• 不動産投資における積算価格の本質 – 売主のミカタ

    不動産投資における積算価格の本質

    積算価格の本質

    不動産投資において物件を買い続けるためには、 積算評価が出る物件を買う必要があると言われます。

    しかし、なぜ積算価格が出る物件を買う必要があるのでしょうか?

    そして、そもそも積算評価がなぜ重要とされるのでしょうか?

    積算価格が何を意味するのかという点について徹底的に解説させて頂きます。

    • 目次
    • 1. 積算価格とは
    • 2. 銀行にとっての積算価格の意味
    •  2-1. 融資額を客観的に決めることができる指標
    •  2-2. 比準価格や収益価格だったら?
    • 3. 投資家にとっての積算価格の意味
    •  3-1. 積算が出る物件じゃないと次の物件が買えない?
    •  3-2. 賃貸経営における積算価格の意味
    • 4. 積算価格の本質

    1. 積算価格とは?

    積算価格とは、不動産を建築するために必要なコストを積み上げて算出された価格のことです。

    詳しい説明は別途コラムで行わせて頂ければと思いますが、簡単に言うと積算価格は以下の計算によって算出することができます。

    積算価格 = 土地の価格 + 建物の価格

    です。積算という名前の通り、コストを積み上ることによって導き出された価格です。

    1-1. 積算価格以外の評価方法

    積算価格というのは、実は不動産の価格を決定する3つの手法の中の1手法です。

    不動産の価格の3要素

    不動産、価格の3要素

    つまり、積算価格の本質や積算価格の重要性を理解するためには、積算価格以外の評価方法を理解することが重要ですので、ここで積算価格以外の評価方法を簡単に説明させて頂きます。

    ①比準価格

    周囲の不動産との比較の中で求められた価格のことを比準価格と言います。都心部のマンションなど、需要者にとって比較可能な物件が多数ある場合に有効です。

    比準価格のイメージ

    比準価格イメージ

    ②収益価格

    不動産を投資商品と考え、不動産事業で期待する収益率から不動産価格を逆算して求めた価格が収益価格です。

    収益価格のイメージ

    収益価格のイメージ

    上記において収益価格を決定する流れは以下の通りです。

    1. 不動産と他の投資商品の収益性を比較し、不動産事業において求める収益性(利回り)を決める。(今回の場合は7%の利回りが欲しいと設定)
    2. 期待利回りから、不動産の価格を逆算して求める。(利回り7%を確保するためには、1,000万円で購入する必要がある)
    3. 上記にて求めた不動産の価格が”収益価格”となる。

    2. 銀行にとっての積算価格の意味

    不動産の価格を決定する3手法を簡単に紹介させて頂いた上で、銀行にとって積算価格が何を意味するのかという点について考えてみましょう。

    つまり、比準価格や収益価格と比較した中での積算価格の位置づけを理解するというイメージです。

    2-1. 融資額を客観的に求めることができる

    銀行において積算価格が重視される理由。それは、銀行が不動産の担保余力を査定する場合において、積算価格が一番使いやすい指標(客観的)だからです。

    なぜなら、積算価格は路線価という国税庁や公官庁が規定した土地の価格と、建物構造毎に一律に決定した建物の価格に応じて誰でも同じように評価をすることができる一方、比準価格や収益価格はどうしても主観が入ってしまうからです。

    具体的な例で説明させて頂きます。

    静岡県にあるRC物件の場合を考えてみましょう。物件の概要を下記します。

      静岡物件
    築年数 10年
    構造 RC
    駅からの距離 10分
    路線価 20,000円/m2
    土地面積 400m2
    建物面積 300m2

    上記において、積算価格は簡単に計算することができます。

    なぜなら、積算価格の算出において必要な情報が上記の中に全て入っているからです。

    具体的には、路線価土地面積があれば土地の価格を計算することができ、建物面積構造築年数が分かれば建物の価格を計算することができます。

    2-2. 比準価格や収益価格だったら?

    上記の例において、比準価格や収益価格の場合、どうやってそれぞれの価格を算出するのか考えてみましょう。

    2-2-1. 比準価格の査定

    まず、比準価格の場合について考えてみましょう。

    比準価格の場合に考えなければいけないことを以下列挙させて頂きます。

    • 購入者が比較検討できるような他の建物があるかを検討する必要あり
    • 駅からの距離をどうやって比較するべきか検討する必要あり。すなわち、自動車社会の場合は駅からの距離はあまり価格に影響を与えない可能性あり、その点を考慮すること必要。
    • 物件の近くに生活施設がない場合などにおいて、その違いを価格にどう反映させるのか考える必要あり。
    • 物件がある地域の人口等を考える必要あり。

    比準価格とは、競合物件と比較して対象となる不動産の価格を決める手法ですので、比較した上での優劣定量的に示す必要がありますが、これを数字で厳密に査定することは非常に難しく、どうしても主観が入らざるを得ません。

    2-2-2. 収益価格の査定

    次に、収益価格の査定方法について考えてみましょう。

    収益価格の場合に考えなければいけないことを以下列挙させて頂きます。

    • 地方の不動産の場合、空室率を高めに見る必要があるが、その空室率を不動産の期待利回りにどうやって反映させるのか。
    • 将来買手が見つかるかどうかという点を不動産の期待利回りにどうやって反映させるのか。

    収益価格は不動産が生み出す収益、その不動産に期待する収益性から不動産の価格逆算して求める手法ですので、不動産に期待する収益性を導く必要がありますが、リスクを定量的に評価することは大変難しく、収益価格に関してもどうしても主観が入らざるを得ません。

    銀行は数年毎に人事異動が行われますから、引き継ぎを受ける人も客観的に評価された資料をベースに引き継ぎを受けた方が良いのは明らかです。 だからこそ、銀行は基本的に積算評価を行っているのです。  

    3. 投資家にとっての積算価格の意味

    次に、投資家にとって積算価格がどういった意味を持っているのか考えてみましょう。

    3-1. 積算が出る物件じゃないと次の物件が買えない?

