スルガ銀行によるかぼちゃの馬車問題で、収益物件への融資は非常に厳しくなりました。
売り抜こうにも売り抜けない。さらに、築年数が古くなることにより、借り主も見つけづらい。こんな厳しい状況になっていないでしょうか？
そこで今回は、築30年を超えるRCを保有している方が取るべき選択肢についてお伝えします。
高値で買ってしまうと、基本的にリカバリーは難しい
少し厳しい言い方になってしまうかもしれませんが、地方の築古RCを持っている人がしっかりと認識しておかないといけない事実があります。
それは、高値で不動産を購入した場合、リカバリーすることは簡単ではない、ということです。
これは株式投資の場合を考えると、分かりやすいかと思います。
インターネット企業であるヤフーのことはご存知ですよね。この会社の上場時の株価は200万円でした。
しかし、その後のITバブルによって株価は跳ね上がり、一番高い時の株価は何と6億円です。
6億円の時に株を買った人が出来ることは、株価が上がることを祈るぐらいです。何をしても6億円の株券は6億円なのです。
まずはこの事実をしっかりと受け止めましょう。
事実を受け止めることが、改善への第一歩です
では、ここから実際に取れる対策についてお伝えしていきますね。
取れる対策1 金利交渉
まずは、金利交渉が考えられます。
地方の築古のRCを購入したということは、おそらく金利が高い銀行から融資を受けているのではないかと思います。
そして、長い期間の元利均等でお金を借りているのではないかと思います。
あまり知られていませんが、元利均等返済の場合、期間が長くなると、金利の支払い額は莫大になります。
例えば、金利4.5％、35年返済の場合を考えてみましょう。
この条件の場合、お金を借りた初年度の返済額と金利額はこのようになります。
- 元本：21%
- 金利：79%
何と、金利が元本の約4倍です。初めの数年間はほとんどが金利に吸い取られてしまうと考えた方が良いでしょう。
では、この金利が1.5%下がって3%になったとしましょう。その場合の返済額と金利額はこのようになります。
- 元本：36%
- 金利：64%
まだ金利の割合は高いですが、先ほどの例と比べて元本の返済スピードが約1.7倍です。
融資期間が長い場合、金利が変わることで、残債の金額に大きな違いが生まれることをしっかりと理解しておきましょう。
ただ、金利交渉をすると言っても、どのようにすれば分からないですよね。
金利交渉の具体的な進め方については、こちらの記事でまとめていますので、参考にして下さい。
実際に私が銀行に対して交渉をした記録です。
取れる対策その２ 地場で法人を作り、信用金庫で借り換えをする
築古の地方RCを高い金利で借りていた場合、恐らく他の銀行への借り換えは難しいでしょう。
低い金利で借りることができる銀行で評価が出なかったので、金利が高い銀行からお金を借りたから。ということがその理由です。
そう考えると、普通の方法で借り換えするのは難しいです。
その時に考えられることとしては、物件がある地域の信用金庫と関係を作って借り換えの相談をする、ということが挙げられます。
なお、信用金庫との関係の作り方については、別の記事でまとめますので楽しみにしていて下さい。
基本的にフルローンは厳しいかもしれないですが、保証協会を使うことによって運転資金をを借りることができる可能性はあります。
信用金庫の場合、保証協会の融資がつけば金利はおおむね2%前後になります。金利を下げることにも繋がりますので、信用金庫は上手に活用するようにしましょう。
取れる対策その３ 損切りのラインを決めて、物件の再生を図る
最後は、損切りラインを定めた上で、物件の再生を図るという方法です。
築古のRC物件の場合、空室が出ても大規模なリフォームをする必要があり、さらにそのリフォーム費用を捻出することが難しいという人もいるかと思います。
そういった場合、本業からの収入をリフォーム代に補填するのは精神的に非常に厳しいですよね。
私も同じような経験をしていますので、気持ちは良く分かります。
しかし、そういった時に物件を塩漬けにしてしまって良いことは一つもありません。不動産というのは、空室が一日出るということは損をしていることと同じことを意味します。
ある程度の支出を覚悟し、その支出枠の中で効果を最大にすることができるリフォームを計画しましょう。
その際、どの程度のリフォームを行えば入居付けができるのか、という点については、管理会社としっかりと相談をするようにしましょう。
管理会社と相談した時、しっかりと入居付けをするにためには損切りのラインを超えてしまうという場合、素直に不動産を売却して損切りをすることをオススメします。株と同じで、スパッと損を出せる人が最終的には成功するのです。
赤字を出し続ける不動産を持つことは、精神衛生上良くないです。
最後に
地方の築古RCを購入してしまった方への対応策についてお伝えしました。
不動産は買った時にほぼ勝負が決まってしまうのですが、やれることが無いわけではありません。
やれることを一つずつ積み重ね、不動産経営を安定化させることを心がけましょう。
