不動産買付証明書の書き方を詳しく解説【ひな形付き】

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買付証明書

投資用の不動産を購入する際には、物件の内見後、買付証明書を仲介会社に送る必要があります。

しかし、これから初めて買付を入れようとしている方は、買付証明書が一体何なのか、どうやって書けば良いのかといった点が良く分からないという方も多いのではないでしょうか?

そこで今回は、不動産買付証明書の書き方や注意点について詳しく解説させて頂きます。

また、買付証明書のひな形も合わせて紹介させて頂きます。

1. 不動産の買付証明書とは?

不動産の買付証明書とは、不動産を購入する際、仲介会社経由で売主に購入の意向を伝えるための書類です。

不動産業界の慣習として用いられている書類であり、法律に基づいて作成が義務付けられているような書類ではありません。

1-1. 買付証明書の記載事項

では早速、不動産の買付証明書にはどのような項目を記載するのかという点について見ていきましょう。

実は、買付証明書に必須の記載事項などはありません。対象となる不動産と買主が特定できれば買付証明書としては基本的に成立します。

つまり、記載事項は仲介会社によって異なるのです。どの会社の買付証明書でも以下の項目は記載が必要であることが多いです。

それぞれの項目の具体的な記載方法は本コラムの後段で説明させて頂きます。

1-2. 買付証明書の法的効力

次に、買付証明書に法定な拘束力があるのかという点について紹介させて頂きます。法的拘束力があるかどうか、すなわち、買付証明書が契約成立の要素なるのかどうかという点を理解するためには民法上の契約の成立要件を理解する必要がありますので、この点について簡単に説明させて頂きます。

1-2-1. 民法上の契約成立要件

民法上、契約は買手の「申込」と売手の「承諾」、すなわち意思の合致があれば成立します。例えば、駅の売店で、買手「100円でガム下さい」、売手「分かりました」で契約は成立します。

申込と承諾

 

一方、申込と承諾が一致しなければ契約は成立しません。

申込と承諾

上記の場合は買手と売手の意思が合致していないことから、契約は成立していません。

契約が成立していないので、買手も売手も契約上の義務を負うことはありません

他方、契約が成立すると、買手も売手も契約を履行させるための義務を負います。そして、当事者の一方が契約を履行することができなければ、損害賠償請求もしくは契約の解除という選択肢を取ることができます。

1-2-2. 買付証明書は申込みに当たるのか?

契約は申込と承諾によって成立するとお伝えさせて頂きましたが、買付申込書は申込にあたるのでしょうか?この点、過去の判例において「申込み」かどうか明確に規定した記録はありませんが、判例では「買付証明書を提出したからといって、契約上の義務を負うことはない」という考え方を明確に示しています。

つまり、買付証明書を提出しただけでは申込みとはみなされません。つまり、契約が成立したとはみなされず、買付証明書を放棄したからといって売主から損害賠償請求を受けることはありません

買付証明書の法的拘束力

1-3. 実務上の買付証明書の意味

買付証明書に法的な拘束力がないのであれば、買付証明書は何を意味するのか?という点について疑問を持たれる方もいらっしゃるのではないかと思いますので、買付証明書が不動産業界においてどのように使われているのかという点について紹介させて頂きます。

1-3-1. 仲介業者は買付証明書順で対応するのか?

まず気になるのが、仲介業者は買付証明書順で購入希望者と交渉を行うのかという点です。

この点に関しては、その仲介会社次第というのが結論となります。

ただし、昔は買付順に対応するのが慣習だったという流れもあり、地場に密着した老舗の仲介会社の場合は買付順で対応することが多く、

新興の仲介会社の場合は購入者の属性などを踏まえて判断することが多いです。

会社分類 対応方法
老舗会社 買付順
新興会社 属性順

属性などを踏まえて判断される場合、最も優先的に対応されるのは現金で購入する場合であり、次に属性が良い(頭金が多く、所得が多い)方という傾向があります。

この点の対応策に関しては、仲介会社と懇意になる、もしくは属性を上げるという時間がかかる対応策しかないというのが現状です。

2. 買付証明書の書き方・提出の仕方

次に、買付証明書の具体的な記載方法について見ていきましょう。どのような買付証明書であっても対応することができるよう、上記で紹介させて頂いた買付証明書の主要項目に加え、詳細な項目も含めて具体的な記載方法について説明させて頂きます。

