サラリーマンによる不動産投資が流行っており、少し勉強してみたいけどどこから手を付ければ良いのか分からない。
収益物件を探すと言ってもどうやって物件の情報を集めれば良いのか分からない。どのサイトが良いのか分からない。
こんな悩みを持たれている方も多いのではないでしょうか？
そこで、今回はこれから不動産投資を始めようとする方向けに、物件を探す方法をご紹介させて頂きます。
- 目次
- 1. 収益物件を探すとは？
- 2. 収益物件の探し方を一つずつ解説
- 3. 不動産会社に訪問する
- 3-1. 訪問および物件の紹介依頼のやり方
- 4. ポータルサイトから探す
- 4-1. 専業系ポータルサイト
- 4-1-1. 収益物件に特化したポータルサイト
- 4-1-2. 総合ポータルサイト
- 4-2. 大手不動産会社運営ポータルサイト
- 4-3. 不動産会社に掲載されている物件から情報を集める
- 4-3-1. 大手ポータルサイトで不動産会社の住所を調べた上で検索
- 4-3-2. 自分で検索をかけて不動産会社を調べる
- 5. 国税庁主催のオークションに参加する
- 6. 地方自治体が運営するサイトをから探す
- 7. 不動産会社に行き、REINSに掲載されている情報を見せてもらう
- 8. 競売物件から探す
- 9. 現地訪問の上で探す
- 10. 不動産コンサルタントに依頼する
- 11. 大家塾に入って物件を探す
- 12. 弁護士等の士業経由で物件を探す
- 13. 最後に
1. 収益物件を探すとは？
まず初めに、収益物件を探すということがどういったことなのか、簡単に説明させていただきます。収益物件を探すということは、その言葉の通り、あなたが購入することができる不動産を探し出すということです。
収益物件を探すことのイメージ
今はネットの充実や法律の改正により、さまざまな方法で不動産を取得することが可能になっています。
選択肢が広ければ広いほど不動産を購入することができる可能性は高くなります。
2. 収益物件の探し方を一つずつ解説
ここから、早速不動産の探し方を一つずつ紹介させて頂きます。
ここで紹介させて頂く方法でほぼ全ての物件収集方法を網羅することができますので、ぜひとも参考にしていただければと思います。
3. 不動産会社を訪問して収益物件を紹介してもらう
始めに、自ら不動産会社に訪問の上、収益物件を紹介してもらうという方法があります。
ネットが発達している今の状況で不動産会社に訪問するというのは非効率的と考える方もいらっしゃるかもしれませんが、不動産会社に訪問して不動産を紹介して貰うという方法は今も非常に有効な方法です。
なぜなら、不動産会社はお店に訪問したあなたに収益物件を売ることができれば、手数料の3%分を貰うことができるからです。以下簡単にイメージを載せさせていただきます。
売主側の仲介に加え、買主側の仲介に入ることで6%（この割合は物件の価格によって異なります）の手数料を取ることができますから、不動産会社は自社に訪問してきたお客様に収益物件を喜んで紹介するのです。
3-1. 訪問及び物件の紹介依頼のやり方
訪問の仕方は特段難しくなく、実際にネットなどで訪問するべき不動産会社のめぼしをつけ、収益物件提案の依頼を行うだけです。
その際、あなたの属性などが分かる一枚紙を持っていくと良いでしょう。
属性情報として記載しておいた方が良い情報は以下の通りです。作成の際の参考にして頂ければと思います。
| カテゴリ | 記載内容 |
| 基本情報 | 氏名 |
| 住所 | |
| 家族構成 | |
| 属性 | 勤務先 |
| 勤務年数 | |
| 年収 | |
| 自己資金 | |
| 居住状況 | 持家or賃貸 |
| 賃料orローン返済額 | |
| ローン残債 |
不動産会社に訪問した際は、まず以下のコメントをしてみましょう。投資家は立派なお客さんですので冷たい対応をされることはほとんどありませんのでご安心下さい。
あなた：「個人投資家として収益物件を探しています。もし何か良い物件があれば紹介して頂きたいのですが。」
上記の質問をすると、大体の場合、以下のようなコメントがきます。
不動産会社：「どういった条件の物件をお探しですか？」
この質問に対して「何でも良いです」と回答すると不動産会社にあなたのことを印象づけることができませんので、このような回答をすると良いでしょう
「価格は3,000万円前後、できれば重量鉄骨、ファミリー向けのアパートかマンションを探しています。利回りのイメージは10%ぐらいです。」
上記の数字の前提は、年収と頭金から購入することができる価格を逆算の上仲介会社に提示することがベストです。
具体的な購入額の計算方法に関しては、融資条件を反映させつつ、物件を具体的に絞り込む3つの方法というコラムを参考にしていただければと思います。
上記の質問をすると、仲介会社は今紹介できる物件があるかどうか検討し、良さそうな収益物件があれば実際に紹介をしてくれるでしょう。
ただ、不動産会社を訪問することはデメリットもあります。それは、効率性が悪いということです。物理的に不動産会社に移動しなければいけませんので、かなり手間がかかると考えて良いでしょう。
それでも、ネットに出てこない物件を入手できる可能性が高いという意味では、非常に有効な戦略であることに間違いありません。
