不動産投資で最低限必要な知識は、レンタカーが全て教えてくれる

家と車

不動産投資を始めたいという方から良く相談を受けます。

そして、その内容は「なにから始めれば良いですか?」という質問が大半です。

その質問に一言で答えるのはとても難しいのですが、不動産投資がどういったものなのか「イメージを湧かせる」ことによって、理解のステージを引き上げることができます。

そこで今回は、不動産投資のイメージを湧かせるために最低限必要な知識・ポイントを、レンタカー事業を例に説明していこうと思います。

なぜレンタカー事業なのかというと、レンタカー事業と不動産投資事業が似ているからです。

これから不動産投資を始めてみようと考えている初心者の方は、ぜひとも今回の記事を参考にしてください。

例え話と共に、不動産投資に対するイメージを湧かせましょう

大前提:やってないことはイメージが湧かない

まず始めに意識しておいていただきたいことがあります。

それは、人はやったことがないことに対しては、どれだけ知識を入れたところでイメージが湧かない。ということです。

いくつか例を挙げてお伝えしようと思います。

例えば、水泳で泳げるようになりたければ、水泳の本を読むことも大事ですが、実際にプールに入って手足を動かしてみる方が手っ取り早いです。

水泳の例え

また、エンジニアの方は、営業が何をやっているのかイメージが湧きません。エンジニアが営業の仕事を理解するには、営業の本を読むのではなく、実際に営業をしてみることが一番早いです。

「百聞は一見に如かず」ということわざにあるように、聞いたことよりも見たこと、見たことよりもやってことの方が得るものは大きいのです。

つまり、机上でいくら学んでも、実際にプールで泳いでいる人に追いつくことは難しいのです。

収益物件を持っていない以上、持っている人と同じステージに立つことは難しいということをまず意識しておくようにしましょう。

レンタカー事業で考える

そこで、不動産投資よりもイメージを働かせやすい「レンタカー」を例にとって、これから話をしていこうと思います。

不動産投資は「部屋」を貸して収益を得る形であり、レンタカーは「車」を貸して収益を得るというビジネスモデルです。

レンタカー事業と不動産投資事業

そういった意味では、どちらも同じような事業モデルであると言うことができますので、これからレンタカー事業と不動産投資事業を比べながら、イメージをふくらませていきましょう。

どの場所で始めるか、エリアを決める

レンタカー事業を始めるにあたり、まず、どの地域で事業を始めるのか決めていきましょう。

都心部であれば、レンタカーを使う人の需要は見込めますが、買うにしても借りるにしても土地代が高い分、収益性はあまり良くありません。

一方、地方の場合は土地を安く仕入れることができますので、その分のお金を車の仕入れなどに回すことができますが、需要がどれだけ見込めるのか分からないというデメリットがあります。

レンタカー事業の場合、双方のメリットとデメリットを考えながら出店する場所を決めていくことになるでしょう。

そして、これは不動産投資の場合でも同じことが言えます。一般的に都心部の物件の場合は利回りが低く、地方の物件の場合は利回りが高くなります。

どちらが正しいというものではありません。都心には都心の特徴があり、地方には地方の特徴があるということです。

ポイント1:都心にするか、地方にするかを決めよう

さらに細かく出店戦略を立てる

出店する地域を決めたら、どのあたりに店を出すか決める必要があります。

極端な話、地方の山奥にレンタカーの事業所を作ったとしても、利用者はほとんどいないでしょう。

つまり、出店にあたっては「どういった人がレンタカーを使うのか」ということについてしっかりと考える必要があるのです。

例えば、電車で地方に来た旅行客が観光のために使うのか、営業マンが出張のために使うのか、一時的な建築需要のために建設会社が使うのか、など、どういった需要があるかしっかりと見きわめた上で出店する場所を選ぶ必要があると言えるでしょう。

そして、不動産投資の場合も同じことが言えます。

安いからといった理由で需要がない場所の収益物件を買ってはいけません。その地域にどういった需要があるのか、しっかりと考える必要があります。

ポイント2:需要調査をしっかりと行おう

競合分析も必須

需要の分析と同時に、供給(競合)の分析も必ずやらなければいけません。

例えば、これから出店しようと考えている地域に10社も20社もレンタカー会社が進出しているのであれば、需要が見込める一方、競争が激しくなることによって高収益を見込むことができないということも考えられるでしょう。

