• 資産価値が落ちづらい物件はこの2つのポイントで見極めよう – 売主のミカタ

    資産価値が落ちづらい物件はこの2つのポイントで見極めよう

    マンション

    マンションを購入するのであれば、資産価値が高い物件を買いたいですよね。

    ただ、どういった物件が資産価値が高いのか?という質問にハッキリと答えることができる人はそこまで多くないです。

    マンションの購入で損をしないためにも、資産価値が落ちづらい物件の特徴はしっかりと抑えておきたいところ。

    そこで今回は、資産価値が落ちづらい物件が持っている2つのポイントについてお伝えします。

    この2つのポイントをおさえれば、資産価値が高い物件を買えますよ!

    なお、そもそも資産価値というのは、価値が下がりづらい物件のことなのですが、そのあたりについて理解を深めたい方は、こちらの記事を参考にして下さい。

    マンション
    「このマンションは資産価値が高いですよ。」 マンションの内見に行ったことがある人は、営業マンからこのような言葉をかけられたことがあるかもしれません。 しかし、資産価値があります

     

    資産価値が落ちづらいマンションの2つのポイントはこれ

    結論からお伝えします。

    資産価値が落ちづらいマンション(物件)の2つのポイントはこれです。

    1.  需給のバランスが取れていること
    2.  物件にブランドがあり、維持管理がしっかりしていること

    なぜこの2つが資産価値が落ちづらい物件の条件になるのでしょうか?その理由について順番にお伝えします。

    需給のバランスが取れていること

    まずは、需給のバランスが取れているという条件に関して説明します。

    不動産の価格というのは、需要と共有(買いたい人と売りたい人)のバランスによって決まります。

    例えば、北海道の最北に超豪華なマンションがあったとしましょう。

    このマンションは内装がとても豪華であり、200m2という広さがある新築物件にもかかわらず、値段は何と500万円です。

    この物件、あなたは買いますか?

    恐らく買わないと思います。

    人がいない所に住んでもしょうがないですよね。

    一方、東京駅徒歩圏の50m2の築20年のマンションが3,000万円で売られていたとします。

    相場価格は5,000万円です。このマンション、あなたは買いますか?

    恐らく買うのではないでしょうか。

    なぜなら、買うことによって得をするからですよね。3,000万円の物件が5,000万円で売れれば、2,000万円得しますからね。

    なぜ値段の差が生まれるのか

    ここで、北海道の例と東京都の例で、なぜ価格の差が生まれるのかという点について考えてみましょう。

    不動産の価格は、ある意味オークションで決まります

    オークション会場で2,000万円のマンションが出されていたとしましょう。

    このマンションは大人気で、瞬く間に値段が上昇、最終的には3,000万円の値段がつきました。

    他方、違う物件は2,000万円でオークションに出されましたが、誰も買手が出ません。

    最終的には500万円に値下げしてようやく売れました。

    オークションの例でお伝えしましたが、不動産というのは、買いたい人が多ければ値段が上がり、買いたい人が少なければ値段は下がるのです。

    需給のバランスが取れている物件ってどういう物件?

    そう考えると、どういった物件が需給のバランスが取れているのか気になりますよね。

    結論としては、これから伸びていく(人口が増えていく)地域の物件こそ、需給のバランスが取れている物件です。

    なぜなら、人口が増えていく地域は物件が足りないことが多いからです。

    物件の数が少なければ、買主同士で競争が起こりますので、物件の値段は上がっていくのです。

    ポイントは、これから伸びゆくエリア

    そういった意味では、既に人気になっているエリアの場合、人口が増加しきっており、これからさらなる人口の増加が見込めませんので、あまりおもしろい地域とは言えません。

    ニュースで取り上げられるようなエリアは、見送った方が良いかもしれません。

    今は何となくパッとしないけど、将来人気になりそうなエリア。こういったエリアの物件こと、資産価値が高い物件と言えるのです。

    物件にブランドがあり、維持管理がしっかりしていること

    二つ目のポイントは、物件にブランドがあり、維持管理がしっかりとしていることです。

    復習ですが、資産価値が高いという物件は、マーケットでの価格が下がりづらい物件を意味します。

    そして、マーケットで価格が下がりにくい物件というのは、年数が経っても建物がしっかりとしており、美観を維持することができている物件です。

    なぜなら、美観が損なわれている物件は誰も買いたがらないからです。

    マンションの購入は、「パッと見の印象」が非常に大切です。どれだけ立地が良くても、お風呂が汚れてカビだらけ。共用部の階段も汚い。といった物件は買手がグッと減ってしまうのです。

    だからこそ、維持管理がしっかりと行われている物件を購入することが大切なのです。

    ブランドがある物件が全てオススメとは言えないのですが、ブランドがある物件の場合、維持管理がしっかりと行われる可能性は高いです。

    そういった意味で、ブランドがある物件の場合、美観を保てるので、結果として資産価値も維持されるのです。

    ブランドがあるということと大手であることは関係がないので注意しましょう

    ただし、ブランドがあるからと言って必ずしも維持管理がしっかりとしているとは言い切れませんので注意しましょう。

    この辺りは泥臭く情報を集めていくしかないのですが、私が持っている情報では、三菱、三井ブランドのマンションであれば少なくとも安心できます。

    施工の質も大切

    また、建物の維持管理だけではなく、基礎的な部分についてもブランドマンションかどうかで大きな違いがあります。

    やはり、ブランドがある大手のマンションの場合、基礎もしっかりと作っていることが多いです。

    具体的なイメージを持ってもらうため、一つ例を挙げますね。

    コンクリートというのは、中の水分を飛ばすため、設置したらしばらくはそのままにしておく必要があります。

    しかし、コンクリートを設置した後、そのままにしておく時間が長くなると、工期が伸びます。そして、工期が伸びると建築費が増えます

    だからこそ、劣悪なマンションの場合は、十分な時間を置かずに塗装をしたり、壁紙を貼ったりします。その結果、コンクリートの内部に水分が残り、強度が低いマンションができてしまうのです。

    鉄筋コンクリートのマンションが建築されはじめてからまだ60~70年しか経っていません。

    そして、今の最新技術で建てられたマンションが、今後どれぐらい持つのかは誰も分かりません。

    ただ、少なくとも60~70年は持つでしょう。

    RCマンションが何年ぐらい持つのかという点については、住宅の寿命、本当はどれぐらいかという記事で詳しく解説されてましたので、ご紹介しますね。

    そう考えると、しっかりと施工されたマンションを購入することは、長期間の使用に耐えることができるということを意味します。つまり、基礎部分がしっかりしている物件は、結果として資産価値が落ちづらい物件になるのです。

    最後に

    資産価値が落ちづらい物件の2つの特徴についてお伝えしました。

    この2点をしっかりと押さえれば、将来にわたって値段が下がりづらい物件を買えることをお約束します。

    ポイントは、需給と管理ですよ!

    実際にマンションの購入を検討する際には、今回ご紹介した点を意識すると良いでしょう。

    この記事を書いた人:大橋亮太

    三井物産株式会社で約7年働いた後、2015年に株式会社ムーブウィルを設立。両手仲介への違和感から買側の仲介に入ることを止め、売主側の味方だけをするサイト「売主の味方」を立ち上げる。

    ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引士

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