不動産投資の「利回り」の見方を投資のプロが解説

利回りのイメージ

不動産投資でとても大切な指標である利回り。

ネットで調べると、利回りの情報について色々書かれていますが、今一つしっくりと来ない方も多いのではないかと思います。

これから不動産投資をやろうと考えている方がしっかりとイメージを固めることができるよう、不動産投資の利回りについて知っておくべきことを分かりやすく解説します。

具体例と共に、利回りに対するイメージをふくらませましょう。

1. 自宅や賃貸物件をもとに、利回りを考える

収益物件の利回りを見ていると、何となく現実味がないような数字に感じる方も多いのではないかと思います。

やはり、人はやったことがないものに対してはイメージが湧きづらいですので、利回り10%、利回り15%といった数字を見たとしても、ピンとこないというのが現実なのです。

そこで、利回りに対するイメージをふくらませるために、自分で住んでいる家の場合で考えてみましょう。

(賃貸の場合でも、自分で家を持っているというイメージを持ってみましょう。)

持家であっても、賃貸であっても、人はみな家に住んでいます。

そして、今回は持家を持っている方が転勤になり、その家を貸し出す場合を仮定して考えてみましょう。

マイホームを貸す場合

持家が埼玉県さいたま市にあり、3,000万円で家を建てたとしましょう。

引越に伴い、この家を貸しに出します。仮に、10万円で借手が見つかったとしましょう。

そうすると、年間の利回りは120万円(1年分の家賃)/3,000万円=4%となります。

貸家の場合の利回り

収益物件というと、どうしても持家と別のものとして考えてしまう方も多いのですが、全ての物件において利回りを設定することができるのです。

ポイント

全ての物件には利回りがあります。持家でも利回りの計算をすることは可能なのです。

2. 利回りを計算する方法

次に、どうやって利回りを計算していくのかという点についてお話しします。

利回りを計算する上で使う数字は2つです。

① 物件の価格

これは分かりやすいですよね。実際に売られている物件の価格を使います。

以下はとあるポータルサイトの物件概要ですが、ここに書かれている「販売価格」を使います。

物件価格

② 満室想定賃料

これが少し分かりづらいです。満室想定賃料というのは、物件が満室だった場合を想定して、年間の家賃の計算をします。

そして、この賃料の計算方法は、その物件の状況によって変わってきます。

それぞれの場合において、どういった数字を使うのか、紹介していきます。

満室の場合

満室の場合はシンプルで分かりやすいです。

今の賃料の12か月分が満室想定賃料となります。

以下は満室物件の物件概要です。満室というのはアピールの材料になりますので、満室の場合はその旨が記載されていることが一般的です。

満室物件

上記のような場合では、「想定年間収入」の数字をそのまま使えば大丈夫です。

物件に空室がある場合

次に、物件に空室がある場合です。この場合は、周辺の相場環境を踏まえた上での想定賃料を使います。

想定ですから、この収益物件を買ったとしても、想定通りの賃料を貰えるとは限りません。

そして、この想定賃料を決めるのは、売手である不動産会社です。

空室が多い収益物件を購入する場合には、想定賃料の妥当性についてしっかりと確認するようにしましょう。

悪徳仲介会社の場合、想定賃料を高く設定することがあるので注意しましょう。

なお、仲介会社が売っている物件の賃料を確認するには、レントロールを取り付けることが一番です。レントロールの細かい見方については、レントロールとは?レントロールを見る上でチェックするべき7つのポイントいう記事を参考にして下さい。

自分が住んでいる場合

自分が住んでいる場合、家賃は発生していないですよね。

この場合は、空室の場合と同じように周辺の相場を踏まえた上での想定賃料を使います。

この場合においても空室がある物件の場合と同様、想定賃料の妥当性をしっかりと確認するようにしましょう。

3. 利回りを見る上で必ず意識しないといけないこと

次に、利回りを見る上で必ず意識しておかないといけないことについてお伝えします。

利回りを気にするよりも、しっかりと入居づけができる部屋かどうかをまず確認する

当たり前と言えば当たり前なのですが、ここが一番のポイントです。

そもそも、入居者を決めることができなければ一円も収入は入りません。

利回りという数字は”満室”を前提としていますので、ここの見極めが一番難しいのです。

都心の一等地の収益物件の場合、入居付けには苦労しないことが普通ですが、その分利回りは低くなります。その一方、地方物件の場合は都心部よりも利回りが高くなる傾向がありますが、その分入居付けに苦労します。

利回りと空室率の関係

収益物件購入のキモはこの場所と収益性のバランスにあります。

入居付けをすることができるかどうかという点については、不動産投資で収益物件の現地確認を行う前にチェックするべき9のポイントいう記事にまとめていますので、参考にして下さい。

利回りはもちろん重要な投資指標なのですが、利回りだけを見て判断すると逆に痛い目にあってしまうこともありますので、入居づけが可能かどうかという点は必ず注意するようにしましょう。

入居付けができない物件の場合、利回りは全く意味を持たなくなってしまいます。

将来の家賃下落を考える

さらに、入居付けができるかどうかを確認すると同時に、将来家賃がどれぐらい下落するのか確認することも極めて重要です。

今後人口の減少が見込まれるエリアで収益物件を購入する場合、家賃がずるずると下がっていくことを想定に織り込んだ上で購入の判断をするようにしましょう。

どれぐらい賃料が下がってくるのかというのは個別に検討する必要がありますが、ざっくりとした数字としては、毎年1%ほど賃料が下がっていくと考えておくと良いでしょう。

運営経費をしっかりと把握する

表面利回りは、外部に支払う経費などを一切無視して計算されていますので、運営経費をしっかりと押さえた上で収支のシミュレーションをすることが重要です。

運営経費を踏まえた上での実質利回りの計算方法については、別途コラムで紹介しますので、そちらの記事を参考にして下さい。

4. 最後に

利回りについて必ず押さえておかなければいけないポイントについてお伝えしました。

これから収益物件を購入しようと考えている方は、利回りを意識すると同時に、「本当に入居づけすることができる物件なのか」ということを意識して物件を探すようにしましょう。

 

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ABOUTこの記事をかいた人

「イエカウゾウ」運営責任者。2008年三井物産入社後、約7年間の営業経験を経て収益物件の購入に特化した不動産会社、ムーブウィルを設立。会計・税務・法律・金融・経済の知識を総動員し、不動産にまつわる情報を発信している。 相手の立場に立って分かりやすく説明すること、無理な売り込みを行わないことを信条とする。