【保存版】不動産投資の融資を有利に組むために必要な銀行の全知識

日本銀行

不動産投資を成功させる上で、融資はとても大切な役割を果たしています。

現金で収益物件を買える人は少ないので、収益物件の購入を検討される方はおのずと融資について考えるのではないでしょうか。

今、日本には1,500を超える金融機関がありますが、それぞれの金融機関の不動産投資に対する取り組み姿勢は異なります。

つまり、同じ収益物件を購入する場合でも、金融機関によって賃貸運営の結果は変わってしまうのです。

不動産投資を成功させる上で、それぞれの銀行の融資条件をしっかりと把握しておくことはとても大切ですよね。

そこで今回は、銀行別に収益物件への融資の状況についてまとめました。ぜひ参考にしてください。

1. 融資取組状況のまとめ

まず、それぞれの金融機関の融資取組状況について表にまとめましたので参考にして下さい。

銀行名 エリア 期間 融資額
(物件評価)
金利 最低年収
三井住友銀行 都心部 法定内 積算以下 1%前後 1,000万
りそな銀行 全国 法定内 収益還元 1.5%前後 800万
静岡銀行 一都三県 長い 積算以下 3%前後 700万
スルガ銀行 全国 長い 積算以上 4.5%前後 1,000万
日本政策金融公庫 全国 短い 積算以下 2%前後 なし
オリックス銀行 主要都市 長い 積算以下 2%前後 700万
三井住友トラストL&F 全国 長い 積算以下 4%前後 なし
セゾンファンデックス 全国 長い 積算以下 4%前後 なし

2. 目的別、活用すべき金融機関

上記の表をベースとして、目的別に活用するべき金融機関について整理していきましょう。

基本的な考え方としては、キャッシュフローを得ることができる条件で融資を組むことが大切です。

なぜなら、どれだけ良い条件で融資を組んだとしても、売却まで持ちこたえることができなければ意味がないからです。

キャッシュフローを得るという前提の中で、融資期間と金利のバランスを見ならがら出口戦略まで考え、最も条件が良い金融機関を選ぶことが基本的な戦略となります。

2-1. 年収による整理

まずは年収による整理です。

ここ数年、不動産投資を行うために必要な年収は徐々に上がりつつあります。

取引実績があれば年収による制限が外れることも考えられますが、銀行は実績主義ということもあり、初めての取り組みではこの前提を変えるのは難しいのが現状です。

①年収が1,000万円以上の方

年収が1,000万円以上の方は銀行から足切りをされる可能性は非常に低いです。

戦略としては、低い金利で築20年前後の物件を買い、数年間保有してキャッシュフロー得ながら残債を減らし、長期融資が可能なタイミングで売却という流れが王道となるでしょう。

その場合に使いやすい金融機関は三井住友銀行です。1.0%前後の金利で融資をしてくれますので、競争力がある形で融資を組むことができます。

高利回りでスピード勝負の場合は、審査が早いスルガ銀行を活用してもよいかもしれません。ただし、スルガ銀行は金利が4.5%と高いので注意しましょう。

②年収が700万円以上の方

年収が700万円以上の方も使える金融機関は多いのですが、大手金融機関を使えない分、しっかりと戦略を立てて投資を進める必要があります。

なぜなら、年収700万円クラスの方が狙う物件は年収1,000万円クラスの方も狙っている場合が多く、結果として高収入の方にその物件を持っていかれる可能性が高いからです。

そういった意味では、都心部の木造物件に対して静岡銀行かオリックス銀行で長期融資を引いてくるのがこのクラスの方の基本的な戦略と言えるでしょう。

③年収700万円以下の方

年収が700万円未満の方は、残念ながら使える金融機関が限られてきてしまいます。

また、都心部の物件の購入では利回りと金利のバランスからキャッシュフローがほとんど出ないことが多いですので、選択肢としては地方物件になってしまいます。

しかし、落ち込む必要はありません。

日本政策金融公庫を活用すれば、年収に関係なく、2%前後の金利で融資を組むことができますので、積極的に使っていくと良いでしょう。

また、セゾンファンデックスや三井住友トラストL&Fは融資期間も長いですので、キャッシュフローが出る物件であれば積極的に活用するとよいでしょう。(ただし、三井住友トラストL&Fは基本的に共同担保を求められるので注意が必要です。)

まずは地方物件で実績を作り、少しずつ属性を高めていきましょう。

2-2. 構造による整理

次に、構造別で整理を進めていきましょう。

①RCの場合

まずはRC物件の場合です。

RCの場合は、スルガ銀行、静岡銀行は法定耐用年数を超えて融資をすることが可能ですので、長期融資でキャッシュフローを得たい方にとっては使い勝手が良い銀行ではないかと思います。