2-1. 買付証明書の書き方

まず買付証明書への記載事項を下記させて頂きます。

カテゴリ 詳細
属性 年収
金額 購入金額
土地   地積
地目
地番
建物   延床面積
構造
支払条件   手付金
中間時金
引渡時金
融資条件  依頼先
申込額
その他  融資特約
有効期限 

2-1-1. 年収

年収は源泉徴収票に記載されている支払金額を記載しましょう。確定申告をされている方は、給与収入と事業収入の合算額を記載しましょう。

2-1-2. 購入金額

購入金額の欄には、不動産ポータルサイト等に記載されている金額を入れるのではなく、あなたが購入を希望する金額を入れるようにしましょう。

2-1-3. 地積

土地の面積のことです。土地の面積は公簿という古い地図に基づく資料と測量図という正確な面積が記載された図面に基づく面積があるのですが、どちらの数字を用いても大きな問題はありません。

なぜなら、売買契約における地積は公図を基にする場合も測量図を基にする場合もあるからです。

測量図の場合は実際の土地の面積と差異はありませんが、公図の場合は実際の面積と若干異なる場合(大きくなる場合か小さくなる場合)がありますので、気になる場合は事前に仲介会社に対し、対象となる不動産の面積は「公図」に基づくのか「測量図」に基づくのか確認しておいたほうが良いでしょう。

2-1-4. 地目

地目とは、その土地の用途(何に使われている)を示したものです。具体的には、宅地、田、畑などの分類があります。

この地目に関しては、仲介会社から提示された地目を記載すれば問題ありません。ちなみに、現況が農地の場合は(登記簿上の記載とは関係ありません)、農地法の制約が発生しますが、現況で農地の土地を購入することはないと思いますので、問題がないという整理になります。

上述の通り、地目は登記簿に基づく地目と現況に基づく地目があることは頭の片隅に置いておくと良いと思います。

2-1-5. 地番

地番とは、それぞれの土地に付けられた住所のことです。基本的には地番は公図上に記載されていますが、この地番は公図を見なければ分かりませんので、仲介会社から公図の情報が提示されていない場合は空欄で買付証明書を提示しても問題ないでしょう。

2-1-6. 延床面積

延床面積は建物の総面積が示されています。この数字も基本的には不動産ポータルサイト等に記載されていますので、そこに記載されている数字を記載すれば良いです。

不安であれば仲介会社から登記簿を取り寄せ、登記簿に記載されている面積を記載すると良いでしょう。

2-1-7. 構造

構造は建物がどういった構造で建築されているかを示しているものです。基本的には「木造」、「軽量鉄骨」、「重量鉄骨」、「RC」の4種類に分類されます。

上記の4種類を更に細かく分類した記載もありますが、外見と著しく異ならないことが確認できれば気にする必要はありません。

一方、構造の部分はしっかりと確認した上で記載した方が良いでしょう。なぜなら、建物の構造によって税法上の法定耐用年数が決められており、その法定耐用年数は賃貸経営に直接的な影響を与えるからです。

特に木造と軽量鉄骨は外見だけでは見分けが付かない場合もありますので、仲介会社に対してしっかりと確認するようにしましょう。

2-1-8. 手付金

手付金は売買契約における頭金のような位置付けのお金です。そして、手付金は売買契約締結時に払うことが一般的です。

金額は概ね売買代金の5%~15%ほどです。買主から見ると頭金を少ないほど良いですので、可能な限り低い金額を提示するようにしましょう。

2-1-9. 中間時金

中間時金は手付金と引渡し時金の中間において払うお金のことです。

建売住宅の場合などは中間時金が発生することも多いですが、中古住宅の売買の場合などは決して一般的に支払われるものではありませんので、まずは0円と記載するようにしましょう。

2-1-10. 引渡時金

引渡時金は、建物の引き渡しのタイミングで払うお金のことです。一般に不動産の売買においては引渡時金の支払いと建物の明渡し(投資用不動産の場合は鍵の受渡し)は同時に行われることが通常であるため、引渡時金の支払い時期に関して揉めることは少ないですが、不安な方は明渡と同時に引渡時金を払うという文言を入れても良いかと思います。

