• 【実践者が語ります】スルガ銀行への正しい金利交渉のやり方をこっそり紹介 – 売主のミカタ

    【実践者が語ります】スルガ銀行への正しい金利交渉のやり方をこっそり紹介

    金利のイメージ

    不動産投資における雄、スルガ銀行。

    そのスピード感ある融資を強みとして、どんどん貸出残高を伸ばしています。

    しかし、その分金利が高いのが特徴。基本的に4.5%ですので、賃貸経営を圧迫することもしばしば。

    賃貸経営を順調に進めるためには、金利はできるだけ下げたいですよね。そこで今回は、実際に私がスルガ銀行に対して金利交渉しましたので、その内容についてお伝えします。

    是非参考にしてくださいね。

    まず、押さえておくべきポイント

    最初におさえておくべきポイントについて何点かお伝えします。

    スルガ銀行に金利交渉をする時は、スルガ銀行と決別する時

    一番大切なポイントです。

    スルガ銀行の場合、金利交渉を行うと、以後一切融資をしてくれなくなります

    中には例外もあるようですが、基本的にはスルガ銀行からの融資は不可能になる。と考えておいた方が良いでしょう。

    私がスルガ銀行に金利交渉をした後、担当者の方に違う案件の相談をした時は、「金利を下げた後に再度融資をしたいのであれば、金利交渉をして下げた分の金利を次の物件に上乗せする、という条件になる。そして、その条件でも融資が組めるかは分からない。」

    と言われました。

    スルガ銀行は不動産投資への積極的な融資で有名です。つまり、スルガ銀行と別れるということは、物件を買っていくという点においてデメリットになる可能性がありますので、この点は必ず認識しておくようにしましょう。

    融資を受けてから2年は待つ

    これもスルガ銀行内の暗黙のルールなのですが、スルガ銀行は融資を受けてから2年間は金利引き下げの交渉に応じてくれません

    4.5%の金利では残債の減りも小さいため、すぐに金利引き下げ交渉をしたくなってしまいますが、行内のルールを超えた範囲での交渉は失敗する可能性がとても高いです。

    行内ルールはかなり厳格です。2年経つまでは、おとなしく待ったほうが良いでしょう。

    交渉は、融資を行っている支店に

    スルガ銀行は支店ごとに決済が行われています。スピード感ある融資が強みであるスルガ銀行は、支店での裁量が大きいのです。

    そして、貸出金の管理も支店ごとに行われています。つまり、金利交渉は実際にお金を借りている支店に対して行わないといけないのです。

    間違っても、自宅の近くの支店に交渉をしてはいけません。

    実は私、融資をしていない最寄りの支店に相談をしてしまい、一度門前払いされた経験があります。

    残債額もチェックしておこう

    また、残債の金額についても注意する必要があります。

    一つの考え方としては、スルガ銀行からの融資額が3,000万円以下の場合、支店が金利交渉に応じる可能性は低くなる。と考えておいた方が良いでしょう。

    なぜなら、3,000万円以下の場合、スルガ銀行からすると、金利交渉に応じる手間>金利交渉に応じることによる収益減少

    と考える場合が多いからです。

    このあたりは支店によっても考え方が違うと思いますが、一般的な傾向として、3,000万円が一つのハードルという認識はしておいた方が良いでしょう。

    金利交渉をすると、「金利交渉をした」という事実が銀行内に残ってしまいますので、慎重に行動しましょう!

    金利引き下げ交渉の進め方

    では、実際の金利交渉の進め方について解説していきます。

    スルガ銀行で金利交渉をする場合は、事前に他の金融機関に相談を行い、スルガ銀行よりも良い条件で融資を組むことができる

    という証拠を集めておくことが大切です。

    実際、他の銀行と会話をした結果、もっと良い条件で融資を組むことができるようであれば、強気で交渉することができますし、借り換えが難しそうでも、銀行の融資に関する新しい知識を得ることができます。

    銀行に相談に行く時間があまり無いという方は、こちらの記事を参考にして下さい。不動産投資における各銀行の融資方針が良く分かるかと思います。

    日本銀行
    不動産投資を成功させる上で、融資はとても大切な役割を果たしています。 現金で収益物件を買える人は少ないので、収益物件の購入を検討される方はおのずと融資について考えるのではないでし

