• 人口減だから不動産投資はダメだ、と考えている方へ。本当のところをお伝えします。 – 売主のミカタ

    人口減だから不動産投資はダメだ、と考えている方へ。本当のところをお伝えします。

    減少のグラフ

    日本はこれから人口が減少していくし、これから不動産投資をしても儲からないのではないか?

    といった意見を聞くことが増えてきました。

    確かに日本の人口はこれから減少していきます。確かに、昭和の人口が増えている時代と同じような手法で不動産投資をしても儲かりません。

    しかし、本当に人口が減っていくからといって不動産投資の市場に参加してはいけないのでしょうか?

    真実をお伝えしようと思います。

    結論。地域を選べば問題ない

    結論からお伝えすると、しっかりと地域を選べば十分不動産投資で成功することは可能です。

    なぜそういったことが言えるのか、順番に説明していきましょう。

    不動産のマーケットは地域毎に形成される。

    不動産のマーケットは地域毎に作られることが一般的です。

    そして、距離が600m離れるだけでも、まったく違ったマーケットが形成されるというのが不動産の特徴です。

    例えば、銀座の場合を考えてみましょう。

    銀座通りにはシャネルやヴィトンなど、超高級ブティックが数多く建ち並んでいますが、そこから600mも離れれば、サラリーマンの聖地である新橋に着きます。

    銀座600m圏内

    南に600m行けば築地、東に行けば京橋です。

    たった600mなのですが、それだけで市場が大きく変わってしまうのです。

    地方の場合でも同じです

    そして、これは地方の場合においても同じことが言えます。

    例えば、飲み屋街の近くに子供連れのファミリーは住みません。子供がいる家族は、小学校から近くて閑静な住宅街を好むからです。

    飲み屋街と住宅街

    地方の幹線道路を走っていると、一日中渋滞しているような道もあります。全体的に人口が減っていたとしても、人が局所的に集まる場所というのは存在するのです。

    建物の寿命<人の寿命

    また、建物の寿命は人の寿命と比べても非常に短いです。

    特に、日本では新築の家が好まれる傾向がありますので、築30年を超えてくると建て替えが視野に入ってきます。

    建物の着工がなければいずれ家は全くなくなってしまいますので、ある程度は新築物件も必要なのです。

    東京駅徒歩3分の家は、ほぼ間違いなく需要があります

    ここで話を少し戻します。ミクロで不動産投資を見るという観点から、少し例をあげながら考えてみようと思います。

    東京駅から徒歩3分の場所に家があったとします。間取りはワンルームとしましょう。

    この部屋が5万円で賃貸に出されていたら、間違いなく借手はいるでしょう。周辺の相場よりも安いですし、東京に住みたいという人は少なからずいるからです。

    つまり、国として人口が減っていったとしても、需要がなくならない場所もあるということをしっかりと頭に入れていただければと思います。

    (もちろん、都心部への投資は収益性が低いという難点もあります。)

    人が減っていくから需要がないと考えると、何もできなくなる

    更に、そもそも論として考えてみましょう。

    人口が減っていくから不動産投資は危ないと考えるのであれば、日本にあるほとんどの産業は「危ない」ということになります。

    飲食店も危ないですし、メーカーも危ないでしょう。

    人が減っていくのに飲食店をやるなんて馬鹿げている。といった意見をお持ちの方もいらっしゃるかもしれないですが、実際には新たな飲食店がどんどん生まれています。

    私の友人で学習塾を経営している人がいるのですが、彼も「子供の数が減っているといっても、毎年10%、20%という規模で減っているのではない。劇的な市場の変化がないので、そのパイの中でどうやって勝つか考えることが重要」と言ってました。

    人は新しいサービス、便利なサービスには喜んでお金を出してくれます。不動産投資でも、住む人に満足して貰えるような部屋を作ることによって、常に入居が付く物件を作ることは可能でしょう。

    楽すると、決して稼げるようにはなりません

    ここで、投資の原則論に立ち返ってみましょう。不動産投資の一つのポイントは、入居が付く物件を可能な限り安く買うことです。

    先ほど、東京駅の物件のお話しをしましたが、東京駅の近くの物件などはみんなが欲しがる物件ですので、おのずと価格が上がります。

    そういった物件は、安全ですが「面白くない」物件です。

    そうではなく、地方であってもすぐに入居がつくような物件を安い金額で購入することが、不動産投資で成功するためのポイントです。

    そういった物件を仕入れるためには、自分で情報を集め、判断をしていかなければいけません。

    待っていれば仲介会社が良い物件を紹介してくれる。といったことは残念ながらあり得ません。

    最後に

    日本の人口が減少するという観点から、今後の不動産投資は大丈夫なのかという点について書かせていただきました。

    日本に人が住んでいる限り、家は必要です。

    そういった意味では、需要はこれからもなくなりません。

    ただし、しっかりと競争力がある部屋を作り、入居者に満足してもらうことがこれから生き残るという上で重要になってくるでしょう。

    不動産投資はやり方さえ間違えなければ非常に安定的に収益を生んでくれるビジネスです。人口の減少など気にせずに、良い物件を仕入れるということに注力していきましょう。

    不動産投資を進める上で最低限必要な知識を身に付けたい方は、不動産投資で最低限必要な知識は、レンタカーが全て教えてくれるいう記事を是非ともお読み下さい。

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