2-1-11. 依頼先

融資を組成する場合の依頼先の金融機関です。

融資の打診を行う金融機関が決まっている場合は記載するようにしましょう。一方で特に打診する金融機関が決まっていない場合は「未定」と記載するようにしましょう。

なぜなら、具体的な金融機関名を記載した場合、仲介会社から当該金融機関とのやり取りの証拠を提出するよう求められる場合があるからです。

2-1-12. 申込額

具体的に融資でいくら調達する予定かを記載します。

無理に低い額を記載する必要は全くありませんし、不動産の購入にあたっては様々な経費が発生しますので、できるだけ大きな金額を記載するようにしましょう。

2-1-13. 融資特約

融資特約とは、「融資がおりなかったら売買契約を白紙撤回に(無効に)する」という条項を入れるかどうか記載するものです。

この条項は買付証明書において大変重要な項目です。なぜなら、不動産を購入する場合、ほとんどは融資を組成して購入するからです。

融資を組成して不動産を購入する場合、融資特約は必ずいれるようにしましょう。

この場合において、買付証明書に融資特約の条項がなかったとしても、「その他の欄」もしくは「余白」に「融資特約でお願いします。」と記載しましょう。

その際、仲介会社から融資特約の期限、すなわち、銀行からの融資の承認をいつまでに得なければいけないのかという点について記載するよう求められた場合、2か月ぐらいの期間を設定した方が良いでしょう。

なぜなら、銀行の審査は1か月以上かかることも普通にあり得るからです。

2-1-14. 有効期限

買付証明書の有効期限を記載します。これは概ね1か月程度を見ておけば良いと思います。

買付証明書の有効期限をなぜ1か月も設定する必要があるのかというと、売手の購入希望額と買手の売却希望額にかい離があった場合、双方の妥協点を見出すことに時間がかかるかもしれないからです。

2-2. 買付証明書の提出方法

買付証明書の提出方法に特段の決まりはありません。そもそも法的拘束力がない書類ですので、仲介会社が指定する方法で買付証明書を提出するのが良いと思います。

また、買付証明書を提出した記録を残すという意味では、ファックスよりもメールの方が好ましいでしょう。

仲介会社からファックスしかないと言われた場合は、コンビニエンスストアなどでファックスを行い、送信レポートを印刷すると良いと思います。

3. 買付証明書の記載・提出にあたり注意すべき事項

最後に、買付証明書の記載や提出のやり方に関して知っておいたほうが良い項目について説明させて頂きます。

3-1. 手付金(着手金)を求められた場合

買付証明書の提出にあたり、手付金(着手金)を求められる場合があります。この場合の手付金は、売買契約における頭金というよりは、仲介会社に支払う仲介手数料の前払いとしての性質が強い場合もあります。

手付金を払うかどうかは仲介会社との力関係や対象となる不動産の収益力によって代わってくるので、本当に良い物件に巡り合うことができた場合には、手付金を払わなければ話が進まないこともあると思いますので、状況を見ながら判断するしかないと思います。

ただし、「買付証明書を撤回した場合、手付金は没収する」という文章が手付金受領書などに記載されている場合、当該条件は絶対に受けてはいけません

なぜなら、上記の条件を受けてしまうと、手付金が戻ってこなくなってしまう可能性があるからです。

過去の裁判の例では、事務費用分は手付金額から控除しても良いという判決もあったようです。買付証明書における手付金の性質は「買手の本気度を見る」ものであり、優先交渉権といった権利を買うものではありませんので、この点は仲介会社としっかり交渉されることをお勧めします。

3-2. 買付後、仲介会社からプレッシャーをかけられた場合

買付を入れると、仲介会社からプレッシャーを受けることが多々あると思います。ここでのプレッシャーとは、売主との交渉が進んでいることを伝えたり、契約締結の日取りを決めようとしたりすることによって、買付証明書を撤回することができなくするよう心理的な負担をかけることです。

買付証明書に法的拘束力はありませんので、買付を入れた後に事情が変わった場合などは、仲介会社に遠慮などすることなく、買付証明書の撤回をするようにしましょう。

買付証明書は購入の意思を伝えるものなので、購入の意思がないにも関わらず買付証明書を提出することは仲介会社の信頼を失う行為ですが、正当な理由があれば買付の撤回は全く問題ありません。

あくまでも当該仲介会社との関係や対象となる不動産の収益力によって買付証明書の位置づけが決まってくると考えて頂ければ良いと思います。

4. 買付証明書のひな形

最後に、買付証明書のひな形を付けさせて頂きましたので以下ご参照頂ければと思います。

買付証明書のダウンロードはこちら

5. 最後に

買付証明書は業界の慣習として用いられるものであり、法的な拘束力はありませんので気軽な気持ちで記載頂いて問題ありません。

一方、購入の意思がないにも関わらず買付証明書を提出することは仲介会社からの信頼を失うことに繋がりますので、本当に購入の意思がある場合のみ買付証明書を提出するようにしましょう。

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