    まず一般的に言われていることとして、積算価格が出る物件でない限り、物件の買い増しは難しいという意見がありますが、この点について考えてみましょう。

    結論からお伝えさせて頂くと、積算が出る物件でなければ次の物件が買えないかというコメントに対する回答は「金融機関によるが、ほとんんど気にする必要はない」となります。

    なぜそうなるのかという点について説明させて頂きます。

    3-1-1. 積算が出る物件

    具体的な例で考えてみましょう。Aさんは不動産を1棟(物件1号とします)保有しており、その物件の購入においてB銀行から融資を受けていたとしましょう。

    その後、Aさんは新たに他の物件の購入を考え始めました。購入に先立ち、B銀行とC銀行に融資を打診したとします。

    積算価格と銀行

    この場合、B銀行とC銀行が何を考えているのかという点について説明させて頂きます。

    ①B銀行の見解

    「物件1号の評価の際、物件1号の積算価格に基づく担保評価額に基づいて融資したが、Aに貸した残債が急激に減っていて、担保余力にゆとりが生まれているのであれば次の物件への融資も考えられるかもしれないが、そうでない場合、物件1号があっても評価上あまり関係ないかな。」

    「ただ、既に融資取引をしている優良顧客であることには間違いない。」

    「そうであっても、物件1号の運営状況が良くなく、Aさんの給料から持ち出しになっているのであれば、Aさんに追加で融資をするのは危険かもしれない。」

    つまり、物件1号に十分な担保余力があれば追加融資にも積極的になるかもしれないという位置付けが銀行Bの見解です。

    追加融資の場合

    ②C銀行の見解

    「Aさんは積算評価額が高い物件を持っているが、既にB銀行が抵当権を設定しており、この物件を担保余力として見ることは難しいな。我々はあくまでも物件2号の積算評価に基づいて融資額を決めるだけだ。」

    「Aさんが保有している物件1号の経営成績はとても気になる。1号物件の経営状況が良くなく、物件2号からの余剰資金が物件1号の返済に回されたらたまったものではない。」

    「新たにAさんに融資するためには行内の審査を通すため、積算評価が出る物件であることは極めて重要だが、合わせて物件1号の収支状況やAさんの給料などを総合的に勘案の上決定する必要があるな。」

    銀行の融資姿勢は時々によって変わりますが、上記の例において、C銀行がAさんの物件1号の積算評価額を重視しないことは容易に想像できると思います。

    新規融資の場合の見解

    また、既に融資実績があるB銀行から見ると積算価格はある程度の意味を持つ一方、少なくとも保有物件から収益が上がっていなければ融資検討のスタートラインにすら立つことができないということは理解できると思います。

    追加融資の検討

    担保価値が高くても、抵当権を実行するとなると銀行としても大変な手間がかかるからです。

    3-2. 賃貸経営における積算価格の意味

    次に賃貸経営における積算価格の意味について考えていきましょう。積算価格が高い物件ということは、固定資産税評価額が高い物件です。

    (固定資産税評価額の細かい計算方法について知りたい方は、固定資産税評価額の計算方法を分かりやすく解説というコラムをご参照頂ければと思います。)

    固定資産税評価が高い物件ということは、不動産取得税登録免許税固定資産税・都市計画税が高い物件です。

    そして、これらの金額が高い物件ということは、経費率が高い物件ということに他なりません。

    つまり、積算評価が高い物件は賃貸経営上は好ましくない物件なのです。

    4. 積算価格の本質

    そもそも不動産投資をする目的とは何なのかという観点から、積算価格の本質に迫っていきましょう。

    不動産投資の目的、それは現金を増やすことに他なりません。そして、現金がどれぐらいの効率で増えていくかという点は「利回り」という指標で示されています。

    この利回りは、積算価格が高い物件ほど、下がる傾向にあります。 なぜなら、積算価格が高い物件は融資が組みやすいからです。

    逆の考え方をすると、積算価格が低い物件は利回りが高くなる傾向があります。 この場合、融資が組成できないことから、投資効率は低くなってしまうかもしれないですが、不動産の本質的な稼ぐ力という観点では、利回りが高い物件の方が優れているのは明らかです。

    積算価格が高いということは、長期の融資を組むことができるということ以外にメリットはありません(このメリットが非常に大きいのは事実なのですが。)

    つまり、銀行から借り入れをしない場合、収益性を重視するべきです。

    一方で積算評価が出る物件は出口戦略も見えやすいですが、それは将来希望する金額で売却できるかというリスクを銀行の融資という不確実な事象をあてにして投資をしているということに他なりません。

    銀行の融資姿勢は時によって大きく異なるため、注意する必要があります。

    今後不動産の購入を検討されている方は、積算評価を求めるべきなのか、収益性を追求するべきなのか、今一度整理されることをお薦めします。  

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