不動産投資の借金が怖い方へ。借金のホントのところをお伝えします。

お金

不動産投資をする上では、銀行からの借入が一つのポイントになってきます。

ただ、借金をするのは怖い、と考えている方も多いのではないでしょうか。

特に日本では、お金について学ぶ機会が絶対的に少ないですので、借金に対する正しい考え方が身についていないということも挙げられます。

そこで今回は、不動産投資における借金とは何なのか、そして、借金が何を意味するのかという点について、一緒に考えていきましょう。

借金の正しい意味について勉強していきましょう。

3,000万円の借金をして不動産投資しますか?

ここで、1つ質問をさせて下さい。

銀行から「3,000万円お金を借りて下さい。そして、そのお金で不動産投資をして下さい」と言われたとしましょう。

ここで、あなたは借金をして不動産投資をやるという決断をしますか?

不動産投資

おそらくほとんどの方は「やらない」と答えるのではないかと思います。

そして、その理由としては借金をするのは怖いから、と考える方が沢山いるのではないかと思います。

3,000万円なんて大金を借金する何てとんでもない!といった声が聞こえてきそうです。

ところで、3,000万円の借金をしてマイホームを買いますか?

次に、銀行から「3,000万円を借りてマイホームを建てませんか?」と言われた場合について考えてみましょう。

この時、あなたは借金をしてマイホームを買いますか?

マイホーム

もちろん、とにかく借金は嫌だからマイホームのために借金はしない。と考える方もいると思います。

しかし、それでもマイホームに対する借金は、不動産投資に対する借金と比べ、心理的なハードルが低いのではないかと思います。

同じ借金であるにも関わらず、その対象によってイメージが変わってくるのは何故なのでしょうか。

残念ですが、これは日本人が借金に対して偏った考え方を持っているということに他なりません。

マイホームと収益物件で、知っておくべき事実

ここで、マイホームを買う場合と収益物件を買う場合における違いについてお伝えします。

結論からお伝えすると、収益物件に比べ、マイホームの収益性は非常に低い、というが事実なのです。

マイホームと不動産投資

つまり、心理的にはマイホームに対する融資の方がハードルが低いのですが、その借金は、収益物件に対する借金よりも「悪い借金」ということができるのです。

そして、投資の世界では収益性が低い投資商品を買うことは「高値掴み」でしかありません。

日本人は、収益性が低いものを買うために、自ら好んで借金をしているのです。こういった考えを持っているのは、日本だけとも言えるでしょう。

すなわち、不動産投資のみならず、投資を成功させるためには、この考え方を変えていかなければいけないのです。

ここから、借金がどういったものなのかという点についてしっかりと考えていきましょう。

リボ払いは大丈夫?

ここから、違う例を使って借金について考えていきましょう。

今、日本でのクレジットカードの普及率は非常に高くなっており、代金をカードで払うことも一般的になってきました。

カードで払うことに対して抵抗がない方も多いのではないかと思います。

ここで、リボ払いについて考えていきましょう。リボ払いというのは、代金を分割して後払いする仕組みのことです。

後払いをするということは、カード会社が立て替え払いをしてくれているということですから、カード会社から借金をしていると言うこともできます。

つまり、リボ払いは借金なのです。

しかし、そうであるにも関わらず、リボで支払いをする人は年々増え続けています。

一つ、面白いデータがありますのでここで紹介しようと思います。

若者向けのファッションを提供している丸井の収益構造についてみていきます。

こちらのグラフをご覧ください。この二つは、丸井の中核事業の収益を表したグラフです。

丸井の収益構造

出典:丸井ホームページ

このグラフの仲で、フィンテック事業の収益が加速度的に伸びていることが分かりますが、フィンテック事業は言い換えるとクレジットカードによる貸金事業です。

つまり、丸井で高い収益をあげている事業は、実は金融事業なのです。

リボ払いに恐怖を感じない理由

丸井の収益構造からも、リボ払いをしている人が多いことが分かりますが、ここで、リボ払いの場合、借金と比べて恐怖を感じない理由について考えてみましょう。

これは、大きく二つの理由がありますので、それぞれ順番に紹介します。

まず、1つ目の理由として、自分でコントロールできる範囲の借金であるということが挙げられます。

クレジットカードを使ってショッピングをした場合、後で払う金額というのは自分でコントロールすることが出来る範囲内の金額ではないかと思います。

リボ払いだからと言って、100万円、200万円といった規模の買い物をする人はほとんどいないでしょう。

そして、その金額というのは後日入ってくる給料によって賄うことができると考えるでしょう。つまり、自分で払える自信があるものに関しては、人は恐怖を感じないのです。

次に、2つ目の理由についてお伝えします。

2つ目の理由は、慣れです。初めは恐怖だったのですが、何回も繰り返すうちに恐怖を感じなくなってしまったのです。

犯罪者は、一度罪を犯すと、激しく反省の気持ちを抱くそうですが、何回も繰り返していくうちに、犯罪をすることに対する罪悪感が薄れていってしまうというデータがあります。

