• 【プロが予想】2018年の不動産投資マーケットはどうなるのか? – 売主のミカタ

    【プロが予想】2018年の不動産投資マーケットはどうなるのか?

    マーケットのイメージ

    ここ数年、活況が続いている不動産投資マーケット。

    世界的な景気の回復を受け、これから何か投資をしようと考えている方も多いのではないでしょうか?

    もちろん、不動産投資は資産形成の有効な手段の一つですが、取り組む前に今後のマーケットがどうなるのか気になる所ですよね。

    そこで今回は、不動産投資歴7年を超えるプロが、2018年の不動産投資マーケットについて予想します。

     

    昨年の予想は?

    まずは、2年前と1年前の私の予想についてお伝えします。昨年の収益物件の価格予想については、収益物件の価格は上がる?下がる?2017年の収益物件の価格を予想という記事を参考にして下さい。

     

    結論としては、2017年はほとんど価格は変わらないと予想しました。

     

    この予想に対し、実際のマーケットがどうなったのかというと・・

    以下の図をご覧ください。

    2017年の収益物件のマーケット

     

    (出典:健美家)

     

    実際のマーケットはほぼ横ばいと言えるのではないかと思います。

    マーケットが変わらない理由は、一言で言うと「融資条件が変わらなかった」ということになります。

    このあたりも昨年の記事に詳細を書いてますので、参考にして下さい。

    収益物件の価格は上がる?下がる?2017年の収益物件の価格を予想

    2018年の不動産投資マーケットの予想

    さて、ここからが本題です。

    2018年の不動産投資のマーケットはどうなっていくのでしょうか?

     

    結論としては、「ずるずると下がる可能性が高い。そして、その下落幅は5~10%ほど」

    と考えています。

     

    その背景についてお伝えしていきましょう。

     

    理由その1 銀行の融資が厳しくなる可能性がある

    個人投資家向けの融資というのは、ここ数年で急速に広がりました。

    もともと、不動産投資というのは一部の富裕層の方しかできないものです。

     

    なぜなら、不動産投資参入の一番大きな障壁として「自己資金」があるからです。

     

    不動産の購入においては、2割ほどの頭金を入れることが一般的ですが、例えば、1億円の物件を購入する場合、2,000万円の頭金が必要になります。

     

    サラリーマンの方が2,000万円のお金を貯めるというのは簡単なことではありません。

     

    このような状況もあり、近年では頭金をあまり出さなくても収益物件を購入できる仕組みが確立されてきました。

    (内容については一部グレーな所もありますのが。。)

     

    しかし、グレーな方法というのは必ず後でしっぺ返しが来ます。

     

    「かぼちゃの馬車」問題で書類の改ざんが明らかになったこともあり、銀行は投資家の自己資金の確認をこれからどんどん厳しくしていくでしょう。

     

    そうすると、買手が減りますので、おのずと収益物件の価格は下がっていくということになります。

     

    理由その2 不動産会社が投げ売りをする可能性が高まっている

    二つ目の理由は、不動産会社の投げ売りです。

     

    不動産会社が収益を上げる方法は、大きく分けて二つあります。

    一つが仲介。もう一つが買取転売です。

     

    仲介の場合は在庫リスクはありませんが、買取転売の場合、不動産会社は在庫リスクを抱えることになります。

     

    そして、不動産会社が不動産を仕入れる場合、超短期で借り入れを行うことが一般的です。

    具体的な条件としては、期間1年、金利3%、返済は金利だけで1年後に元本を一括して返済。

    というパターンです。

     

    なぜこのような条件で借りるのかというと、不動産会社は基本的に長期で借りることが「できない」からです。

     

    銀行から見ると、返済期間が短く(マーケット変動の影響をほとんど受けず)、比較的高い金利を取ることができ、担保も取ることができる短期融資は、とても取り組みやすいのです。

