再建築不可物件を建築可能にする5つの方法を分かりやすく解説

再建築のイメージ

収益物件を探しているとたまに出てくる再建築不可という言葉。

「建物を建てることができない」という何となくのイメージは沸くと思いますが、その一方で、再建築不可という言葉の意味について詳しく知っている方はそこまで多くないのではないでしょうか?

今は再建築不可でも、建築可能にする方法は複数あります。その方法を知っていれば、大きな利益を得ることができるかもしれません。

そこで今回は、再建築不可の建物を建築可能にするためにできる施策について説明します。

1. 再建築不可とは?(建築基準法の抜粋)

まずはじめに、再建築不可が何なのかという点についてお伝えします。しっかりと理解してもらうために、少し硬い文章が続きますので、再建築不可となる理由について簡潔に理解したい方は、2の「再建築不可となる理由」からお読み下さい。

建物の建築の制限に関しては、「建築基準法」によってその詳細が定められています。まずは建築基準法の第一条(建築基準法の目的)を確認しておきましょう。

第一条 この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。

ここでのポイントは、上記太字部分である建築物の敷地に関する最低の基準を定めるという記載です。

そして、建築物の敷地に関する制限に関しては、同法の43条に記載があります。早速その記載をみていきましょう。

第四十三条 建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。)に二メートル以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。

つまり、建築物の敷地は道路に2メートル以上接している必要があるのです。このイメージについても後段で紹介していますので、ざっくりとしたイメージだけ持っていただければ問題ありません。

ちなみに、建築基準法では建築物の定義についても記載がありますので、参考として建築物の定義も紹介します。

建築物 土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの(これに類する構造のものを含む。)、これに附属する門若しくは塀、観覧のための工作物又は地下若しくは高架の工作物内に設ける事務所、店舗、興行場、倉庫その他これらに類する施設(鉄道及び軌道の線路敷地内の運転保安に関する施設並びに跨線橋、プラットホームの上家、貯蔵槽その他これらに類する施設を除く。)をいい、建築設備を含むものとする。

つまり、見た目で建物と認識できるものは、ほとんど建築物になります。

2. 再建築不可となる理由(まとめ)

上記1.では少し硬い文章で再建築不可になってしまう理由をお伝えしましたが、ここでは図を用いて再建築不可となる理由を分かりやすくまとめます。

再建築不可となる理由は大きく分けて二つです。それぞれの場合について図で説明します。

2-1. 道路に接していない場合

まずは、道路に接していない場合です。ここでの道路とは、「建築基準法」で認められている道路になるという点にご注意下さい。

以下の図をご覧ください。

道路に接していない土地

上記の図では、対象となる土地は非常に広いのですが、道路に接していません。

どれだけ幅が広い道であっても、建築基準法上の道路ではありませんので、この場合、対象となる土地の上に建物を建てることはできません。

2-2. 間口が2m以上ない場合

次に、間口が2m以上ない場合が挙げられます。以下の図をご覧ください。

間口が2mない場合

この図では、土地は道路に接していますが、土地の間口が2mありません。こういった土地の場合でも建物を建築することはできません。

建物を建てるためには、上記の2つの条件を満たす必要があるということを頭に入れておきましょう。

3. 建築基準法上の道路の種類を紹介

上述の通り、土地の上に建物を建てるためには、「道路」に接している必要があるのですが、この道路の種類も複数あります。

道路の種類についてしっかりと理解したい方は、建築基準法上の接面道路の種類をわかりやすく解説という記事で細かく解説していますので、参考にして下さい。

接面道路の種類についてまとめた表を以下に載せますので、参考にして下さい。

参照条文 重要度 呼称 内容
1項-1号 県道など、道路法上の道路
1項-2号 低  開発に関連する法律に基づく道路
1項-3号 中  昭和25年より前に家に面する4m以上の道路
1項-4号 低   開発に関する法律に基づく道路
1項-5号 位置指定道路 土地を道路として認めて貰った道路
2項 2項道路 昭和25年より前に家に面する4m未満の道路
3項  2項道路の救済措置として認められた道路
4項 低   6m未満で特別に指定された道路

4. 再建築不可物件を建築可能にする5つの方法

ここから、再建築不可の物件を建築可能にする4つの方法についてお伝えします。基本的には、建築基準法上の道路に接するような形で建築を進めるということがポイントとなります。

早速一つずつ見ていきましょう。

4-1. 自分の土地を位置指定道路にする

建築可能にできる可能性が最も高い方法が、自分が保有している土地を道路として行政庁に認めてもらう方法です。

土地を道路として認めて貰えると、「土地」が「位置指定道路」となり、建築基準法上の道路として認められるのです。

ここでは、土地を位置指定道路にする方法について紹介します。ただし、実際に位置指定道路にするためには市役所と個別相談が必要ですので、今回紹介する内容は、「一般的に必要とされる情報」と言う形でご理解下さい。

