• 不動産投資におけるスルガ銀行の特徴を徹底的に解説 – 売主のミカタ

    不動産投資におけるスルガ銀行の特徴を徹底的に解説

    スルガ湾

    不動産投資の世界においてスルガ銀行の名前を聞くことも非常に多いのではないかと思います。

    スルガ銀行は、他の銀行よりも積極的に不動産投資への融資を進めています。

    他の銀行とは違うからこそ、その特徴や知っておくべきポイントをしっかりと押さえておきたいもの。

    そこで今回は、スルガ銀行を使って収益物件を買う際に知っておくべき内容についてまとめてお伝えします。

    1. 融資エリア

    まず、スルガ銀行の融資エリアについて整理していきましょう。

    スルガ銀行の融資エリアは非常に広く、ほぼ日本中が対象となっています。

    山陰地方並びに沖縄は融資が難しいということを担当者から聞いたことがありますので、これらの地域への融資を考えている方は注意するようにしましょう。

    日本中を対象としている地方銀行は、スルガ銀行以外ありません。

    2. 融資期間

    次に、スルガ銀行の融資期間について説明します。

    スルガ銀行は法定耐用年数以上の期間の融資をしてくれるということで有名です。融資期間を長くすることができるということは、毎月の返済負担を減らすことができますので、そういった意味ではスルガ銀行による長期融資は大家にとってもメリットがあると言えるでしょう。

    構造別の融資期間をまとめましたので、参考にして下さい。

    構造 法定耐用年数 スルガの融資期間
    RC 47年 60年-築年数
    重量鉄骨 34年 60年-築年数
    軽量鉄骨 27年 40年-築年数
    木造 22年 融資しない

    スルガ銀行は2013年頃から木造物件への融資をやめましたので、木造物件の購入を考えている方は、他の金融機関を当たる必要があります。

    2017年現在有力な金融機関はオリックス銀行です。オリックス銀行の特徴について知りたい方は、別途コラムで紹介致しますので楽しみにしていて下さい。

    3. 金利

    次に、金利について見ていきましょう。

    スルガ銀行の金利は4.5%です。

    この数字は、他の金融機関と比べると非常に高いです。

    だからこそ、基本的にスルガ銀行を使う際は物件の見極めが重要になってきます。

    また、東京、名古屋、仙台では3.5%の金利となっていますので、その点も合わせて頭に入れておくと良いでしょう。

    4. 頭金

    スルガ銀行の場合、物件の評価額とは関係なく10%の頭金を払う必要があります。

    他の金融機関と比べると頭金の割合は低いとは言えますが、それでもある程度の自己資金は必要ということは認識しておくと良いでしょう。

    5. 物件評価方法

    スルガ銀行による物件評価方法は、基本的に積算評価となります。

    積算評価の詳細について知りたい方は、積算価格とは?積算価格の意味と計算方法を分かりやすく解説という記事を参考にして下さい。

    また、積算評価の場合、銀行によって掛目が入るのですが、スルガ銀行の場合は一般的な積算評価の130%~140%の評価となります。

    つまり、スルガ銀行の場合は融資額が伸びる可能性が高いということが言えるのです。

    6. 属性

    次に、スルガ銀行を使える人の属性についてお伝えします。

    スルガ銀行の場合、不動産業者への融資は基本的に行っておらず、個人への融資が基本となります。

    そして、融資を受けるための条件として、年収1,000万円は必要になってきます。

    この年収要件は年によって変わってきますので、あくまでも参考として下さい。

    7. 法人への融資

    次に、法人への融資可否ですが、スルガ銀行の場合は基本的に法人への融資は行っていません。

    あくまでも個人への融資になるということは意識しておきましょう。

    8. スルガ銀行を使う前に知っておくべきこと

    最後に、スルガ銀行を使う前に知っておいた方が良いポイントについてお伝えします。

    どれも重要な情報ですので、しっかりと押さえておくようにしましょう。

    8-1. 金利交渉をすると融資を組めなくなる

    スルガ銀行の場合、金利交渉をすると以後スルガからは一切融資を受けることができなくなります。

    スルガ銀行に金利交渉をする際はタイミングに注意するようにしましょう。

    スルガ銀行を使って更なる買い増しを考えている方は、金利交渉をしてはいけません。

    8-2. スルガ銀行の抵当権が付いている物件に注意

    次に、スルガ銀行の抵当権が付いている物件には注意する必要があります。

    なぜなら、スルガ銀行は、一度設定した抵当権設定額以上の融資はしないからです。

    具体例で説明します。あなたが新しくスルガ銀行を使って1億円の収益物件を購入しようとしています。

    現所有者もこの物件をスルガ銀行を使って購入しており、その際に5,000万円の借入をしていることが分かりました。

    この場合、スルガ銀行による物件評価がいくらであったとしても、あなたは5,000万円までしか借入をすることができないのです。

    この点を知っておかないと、売却時に思わぬ落とし穴にはまる恐れがありますので注意しましょう。

    9. スルガ銀行のまとめ

    ここで、ここまで紹介したスルガ銀行の特徴について総括していきましょう。

    スルガ銀行の強みは、圧倒的なカバーエリアの広さ、融資期間の長さ、物件評価の緩さです。

    他の金融機関では評価の土台にも乗らなかった収益物件でも、スルガ銀行では融資を引くことが出来る可能性があります。

    他方、他の金融機関で融資することが難しいということは、売却時に買手を見つけることが困難という特徴もあります。

    だからこそ、スルガ銀行で融資を組む場合は、長期保有したとしてもキャッシュがしっかりと回る物件、を前提として取り組む必要があります。

    10. 最後に

    スルガ銀行の特徴についてお伝えしました。

    その他の金融機関含め、不動産投資で有利な条件で融資を組みたい方は【保存版】不動産投資の融資を有利に組むために必要な銀行の全知識という記事を参考にして下さい。

    この記事を書いた人:大橋亮太

    三井物産株式会社で約7年働いた後、2015年に株式会社ムーブウィルを設立。両手仲介への違和感から買側の仲介に入ることを止め、売主側の味方だけをするサイト「売主の味方」を立ち上げる。

    ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引士

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