    ちなみに、スルガ銀行の担当者から「借り換え交渉をしている他の金融機関の資料を見せて下さい」といったことは言われませんのでご安心下さい。

    私のオススメは、あなたがお持ちの不動産の近くにある、地場の銀行に相談に行くことです。

    地場の銀行であれば、スルガ銀行の担当者も最新の融資情勢は把握しきれませんので、あなたの発言の説得力を高めるということにつながります。

    実際の会話で再現。スルガ銀行への交渉の進め方

    実際に私がスルガ銀行と交渉した時の会話をお伝えしていきます。

    実際の会話内容ですので、是非参考にして下さいね。

    私「お世話になっております。今ちょうど、新しい物件の購入を検討しているのですが、その物件の融資に関し、所有者の紹介で地場の銀行に行ったのですが。」

    スルガ「そうですか。」

    私「その時、その地銀の方から、既存の物件への融資の借り換えの提案を受けてしまいました。」

    スルガ「はあ、そうですか。」

    私「私としては、初めに融資をしていただいたスルガ銀行さんに引き続き融資をして欲しいのですが、その地銀が出してきた金利が何と1.5%でして。」

    スルガ「1.5%ですか。それはうちでは出せませんね。」

    私「そうですよね。私も1.5%と言うつもりは全くないのですが、さすがに今の金利との差があまりにも大きいですので、引き続きスルガ銀行さんから融資を受けるためにも、金利を下げて頂けるとありがたいのですが。」

    スルガ「そうですか。分かりました。具体的にどれぐらいまで下げたいという希望はありますか?」

    私「今1.5%で提案を受けていますので、少なくとも2%台にはなって欲しいな、と考えています。」

    スルガ「2%ですか。厳しいですね。まずは稟議を上げてみますのでお待ち下さい。」

    私「有難う御座います。ちなみに、金利を下げる代わりと言ってはあれなのですが、私としても何か協力できる部分があれば遠慮なくおっしゃって下さい。」

    スルガ「分かりました。やはりカードを作って貰えるとありがたいのですが、その点も合わせて稟議上げますね。」

    という流れです。簡単にポイントをまとめてみますね。

    1. 他の銀行から「偶然」借り換えの話を受けたことを伝える。
    2. できればスルガ銀行を継続して使いたいことを伝える。
    3. 金利を下げるため、こちらとしても出来る限りの協力はすることを伝える。

    金利を下げる稟議を上げる担当者は、やりたくない仕事をさせられるのですから、そのあたりはしっかりと配慮してあげることが大切です。

    金利交渉において必要な書類・手続きなどはあるの?

    スルガ銀行の場合、金利交渉において準備しなければいけない書類などはありません。

    私の場合、電話をしてから1~2週間後に改めて担当者から連絡があり、金利を下げる稟議が無事に通ったとの連絡がありました。

    その後、次の月から自動的に返済金額が修正されます。

    また、新しい金利に基づく返済予定表も自宅に送られてきます。

    本当に何もしなくても大丈夫なので、安心してくださいね!

    金利交渉を成功させる可能性を高めるために

    ここからは、金利交渉を成功させるためのテクニックについてご紹介していきます。

    一つ一つのテクニックを積み重ねることで、金利交渉の可能性は必ず高まりますので、しっかりと実践するようにして下さい。

    金利交渉に応じる際は、相手へのリターンも考える

    先ほどご紹介した会話例でも書いておりますが、稟議を通しやすくする環境を作ることが大切です。

    また、他の銀行に借り換えをするというのは、経済活動をする上で当たり前のことですが、融資をしてくれた銀行への恩義も忘れてはいけません。

    スルガ銀行の場合、クレジットカードの作成や、定期預金への協力を求められるかと思います。

    金利が下がれば、最終的には数十万円、数百万円の支出削減に繋がると思いますので、その分お返しをする、という気持ちをもつことが大切です。

    預金を積んでおく

    また、金利交渉を成功させるためには、「私はスルガ銀行にこれだけ協力していますよ」という姿勢を示すことが重要です。

    この姿勢を示す具体的な方法は、「口座にお金を入れておく」ことです。

    他の金融機関の口座にお金を入れている場合、金利交渉に先立ち、スルガ銀行の口座にお金を入れておくと良いでしょう。

    なお、スルガ銀行では、過去の平均の残高が指標になるので注意が必要です。

    例えば、1日だけ100万円を入金していた場合、180日間にわたって100万円を入金していた人の1/180しか評価されません。

    どれぐらいの期間を対象にしているかは忘れてしまいましたが、、少なくとも、6ヶ月間は口座にお金を入れておくようにしましょう。

    最後に

    スルガ銀行への金利引き下げ交渉の具体的な内容についてご紹介しました。

    やみくもに金利交渉をすると、あなたの首がしまってしまうことにもなりかねません。

    今回の記事を参考に、ぜひスルガ銀行への金利交渉に挑戦してみて下さいね。

    この記事を書いた人:大橋亮太

    三井物産株式会社で約7年働いた後、2015年に株式会社ムーブウィルを設立。両手仲介への違和感から買側の仲介に入ることを止め、売主側の味方だけをするサイト「売主の味方」を立ち上げる。

    ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引士

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