借金が良いことか悪いことかという点は別にしても、何回も繰り返すことにより、借金に対するハードルが低くなっていくということは事実として挙げられるでしょう。

リボ払いに対し、初めは「怖い」という感情を抱いても、それを繰り返すうちに慣れてしまうのです。

特に、リボ払いの場合は毎月の支払額が少ないですので、心理的なハードルが低いという特徴もあります。

そういった意味では、まずは小さい金額から考えていくことが重要とも言えるでしょう。

そこで、ここから小さい金額での借金について考えていきましょう。

視点を変えながら借金について考えていきましょう。

小さい金額で借金について考えてみる

ここで、200万円で投資用の不動産を購入したとします。

この物件は利回り10%、返済期間は20年、金利は2%、フルローンを組んだとします。

そうすると、この物件の収入と支出のバランスは以下のようになります。

支出:毎月の返済額である約1.0万円。

収入:毎月の家賃収入である約1.6万円。

上記の差額として、毎月0.6万円の収入が入ってくることになります。

経費や入居率などを考える必要はありますが、高い利回りの物件を買うことができれば、借金が減っていくスピードよりも資産が増えていくスピードの方が早くなるのです。

自己資金を出すことなく、毎月0.6万円の現金を安定的に得られるのであれば、借金をしても良いと考えても良いかもしれないですね。

 

借金をする前に考えておくべきこと

ただ、それでも「入居者がいるか不安」「経費がどれぐらいかかるか分からない」と思う方もいらっしゃるのではないかと思います。

もちろん事業をする以上、リスクはつきものですので、これらのリスクをしっかりと考える必要があります。

しかし、ここで「国が入居を保証」してくれた場合、借金に対するハードルが一気に下がるのではないかと思います。

つまり、自分で借金をコントロールすることができるのであれば、借金をすることは悪いことではないのです。

必ず儲かる話であれば、どんどん借金をして、手元の資金を増やしていけば良いと言えるでしょう。

しかし、実際には絶対に儲けることができる投資商品などありませんし、儲けることができる確率が非常に高い投資商品は、その利回りが低いということが一般的です。

そういった意味では、借金をするにあたっては、事前にしっかりと認識しておくポイントがあります。

ここから、そのポイントについてお伝えしていきましょう。

①借金をするということは返済リスクを負うということを意識する

まず、借金をするというのは返済リスクを負うということを理解しましょう。

事業がうまくいかなければ、収入が入ってこなくなります。

そして、収入が入ってこなくなると、返済をすることができなくなります。

借金をするということは、その事業が失敗した場合の返済リスクを負うということなのです。

逆に考えれば、借金の返済ペース以上に儲けることができれば、借金をするほど収入が増えていくのです。

②まずは取れる範囲でリスクをとることが重要

とは言っても、いきなり借金をすることは大きなリスクであると考える方も多いのではないかと思います。

そういった方は、まず今の収入の範囲内で返済できる形での借金をしてみることも良いかもしれません。

サラリーマンの方であれば、毎月の給料の30%ぐらいまでの返済額におさえる。

といった指標を作っておけば、最悪事業に失敗しても給料から借金を返すことが可能です。

上述の通り、人はコントロールできないものに恐怖を感じる生き物ですから、まずコントロールできる範囲で借金をするということは大切と言えるでしょう。

③借金をしても、1円も使わなければ払うのは金利分だけ

例えば、3,000万円を年利1%で借りたとします。この場合、借りた3,000万円を1円も使わなければ、30万円の利息を払えば借金を全て返済することができます。

そういった意味では、借金をすることが怖いのではなく、借金をしたお金で無駄なことにお金を使ってしまうこと(しっかりとした投資を行わないこと)の方が怖いと言えるでしょう。

借金に対するイメージをここで変えていきましょう。

借金というのは、「負債を抱える」というものではありません。

借金は、「時間をお金で買う」ということなのです。そして、時間を買った分に対する費用を「金利」として支払っているのです。

これはマイホームの場合をイメージすると分かりやすいかもしれません。

マイホームを買う場合に銀行から借り入れをすることができない場合、3,000万円が貯まる頃には50歳ぐらいになってしまっているかもしれません。

人生は有限ですから、早いタイミングでマイホームに住みたいという人も多いでしょう。

そういった場合、借金をするのは有効な手段です。

なぜなら、金利という手数料と引き換えに、若くしてマイホームに住むことができるようになるからです。

そういった意味では、借金というのは悪いものとは言い切れない、ということがお分かりいただけるのではないかと思います。

まずは儲かる事業を見つけることが大切です。借金ありきでは成功できません。

最後に

借金について、色々な角度からお話をしました。

今回の記事は、借金を薦めるために書いたものではありません。借金は上手に付き合うことによって、時間を買うことができるのできるということを伝えたくて記事を書きました。

借金に対する正しい考え方を見につければ、不動産投資を加速させることができるようになります。

今回の記事が、あなたの不動産投資を進める上での参考になれば幸いです。

借金のみならず、不動産投資を成功させる上で重要なのはその考え方です。不動産投資を成功させるための重要な考え方について学びたい方は、不動産投資を成功させるカギは考え方!成功者のマインドを身に付ける2つの鍵という記事を参考にして下さい。

 

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ABOUTこの記事をかいた人

「イエカウゾウ」運営責任者。2008年三井物産入社後、約7年間の営業経験を経て収益物件の購入に特化した不動産会社、ムーブウィルを設立。会計・税務・法律・金融・経済の知識を総動員し、不動産にまつわる情報を発信している。 相手の立場に立って分かりやすく説明すること、無理な売り込みを行わないことを信条とする。