• 何と45年!オリックス銀行の長期ローンはやるべきなのか? – 売主のミカタ

    何と45年!オリックス銀行の長期ローンはやるべきなのか?

    収支の計算をしている様子

    45年のローン。20歳の時に借りても、返済が終わるのは65歳の時。

    「こんなに長いローンを組んで大丈夫なのか?」と思いますよね。

    そこで今回は、オリックス銀行が新しく始めた「45年ローン」の是非について、不動産のプロが分かりやすく解説します。

    結論:やるべきではない

    いきなり結論ですが、「45年ローンで不動産を購入するべきではない。」というのが私の考えです。

    その理由についてここからお話していきます。

    理由その1 融資期間に合わせて利回り(価格)が設定されるから

    融資期間に合わせて利回り(価格)が設定されるというのが、やるべきではない一番大きな理由です。

    実は、不動産の価格と融資は切っても切れない関係にあります。

    なぜかというと、不動産を購入する人は、毎月の返済額によって買う判断をする人が多いからです。

    具体的な例で考えていきましょう。

    これからマイホームを買おうとする人がいたとします。

    この人は、毎月15万円の家賃を払っているとしましょう。ここで、45年ローンを組むと、今の部屋を買ったとしても毎月の返済が10万円になったとします。

    この時、「この不動産を借り続けますか?」、それとも「買いますか?」。

    もちろん買うかどうかは人によりますが、毎月5万円のお金を余計に使えると考えるのであれば、「買う」という判断をする人が多いです。

    つまり、融資の長さは関係なく、毎月の返済額が購入を決めるきっかけになることが多いのです。

    これは、投資用の不動産を買う場合も同じです。

    「ローンの返済額」と、「毎月の家賃」を比べ、ローン返済額の方が低ければ、「この物件を買う!」ということになるのです。

    ここで、不動産会社の立場から考えてみましょう。

    「今までは、20年のローンしか組めなかったので、物件価格を2,000万円にしなければローンの返済が「30万円」家賃が「20万円」になってしまう。これでは売れない。。」

    と考えていた不動産会社に、45年ローンの情報が入ってきました。すると、不動産会社はこのように考えます。

    「45年のローンを組めれば、物件価格を3,500万円にしてもローンの返済額「15万円」は家賃「20万円」よりも安いぞ!そうであれば、この物件を3,500万円で売り出そう。」

    3,500万円で買う人がいれば、この物件の価格は3,500万円になるのですから、不動産会社としても2,000万円で売る必要はありません。

    つまり、長期の融資を組むことができる物件は、割高な物件である可能性が高いのです。

    不動産のプロでないと、物件の正しい価値は分からないですからね。。。

    理由その2 利息の支払いが多くなる

    もう一つの理由としては、融資を長期で組むほど、利息の支払額が多くなることです。

    これは、元利金等返済の場合に大きな影響を及ぼします。

    ちなみに、ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元本均等返済」があるのですが、その違いを知りたい方はこちらの記事を参考にして下さい。

    不動産の購入において融資を組成する際、返済方法として元利均等と元本均等の2種類の返済方法があります。 両者の違いを何となくご存じの方は多いと思いますが、その詳細な計算方法などの詳

    金利を「 1% 」、「 2% 」、「 3% 」として、融資の期間を「25年」、「35年」、「45年」とした場合の、借り入れ額に対する利息の割合を計算しましたので、こちらを参考にして下さい。

      期間
    25年 35年 45年
    金利 1% 11.6% 15.7% 19.5%
    2% 15.7% 28.1% 34.1%
    3% 29.7% 38.1% 45.2%

    期間が長くなるにつれて、利息の割合がどんどん高くなっていることが分かると思います。

    理由その3 買手が少ない(出口が見えづらい)

    更に、買手が少ないというのもマイナス要因です。

    長期融資を組成する場合、物件の担保に加え、借主の属性が判断基準になることが多いです。

    違う言い方をすると、長期融資を組むためには、属性が良いお金持ち(または、高収入のサラリーマン)でなければいけない場合が多いのです。

    ある銀行では、投資用の不動産に融資をするためには、年収1,000万円以上が必要と言われています。

    あるデータによると、年収1,000万円は全体の4%ほどしかいないみたいです。つまり、購入の検討ができる人は日本の人口の4%しかいないのです。

    つまり、「融資期間が長い」、「金利が低いなど」、普通よりも条件が良い融資というのは、「普通じゃない人」しか組むことができない。と考えておきましょう。

    マーケットに追い風が吹いており、一時的に「年収300万円でも買える」。という状況で買ってしまった場合、マーケットの変化に伴って、一気に売りづらくなってしまうのです。

    マーケットの下落で融資審査基準が厳しくなることは、本当に恐ろしいことなのです。。

    結局は安い物件の見極め

    さて、今まで45年ローンは組むべきではないとお伝えしましたが、改めて不動産の購入における本質的な部分について考えていきましょう。

    結論としては、安い不動産を購入するというのがポイントになります。

    例えば、マーケットよりも50%安い物件を買うことができ、更に長期の融資を組むことができたとしましょう。

    そうすると、毎月潤沢なキャッシュフローが生まれます。お金が余るようになれば、借金を前もって返済することもできるでしょう。

    つまり、安い物件であれば、融資は長いほうが良いのです。

    ただ、45年ローンに飛びつく人というのは、残念ながら投資に対するリテラシーがあまり高くない人が多い。というのが現状なのです。

    だからこそ、基本的には45年ローンは取り組むべきではないのです。

    言い方を変えると、45年の長期で融資が組めるからと言って、簡単に購入の決断をしてはいけない。ということです。

    まとめ

    融資の審査が甘くなると、不動産の価格は上がります。なぜかというと、返済の割合が低くなるからです。

    つまり、返済の割合が低いからといって、簡単に不動産の購入に踏み切るということはとても危険です!

    不動産の本質的な価値を見極めた上で、不動産の購入を進めるようにしましょう。

    この記事を書いた人:大橋亮太

    三井物産株式会社で約7年働いた後、2015年に株式会社ムーブウィルを設立。両手仲介への違和感から買側の仲介に入ることを止め、売主側の味方だけをするサイト「売主の味方」を立ち上げる。

    ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引士

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