需要が見込めるという理由だけで出店する地域を選ぶのは危険です。あくまでも、需要と供給のバランスを見た上で、出店する地域を考えるようにしましょう。

そして、これは不動産投資の場合も全く同じです。人が多いから大丈夫。という考えだけで物件を選んではいけません。

例えば、札幌市は人口100万人以上いる大都市ですが、ワンルーム物件は供給過剰となっており、競争が激化、家賃は非常に低いという状況です。

つまり、不動産投資を進める上では、需要だけではなく、供給面もしっかりと考えることが重要です。

ポイント3:需要(人口)だけではなく、供給(不動産の数)もしっかりと確認しよう

仕入れる車の種類を決める

競合分析や、需給分析をした結果、事業所を出す場所を決めました。

場所を決めたら、次に仕入れる車を選ばなければいけません。

ここで決めなければいけないポイントは、①車の種類、そして②新車か中古車か、といった点が考えられます。

車の種類に関しては、軽自動車、セダン、軽トラック、大型トラックなど、沢山の種類がある車の中から、その地域の需要にあった車を選ぶことが重要です。

これは上記の需要(観光向けか、営業向けかなど)に応じて車種を選ぶことが重要と言えるでしょう。

不動産投資の場合についても同じです。

その地域の需要に合わせて購入する物件の種類を決めていく必要があります。

ワンルーム物件を買うのか、ファミリー向け物件を買うのか、その地域の需要と供給を見た上で、しっかりと見定める必要があります。

ポイント4:その場所に住んでいる人の姿をイメージしてみよう

新車にするか、中古車かにするか

次に、新車にするか中古車にするか考えていきましょう。

新車の場合は人気が高いですが、値段が高いというデメリットもあります。一方、中古車の場合は、価格は安いですが、見た目の古さは否めません。

中古車の方が収益性が高くなる傾向がありますが、あまりにも古い車は誰も借りたがらないというリスクも含んでいます。このあたりのバランスをしっかりと見定めた上で、新車か中古車かを決める必要があるでしょう。

また、銀行から借り入れ行い、レバレッジを効かせてレンタカー事業を進めるのであれば、融資を組みやすいような自動車を選ぶという戦略も必要になってくるでしょう。

これも不動産投資の場合に置き換えて考えてみましょう。

収益物件の購入にあたっては、どうしても収益性が高い築古の物件に目が行きがちなのですが、将来性や出口戦略なども考えた上で購入する物件を選ぶ必要があります。

ポイント5:中古にする場合、自分が住めないと思う物件は買わないようにしよう

まとめ

ここまで、レンタカー事業を例に、不動産投資を進める上で最低限必要な知識についてお伝えしました。

一言で言えば、「人が住みたい場所と、人が住みたい家」を知ることができれば、あとはその地域にある収益物件を買うだけです。

この本質を頭に入れておけば、あとは細かい情報を仕入れながら経験を重ねていくだけです。

しっかりと需給分析をすることが、不動産投資を成功させる上で極めて重要と言えるでしょう。

細かい情報は都度仕入れていこう

ここまで、最低限必要な知識をお伝えしてきましたが、実際に「良い」収益物件を購入するためには、もう少し突っ込んだ知識を仕入れていくことが重要になってきます。

例えば、レンタカー事業の場合は、車の耐久性、燃費、維持費、中古車市場、省エネ規制の有無などについて調べ、先を見越したうえで事業を展開すれば成功の確率を高めることができるという点についてイメージが湧くのではないかと思います。

不動産投資の場合もレンタカー事業と全く同じであり、更なるレベルアップを図るために知っておくべき知識が沢山あります。

その知識を順番に身に付けていきながら、不動産投資に必要なスキルを着実に身に付けていきましょう。

また、不動産投資を成功させるために必要な考え方をしっかりと身に付けておきたい方は、不動産投資を成功させるカギは考え方!成功者のマインドを身に付ける2つの鍵という記事を是非ともご一読下さい。

 

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ABOUTこの記事をかいた人

「イエカウゾウ」運営責任者。2008年三井物産入社後、約7年間の営業経験を経て収益物件の購入に特化した不動産会社、ムーブウィルを設立。会計・税務・法律・金融・経済の知識を総動員し、不動産にまつわる情報を発信している。 相手の立場に立って分かりやすく説明すること、無理な売り込みを行わないことを信条とする。