4. ポータルサイトから探す
次に、ポータルサイトから探す方法について紹介させていただきます。ポータルサイトは掲載されている物件の数も多く、今の市場の雰囲気や収支のシミュレーションを行うための素材集めには最適ではないかと思います。
一方、不動産のポータルサイトと一言で言っても様々な種類がありますので、それぞれの種類毎に簡単に特徴を紹介させて頂きます。
4-1. 専業系ポータルサイト
専業系ポータルサイトも、収益物件に特化したサイトと総合ポータルサイトの2種類に分かれますので、それぞれの種類毎に特徴を紹介させて頂きます。
4-1-1. 収益物件に特化したポータルサイト
専業系ポータルサイトとしては以下の3社があります。
- 健美家
- 楽待
- 不動産投資連合隊
それぞれの特徴を簡単に解説させて頂きますので、以下を参考にしていただければと思います。
健美家の特徴
- 収益物件サイトでは一番の老舗
- 投資家目線での運営がなされている
- 収益物件購入後、ブログを公開することが可能
健美家に掲載されている物件の見方につきましては、健美家に掲載されている不動産の詳細情報19個の見方を解説というコラムに掲載させていただいておりますので、参考にしていただければと思います。
楽待の特徴
- 掲載物件数が多い
- 買手が希望物件の条件を登録することができる
- 東証一部上場。豊富な資金力を背景に、様々な事業を展開している
不動産投資連合隊の特徴
- リゾート物件など、ニッチな市場の物件も取り扱っている
- 比較的利回りが高い物件の情報が多い
上記のような特徴がありますが、基本的には健美家と楽待の2つのサイトをチェックしていれば物件情報を見逃すことはないのではないかと思います。
4-1-2. 総合ポータルサイト
総合ポータルサイトとして挙げられるのは以下です。
- Homes不動産投資
- 投資at home
それぞれのサイトの特徴について説明させて頂きます。
Homes不動産投資
- 賃貸経営に関する情報を掲載している
- 収益物件の情報量はあまり多くない
Homes不動産投資のホームページはコチラです。
投資at home
- 不動産ポータルサイトの老舗
- 老舗業者が活用している可能性が高い
投資at homeはat homes不動産投資の投資物件版と考えていただければ良いです。
Homes不動産投資は賃貸経営というページがあり、どれぐらい賃貸物件の検索が行われているのかという点や、人気の間取りなどを地域ごとに調べることができますので、適宜活用するとよいのではないかと思います。
投資at homeは老舗の不動産会社が使っており、優良物件が掲載されることも多々ありますので、頻繁にチェックされると良いのではないかと思います。
4-2. 大手不動産会社経営ポータルサイト
次に、大手不動産会社が経営しているポータルサイトを紹介させて頂きます。
- 住友不動産販売
住友不動産販売のホームページはコチラです。 - ノムコムpro
ノムコムproのホームページはコチラです。 - 東急リバブル
東急リバブルのホームページはコチラです。 - 三井のリハウス
三井のリハウスのホームページはコチラです。
上記の大手不動産会社経営ポータルサイトの場合、専業系ポータルサイトや総合ポータルサイトに比べるとどうしても掲載物件数が少なくなってしまう傾向があります。
掲載数という観点から考えるとやはり専業系ポータルサイトを見る方が良いのではないかと思います。
4-3. 不動産会社に掲載されている物件から情報を集める
最後はサイトからの情報収集です。中小不動産サイトはインターネットから検索して情報を集めなければいけません。
ここで、具体的な探し方をご紹介します。
4-3-1. 大手ポータルサイトで不動産業者の住所を調べた上で検索する
まずは、健美家などのポータルサイトを訪問し、不動産会社を探しましょう。そして、その会社の名前と住所を覚えておくようにしましょう。今回は、以下の会社をサンプルにしてみてみようと思います。
4-3-2. 自分で検索をかけて不動産会社を調べる
次に、その会社名でGoogleやYahooから検索をかけます。会社名で検索されなかった場合は、住所も入れて検索をしてみるとよいでしょう。すると、会社のホームページがでてきますので、そのサイトの中で紹介されている物件をチェックすると良いでしょう。
以下は「ムーブウィル」と検索した結果出てきた検索結果です。
5. 国税庁主催のオークションに参加する
次は、国税庁主催のオークションに参加して物件を購入するという方法です。収益物件に限らず、さまざまな物件が掲載されていることから、収益物件を探すという観点から考えると利便性はあまり高くありません。
また、あくまでもオークション形式であり、先着順で物件を押さえるということもできないという点は意識しておいた方が良いでしょう。
ずっと見続けていれば良い物件に巡り合えるかもしれませんが、掲載されている物件の数があまり多くありませんので、根気強く探し続けることが必要かもしれません。
6. 地方自治体が運営するサイトから探す
次は、地方自治体が運営しているサイトから探すという方法です。地方自治体が運営するサイトとは、空き家バンクという空き家の紹介サイトです。
