明させていただきます。そして、あなたが買主である場合の仲介会社を客付け、あなたが売主である場合の仲介会社を元付と名づけることにします。

    元付と客付

    3-1. あなたが買主である場合(客付会社の場合)

    まずはあなたが買主である場合について見ていきましょう。

    3-1-1. 客付会社が元付会社であるとき

    まず、客付会社が元付会社である場合が考えられます。この場合、売手から仲介手数料を貰うことができれば、仲介会社は収入を確保することができますので、買主に対して仲介手数料無料の提案を行うことができます。

    客付が元付である場合

    3-1-2. 買主から別の名目で費用を貰う場合

    次に、買主から仲介手数料とは別の名目で費用を貰う場合が考えられます。この場合、実質的には仲介手数料無料ではありません。

    仲介手数料以外の名目で費用徴収のイメージ

    3-1-3. 元付会社から手数料を貰う場合

    最後に、売主側の仲介会社から手数料を貰う場合があります。イメージは以下の図をご参照いただければと思います。

    客付けから広告料を貰う場合

     

    3-2. あなたが売主である場合

    次に、あなたが売主である場合について見ていきましょう。基本的にはあなたが買主である場合と同じです。

    3-2-1. 元付会社が客付会社である場合

    まずは元付会社が客付け会社である場合です。上記3-1-1の場合の逆のパターンですね。

    元付と客付けが同じ場合

    3-2-2. 売主から別の名目で費用を貰う場合

    3-1-2の逆のパターンですね。売主から仲介手数料とは違う名目で費用を貰う場合もありますが、実質的には仲介手数料が発生していることになります。

    元付に広告費等を払う場合

    3-2-3. 客付会社から手数料を貰う場合

    これも3-1-3の逆のパターンです。

    客付から広告料を貰う場合

    4. 仲介手数料無料の仲介会社を選ぶ際に注意するべきポイント

    最後に、仲介手数料無料の仲介会社を選ぶ際に注意するべきポイントについてお伝えさせていただきます。

    4-1. あなたが買手の場合

    まずはあなたが買手の場合について見ていきましょう。

    4-1-1. 売主と媒介契約を結んでいる会社か確認する

    あなたが買手の場合、客付仲介会社が売主と繋がっているか確認するという点が非常に重要です。

    なぜなら、売主からと媒介契約を結んでいない客付会社の場合、仲介手数料を無料にすることはほとんど不可能だからです。

    この場合、後から仲介会社に費用請求を受ける可能性がありますので注意しましょう。

    4-1-2. 販売価格が割高ではないか確認する

    手数料が無料だからといっても、購入しようとしている不動産が割高であれば意味がありません。

    可能性は非常に低いですが、元付の仲介会社が売主と結託し、高い金額であなたに不動産を紹介し、売主が仲介会社に広告料を払っているという形も考えられますので注意しましょう。

    4-1-3. 中間省略スキームかどうか確認する

    これも上記4-1-2.と関連する部分があるのですが、元付会社が安い金額で不動産を仕込むことができた場合、自ら売主となることによって、大きな利益をあげようと考えることがあります。

    仲介会社が自ら売主となれば、その不動産の販売価格をみずから決めることができるからです。

    中間省略スキームとは、仲介会社が自ら売主から不動産を買い取るのですが、登記をしないことによって登記関連費用を抑えるというのが簡単な概要です。

    中間省略スキームの概略図を紹介させていただきますので、参考にしていただければと思います。

    中間省略スキーム概念図

    4-2. あなたが売手の場合

    次にあなたが売手の場合です。売手の場合は買手の場合よりも若干良い立場にありますので、しっかりと良い条件で不動産を売ることができるようにしましょう。

    なぜ良い立場なのかというと、仲介会社は売手と媒介契約を結ぶことができれば、仲介する不動産を確保することができ、売手と買手の双方から手数料を貰うことができる可能性が高まるからです。

    4-2-1. 媒介契約の種類に注意する

    あなたが売手の場合、仲介会社は自ら買手を見つけなければ収入を得ることができません。そうすると、まず仲介会社が提案してくることは「専任媒介」、もしくは「専属専任媒介」での媒介契約の締結です。

    専任媒介、もしくは専属専任媒介の場合、仲介会社毎の営業努力の程度を図ることができず、媒介契約を締結した仲介会社の意見に売却価格が左右されてしまいます。すなわち、市場価格よりも安く売らなければいけない可能性もありますので注意しましょう。

    媒介契約に関しては一般媒介が良いと考えておりますが、なぜ一般媒介が良いのかという点については、不動産売却時の媒介契約形態を一般媒介にする5つのメリットというコラムを参考にしていただければと思います。

    4-2-2. 売却価格が適正かどうか確認する

    上記4-2-1.と関連しますが、売却価格が適正かどうか確認することも重要です。売手が仲介手数料を払わない場合、元付の仲介会社は自社で買手を見つけなければ利益を上げることができませんので、何とかして自社で買手を見つけ、その不動産を自社仲介で売ろうとします。

    そして、自社で買手を見つける最も簡単な方法が、不動産の価格を下げて買手を見つけるという方法です。仲介手数料が無料といっても、販売価格が安くなってしまっては意味がありません。

    複数の仲介会社への見積もり依頼などを通じ、売却価格が適正かどうかを確認するようにしましょう。

    5. 最後に

    仲介手数料無料の仕組みと、仲介会社無料の仲介会社を選ぶ際に注意するべきポイントについてお伝えさせていただきました。

    結局は、買主であっても売主であっても、不動産の価格を適正に導い出すことができれば、仲介手数料無料を活用した不動産の購入・売却は自己資金の持ち出しがないという観点から活用する価値が多いにあります。

    仲介手数料無料の物件が出てきた場合は、適正な価格の見極めを行うと同時に、仲介会社が何を狙っているのか、その考えをしっかりと把握するようにしましょう。

    この記事を書いた人:大橋亮太

    三井物産株式会社で約7年働いた後、2015年に株式会社ムーブウィルを設立。両手仲介への違和感から買側の仲介に入ることを止め、売主側の味方だけをするサイト「売主の味方」を立ち上げる。

    ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引士

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