    他方、不動産業は水ものという印象があるのか、長期の融資に対しては後ろ向きな銀行も多いというのが現状です。

     

    そして、不動産会社が上記のような条件で借り入れをした場合、返済期限までに売却を完了させなければいけません。

    なぜなら、期限内に売却することができず、銀行への返済が滞ってしまうと、その銀行からは追加の融資を受けることができなくなってしまうからです。

     

    つまり、銀行への返済をするために、多少損を出したとしても、不動産を売り切る。というのが不動産会社にとってもとても重要なのです。

    特に、買取転売業者は融資が業務の生命線です。だからこそ、損切してでも売却をする必要があるのです。

     

    ただ、このビジネスが成立するのは「マーケットが上昇しているタイミング」です。

    マーケットが上がらなければ、高い金額で転売することができませんので、おのずと損切をせざるを得なくなります。

     

    そして、2017年の収益物件のマーケットは横ばいだったからこそ、不動産会社は売るタイミングをつかみ損ね、その結果返済の期限が近付き、安値で叩き売るしかなくなる。という状況が生まれてくるのです。

     

    理由その3 個人投資家の経営難

    私自身、個人投資家として収益物件を保有しているのですが、その立場からお話をさせていただくと、近年は高い金額で収益物件を購入している方が極めて多いと考えています。

     

    そして、お話をしている方の中には、空室が埋まらず、返済が難しくなっている方も少なからず出てきています。

     

    今後日本で賃料が上がっていくことは考えづらいですので、現時点で経営が苦しい方は、これから賃貸経営が好転することは残念ながら難しいと思います。

     

    つまり、今はまだ何とか持ちこたえているいる方が、我慢しきれなくなるタイミング。それが今年の後半から来年にかけて到来すると考えています。

     

    理由その4 今後マーケットが上昇する可能性は低い

    上記3つの前提において、不動産のマーケットが上昇すればすべての問題が解決するのですが、残念ながら今後マーケットが上昇する可能性は低いと考えています。

     

    収益物件の価格を決定付ける要因は融資ですが、これから融資条件が緩くなることは考えづらいというのが一番大きな理由です。

     

    だからこそ、収益物件の価格はずるずる下がってくと予想しています。

    ただ、急激な価格の下落は起こらない

    他方、マーケットが下がるとは言っても、急激な価格の下落は発生しないと考えています。

     

    なぜなら、これまでお伝えしてきたことは、銀行全体の融資条件を変更する要因にはなりえないからです。

     

    過去、マーケットが大きく下がった要因は、不動産業への融資の絶対額を制限する「総量規制」と、銀行が大きく傷んだ「リーマンショック」でした。

     

    この二つのイベントは、ほぼ全ての銀行にインパクトを与えました。

    ほとんどすべての銀行が、不動産への融資に後ろ向きになった。だからこそ、不動産マーケットが大きく下落したのです。

    他方、今回お伝えした内容は、あくまでも経営が苦しくなっている個人投資家や、返済が近付いている不動産会社の話です。

     

    中には、しっかりと堅実な経営をしている投資家の方もいますし、借入をせずに不動産を購入している会社もあります。

     

    そういった意味では、小さいイベントが発生したとしても、それが収益物件の価格を大きく押し下げることには繋がらないでしょう。

     

    最後に

    2018年の収益物件の価格がどうなるのかという点について、私なりの予想をお伝えしました。

    不動産は、安い時に買うというのが鉄則です。そういった意味では、これから下がる可能性が高い現状において不動産を買うのは慎重になった方が良いかもしれません。

    しっかりと今後の動向を予想し、良いタイミングで不動産を購入するように心がけるのが大切と言えるでしょう。

    この記事を書いた人:大橋亮太

    三井物産株式会社で約7年働いた後、2015年に株式会社ムーブウィルを設立。両手仲介への違和感から買側の仲介に入ることを止め、売主側の味方だけをするサイト「売主の味方」を立ち上げる。

    ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引士

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