  • ポイント① 原則として、両端が他の道路に接続していること。ただし、次の場合は行き止り道路とすることが出来ます。
  •  [1] 幅員が6m以上の場合
  •  [2] 延長が35m以下の場合
  •  [3] 延長が35mを超える場合で終端及び区間35m以内ごとに自動車の転回広場がある場合
  •  [4] 終端が公園などに接続する場合
  • ポイント② 交差点や屈曲点には、原則として二辺を2mとした二等辺三角形のすみ切りを設けること。
  • ポイント③ 道路面は、舗装、砂利敷その他ぬかるみとならない構造とし、排水の施設を設けること。
  • ポイント④ 道路に傾斜がつく場合は、1/12以下の勾配とし、階段状としないこと。

簡単に図にしましたので、参考にして下さい。

位置指定道路のイメージ

位置指定道路の場合、上記条件に加え、市町村毎に対象となる土地の敷地面積に制限があることが一般的ですので、その点も合わせて市役所に確認するようにしましょう。

広い土地をお持ちの方は、位置指定道路にすることにより、土地を有効活用できる可能性が高まるでしょう。

4-2. 他の土地の持ち主と共に、土地を位置指定道路にする

上記に加え、位置指定道路の指定は共有の土地であっても申請することが可能です。例えば、以下のような土地があったとします。

活用できていない土地

この土地で建物を建てることができるのは、CさんとFさんだけです。残りの人は建物を建てることができないので、土地を有効に使うことができていません。

そういった場合に、土地の所有者全員で位置指定道路の申請をすることができます。

位置指定道路の共有

上記のような場合、位置指定道路を6人で共有することができます。

この場合、家を売却する際には位置指定道路の持分も合わせて売却することになります。

つまり、共有持分の名義変更をすることになりますので、他の共有者の同意が必要になるという点は注意しましょう。

4-3. 接道している土地を買い取り、合筆する

次に、接道している土地を買い取り、合筆するという方法があります。

以下のような土地があったとします。

分筆された土地

この土地の場合、上部の土地は道路に接していないため、建物を建築することができません。

しかし、土地はくっつけることができますので、二つの土地を一つにすることによって上部の土地を含めて建物を建築することができるようになるのです。

合筆後の土地

この土地をくっつけることを「合筆」といいます。

合筆に必要な費用は1,000円と非常に安いですので、隣接する土地を購入することができた場合などは、合筆した方が土地の価値が上がることが多いです。

ここで、合筆に必要な条件をまとめましたので、参考にして下さい。また、実際に合筆をする際には、個別に法務局に相談するようにして下さい。

  • 土地の所有者が同じであること
  • 土地が隣接していること
  • 土地の地目が同じであること

4-4. 2項道路(みなし道路)として行政庁に認めてもらう

次に、2項道路(みなし道路)として行政庁に認めてもらうという方法があります。始めに、2項道路とはどういた道路なのかという点について整理しましょう。

2項道路とは、建築基準法(昭和25年制定)が制定されるまえに現存していた、建築物が立ち並んでいる場所にある幅4m未満の道路のことをいいます。

既に2項道路と認定されている場合は問題ないのですが、行政上の手続きミスで、本来であれば2項道路として認定されていない場合、行政庁に申請をすることで2項道路として認めて貰える可能性があります。

しかし、この場合は昭和25年より前に建物が既に建築されていることを証明する必要があり、認定を貰うことは簡単ではないということを意識しておきましょう。

4-5. 4項道路として、特定行政庁の許可を得る

次に、特定行政庁の許可を得るという方法があります。この方法で許可を得ることは極めて難しいのですが、頭の片隅にだけおいておくと良いでしょう。

4項道路として認めてもらうための条件を下記します。

  •  周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認められる道
  •  地区計画等に定められた道の配置及び規模又はその区域に即して築造される道
  •  第一項の区域が指定された際現に道路とされていた道

こういった道路であれば、幅が4m未満の道であっても道路として認めて貰える可能性があります。

細かい条件については、それぞれの役所で相談をすると良いでしょう。

例えば、上記一では「安全上支障がない」という抽象的な記載がありますが、この具体的な定義について各市町村で定められている場合がほとんどです。

基本的に上記条件にあてはまる土地はほとんどありませんが、頭の片隅に置いておくと良いでしょう。

5. 最後に

再建築不可の建物を建築可能にする方法についてお伝えしました。

再建築不可物件を建築可能にすることは簡単ではありませんが、可能性がないわけではありません。

そして、再建築不可の土地を建築可能にすることができた場合、土地の価値が大きく上がることが見込めます。再建築不可だからといって購入をあきらめるのではなく、しっかりと周辺の状況を踏まえた上で購入の可否を検討していくようにしましょう。

また、再建築不可の土地を含め、土地をどうやって活用するかという点については【収益性も公開】土地活用の方法8つとその収益性を分かりやすく解説という記事でまとめていますので、参考にして下さい。

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ABOUTこの記事をかいた人

「イエカウゾウ」運営責任者。2008年三井物産入社後、約7年間の営業経験を経て収益物件の購入に特化した不動産会社、ムーブウィルを設立。会計・税務・法律・金融・経済の知識を総動員し、不動産にまつわる情報を発信している。 相手の立場に立って分かりやすく説明すること、無理な売り込みを行わないことを信条とする。