地方の空き家の売買・賃貸情報が掲載されていますが、地方自治体の方に不動産に詳しい方少ないのか、売値は市場価格よりも相対的に高いことが多いです。
また、地方の築古戸建の購入は融資の観点からも難しい場合がありますので、その点も意識しておくと良いでしょう。
7. 不動産会社に行き、REINSに掲載されている情報を見せて貰う
これは少しハードルが高いですが、懇意な不動産会社を見つけ、その不動産会社の方と一緒にREINSに掲載されている物件情報を見るというのも有効な手段です。
ただし、REINSに不動産会社でしか扱うことができないような優良物件が出てくることはまれであり、REINSに掲載されている物件はポータルサイトに掲載されていることがほとんどです。
上記にて、この方法はあまり有効な手段ではないと言えるでしょう。
他方、不動産会社に行って「REINSを見せて下さい」というリクエストをすれば、「この人はベテランの投資家の方だ」と思ってくれ、別途物件等を紹介してくれるかもしれませんので、不動産会社と話す一つのツールとして使っていただければと思います。
8. 競売物件から探す
次は、競売物件から探すという方法です。
入札価格はあなた自身で決めなければいけなく、かつ競合会社もかなり沢山あるのが今の競売市場ですので、簡単に落札することは難しいと思われた方が良いかもしれません。
競売物件への入札にあたっては、競売3点セットという資料を検討の上、入札に参加するようにしましょう。
競売物件の情報や、3点セットを入手できるサイトを紹介させていただきます。
競売物件を購入するにあたっての注意点は以下の通りです。
- 物件の権利関係をしっかりと調べておく必要がある
- 物件の瑕疵などがしっかりと調べられていない可能性がある
- 入札するためには証拠金として現金を納めなければいけない
権利関係が複雑ではない物件の場合は、入札価格も高くなることが多く、立地が良い物件の場合は市場価格よりも高い金額で落札されることも多々見受けられます。
しっかりと物件を見極める力を付けた上で対応していった方が良いでしょう。
9. 現地訪問の上探す
これは現地に掲載されている看板やチラシをもとに物件を探すという方法です。以下のような現地看板を見たことがある人も多いのではないでしょうか？
この方法で不動産を探すことは運任せな部分もあり、さらに手間がかかる上に良い物件に巡り合える可能性も低いため、あまり有効な手段とは言えません。
なぜなら、本当に良い物件であればREINS等に物件を載せればすぐに売れるはずであり、広告を出さずに物件を売っているということは何かしらの理由があることが多いからです。
上記の現地不動産会社への訪問と合わせ、現地で良さそうな物件のチラシを見つけることができればラッキーぐらいのイメージで進められれば十分なのではないかと思います。
10. 不動産コンサルタントに依頼する
次は、不動産コンサルタントに依頼の上、そのコンサルタントから物件を紹介して貰うという方法があります。
コンサルタントとしても良い物件を仕入れるのに非常に苦労しているのが現状ですので、コンサルタントの所に良い物件が集まっていると考えるのは危険です。
また、ネットで調べると多数のコンサルタントが出てきますが、本当に信頼できるコンサルタントかどうかをしっかりと見極めることが重要です。
11. 大家塾に入って物件を探す
大家の方が入っている塾に入会することによって投資家との繋がりを作り、物件を紹介して貰うという方法もあります。
大家塾に入るということは、物件を紹介して貰うということだけではなく、大家とのつながりを作り、情報を仕入れるという意味でも非常に有効な方法ということができるでしょう。
中には高額の費用を取る大家塾もありますが、高額の塾にベテランの大家の方がいるとは限りませんので、安い塾に入会する形でも問題ないでしょう。
12. 弁護士等の士業経由で探す
弁護士等の士業の方々とのネットワークを活用して物件を探すということも有効な方法です。
なぜなら、士業の方は大小さまざまな投資家とのネットワークを有しており、その中には収益物件を保有している人も少なからずいるからです。
また、士業の繋がりで物件を持っている方は不動産保有業を専業している人が少なく、マーケット感がそこまで敏感ではない方も多いですので、利回りが高い物件を仕入れることができる可能性も十分にあります。
他方、不動産投資家として士業の方々と連携体制を作るのは簡単なことではないかもしれません。士業の方に仕事をお願いしつつ、物件の紹介を待つ。そういったスタンスで進めていくと良いのではないかと思います。
13. 最後に
不動産を購入するためにはさまざまな方法があり、どれも一長一短があります。
自分の今のステージを認識した上で、どの方法を取るのが最も効率的かどうかをしっかりと考えながら行動するようにしましょう。
実際に物件を見つけてからどういった形で評価をしていくべきかという点については、【不動産投資で保有中の収益物件を公開】概要と購入を決めたポイント5つというコラムで紹介させていただいておりますので、参考にしていただければと思います。
探し続けていければ必ず優良な収益物件の情報を得ることができます。このサイトがあなたの収益物件を探す上での一助となれば幸いです。