ただし、高金利で長期融資を組むと、残債の減りが遅いために売却時のキャッシュフローがマイナスになってしまう可能性もあります。

そういった意味では、売却時にプラスのキャッシュを確保するという観点では三井住友銀行やりそな銀行を活用してもよいでしょう。

②鉄骨造の場合

鉄骨造の場合もスルガ銀行と静岡銀行がねらい目です。なぜなら、法定耐用年数よりも長い期間で融資を組んでくれるからです。

その中でも、スルガ銀行は評価が出やすいですので、融資の組成という観点では使いやすい金融機関と言えるでしょう。

しかし、鉄骨造の物件の場合、法定耐用年数が中途半端であることと、銀行の融資姿勢が変わりやすいということから、しっかりと出口戦略を立てた上で取り組むことが重要と言えるでしょう。

鉄骨造で長期融資を組むということは、最悪出口がない(売却できない)ということも視野に入れた上で取り組むことをお勧めします。

③木造の場合

木造の場合、法定耐用年数の期間内でのみ融資をする金融機関の場合、キャッシュフローの観点で考えるとどうしても取り組みが難しくなってしまいます。

一方、築浅の物件の場合は利回りの観点から魅力的な収益物件は少ないというのが現状です。

上記背景を踏まえ、木造の場合は築古で利回りが高く、土地値に近い物件に対して長期の融資を組むということが基本的な戦略になります。

その際、年収がある程度ある方は静岡銀行を、長期融資を引きたい場合はセゾンファンデックスを、築古高利回り物件を狙いたい場合は日本政策金融公庫を使うと良いでしょう。

2-3. エリアによる整理

最後に、エリア毎に整理をしていきましょう。

①都内物件の場合

都内の物件の場合、ほとんどすべての金融機関が融資をしますので、どの金融機関を使うか悩みどころなのですが、金利を押さえて融資を組むという観点では、三井住友銀行や、東京都民銀行があたりが良いでしょう。

他方、長期で融資を組むという観点では、西武信用金庫がお勧めです。

西武信用金庫の場合、不動産鑑定士を活用した物件評価により、50年以上の融資を組んでくれる可能性もあります。その分金利は若干高くなってしまいますが、十分に使い勝手が良い金融機関と言えるでしょう。

②準都心物件の場合

大阪、仙台、福岡などの場合、それぞれの地域ごとに検討をする必要がありますが、りそな銀行は金利も低く、更に全国対応している金融機関として使い勝手が良いのではないかと思います。

また、地場の地方銀行に一度相談してみるのもよいでしょう。

ただし、準都心とは言っても利回りが低いのは事実であり、キャッシュフローを得るのが難しいということはしっかりと認識する必要があります。

そういった意味では、金利が4%を超えるスルガ銀行、三井住友トラストL&F、セゾンファンデックスなどは使わない方が良いでしょう。

③地方物件の場合

地方物件になると、使える金融機関は限られてきます。

理想的には地場の地方銀行で融資を組むことですが、それが難しい場合はスルガ銀行、もしくは政策金融公庫が良いでしょう。

積算評価がある程度見込める物件であれば、三井住友トラストL&F、セゾンファンデックスを使っても良いでしょう。

また、三井住友銀行の場合、すでに実績があり、支店があるなら地方物件でも対応してもらえる可能性がありますので、その点もあわせて意識しておきましょう。

3. それぞれの金融機関の詳細

金融機関一行ごとに、その特徴などについてしっかりと把握したい方は、以下それぞれの記事を参考にして下さい。

構造別の融資期間や、物件の評価方法、その他知っておくべきポイントなどについてまとめています。

三井住友銀行の詳細はコチラ

りそな銀行の詳細はコチラ

静岡銀行の詳細はコチラ

スルガ銀行の詳細はコチラ

西武信用金庫の詳細はコチラ

日本政策金融公庫の詳細はコチラ

オリックス銀行の詳細はコチラ(後日公開予定)

三井住友トラストL&Fの詳細はコチラ

セゾンファンデックスの詳細はコチラ

4. 最後に

不動産投資で使える金融機関の詳細についてご紹介しました。

これから不動産投資を進める上で少しでも参考になれば幸いです。

 

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ABOUTこの記事をかいた人

「イエカウゾウ」運営責任者。2008年三井物産入社後、約7年間の営業経験を経て収益物件の購入に特化した不動産会社、ムーブウィルを設立。会計・税務・法律・金融・経済の知識を総動員し、不動産にまつわる情報を発信している。 相手の立場に立って分かりやすく説明すること、無理な売り込みを行わないことを信条とする。